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Tesouro Direto X Fundos Imobiliários - Quais são as principais diferenças?
POR
Thiago Fleith Otuki (otuki)

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Publicado em
14 / 12 / 2017
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Economista do Clube FII
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No último artigo havia comentado sobre as caraterísticas diferenciadas dos Fundos Imobiliários. FII é um ativo classificado como renda variável, mas possui um fluxo regular de rendimentos o que poderia aproximá-lo da renda fixa. Ou pelo menos confundir o investidor dada as características diferenciadas desta classe de ativo. Mas será que existe uma relação entre FIIs e os Títulos Públicos negociados pelo Tesouro Direto? Interessante entender essa relação, pois os Títulos Públicos são os principais títulos de renda fixa negociados no mercado financeiro e de fácil acesso pelos investidores.

Uma cota de FII é um ativo que no longo prazo tem a tendência de render a inflação acumulada no período e paga um rendimento regular anual (maioria dos fundos paga dividendos mensais), ou seja, o investidor recebe o valor principal investido (preço que pagou na cota) acrescido da inflação e, ao longo do período que permaneceu com a cota em carteira, também recebe os dividendos. Lembrando sempre que esses dividendos são isentos de imposto de renda para pessoa física.

A hipótese de que os FIIs (e imóveis de forma geral) são corrigidos pela inflação no longo prazo tem lógica financeira, pois os contratos de aluguéis são indexados pelo IGP-M ou IPCA. Alguns autores têm teses diferentes e complementares sobre o tema. Claro que, na prática, não existe uma garantia que o preço da cota será corrigido pela inflação mesmo no longo prazo. Entretanto, estudos no mercado americano de REITS (denominação de FIIs nos EUA) apontam na direção que os imóveis são ativos corridos pela inflação. Aliás, pretendo discutir essa questão em outro artigo, pois, dado o período longo de inflação elevada e hiperinflação no Brasil, os imóveis por um longo período ficaram para trás da inflação.

Um Título Público como o Tesouro IPCA+ (NTNB Principal) é semelhante, pois, o investidor ao comprar esse título, recebe no vencimento o valor principal investido acrescido de uma taxa de juros pactuada no momento da compra deste título no Sistema do Tesouro Direto. Por exemplo, atualmente, você pode comprar o Tesouro IPCA+ com vencimento em 15/08/2024 (prazo mais curto para esse título) e receberá o valor investido, por exemplo, R$2.178,27 que é o valor necessário para compra um título, mais a inflação acumulada até a data de vencimento acrescido de uma taxa de juros de 5,09% ao ano. O valor de R$2.178,27 é o Preço Unitário do título. Não é necessário comprar um título inteiro, sendo possível comprar frações do mesmo. Ao contrário do FII , você terá a garantia de que o título será corrido pela inflação e receberá o juros pactuados na compra desde de que fique até o vencimento.

O investidor hoje pode comprar uma cota de um FII como o Grand Plaza Shopping (ABCP11) pelo valor de R$16,09 e receber um dividendo anual projetado de R$1,05. Assim, podemos fazer o raciocínio semelhante ao Tesouro IPCA+. No longo prazo, o principal (R$16,09) é corrigido pela inflação e o investidor recebe uma “taxa de juros anual”, neste exemplo, de 6,53% ao ano. Então, quais são as principais diferenças?
Em finanças consideramos um Título Público como “ativo livre de risco”. Isso porque partimos da premissa que o governo federal não vai deixar de pagar os juros e valor principal do título na data de vencimento (decretar moratória, ou termo técnico default). Um FII é um ativo com lastro em um ou conjunto de imóveis e pode ocorrer a inadimplência dos locatários, a redução no valor dos aluguéis ou uma elevação da taxa de vacância. Isso acarretará a redução dos rendimentos pagos.
No nosso exemplo a taxa de juros anual, o dividend yield no caso de um FII, cairia para um valor menor do que 6,53%. E as condições de demanda e oferta do mercado, em grande parte fruto das expectativas em relação essas variáveis que afetam a distribuição de dividendos, também não garantem que o preço da cota permaneça no preço de compra do investidor ou seja corrigido pela inflação mesmo no longo prazo.
Espero que esse exemplo comparativo tenha deixado mais evidente porque, apesar da semelhança na “engenharia financeira” (taxa de juros anual + correção pela inflação), o FII é renda variável e um Título Público é renda fixa. A sugestão é sempre buscar um prêmio no retorno esperado na compra de FII, ou seja, o dividend yield anual deve ser superior ao rendimento anual pago no Tesouro IPCA+ nos vencimentos 2024, 2035 e 2045.
Esse prêmio é justamente para compensar o risco que o investidor não estaria exposto em um Título Público. Investindo em uma carteira diversificada de FIIs o investidor pode não somente ganhar a correção da inflação nos preços das suas cotas, mas, possivelmente, receber um valor maior dada a dinâmica de valorização esperada em imóveis bem localizados e bom padrão construtivo.

Nos próximos artigos vou continuar tratando da relação entre FII, juros e renda fixa.

*Meus agradecimentos a André Bacci, investidor e autor do livro Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliário, pelos comentários e sugestões.
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Mesmo aqueles que já investem em imóveis via FIIs também tendem a focar nas lajes corporativas e em empreendimentos que costumam frequentar com certa frequência. Realmente, investir em uma laje corporativa ou em um shopping center é algo mais “concreto”, intuitivo e faz parte do nosso cotidiano.
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