Como analisar FIIs sob a perspectiva do tijolo?
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Julia Botelho (JuliaBotelho)

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Publicado em
31 / 07 / 2019
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Sócia-fundadora Matchpoint
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“O imóvel que é bom para mim, não é necessariamente bom para o meu marido. Poderia ser fantástico para o meu vizinho e péssimo para a minha mãe.”

O que quero demonstrar com essa frase é que na realidade não existe o imóvel perfeito, assim como não há o melhor Fundo Imobiliário. Acredito que existe um imóvel e um FII ideal para cada pessoa. Portanto, espero que com esse artigo eu possa te ajudar a analisar um FII, sob a perspectiva do tijolo, para que você saiba qual (ou quais) é o melhor para VOCÊ.

Sempre que me perguntam qual o segredo para avaliar bem um imóvel, minha resposta é simples e rápida: “Coloque o pé no barro!”.

Quando falo isso para os que não estão muito familiarizados com o mercado imobiliário, o semblante deles fica um pouco confuso e eles logo me questionam o que seria exatamente isso. Pode parecer estranho, mas a definição dessa expressão é bem literal: “visite a propriedade”.


Faça isso para qualquer tijolo, seja ele residencial, comercial, industrial, terreno, varejo etc., e em qualquer localização! Aí vai a dica 1: faça pelo menos duas visitas. De preferência uma em dia de semana e outra no final de semana, pois dependendo do uso, o panorama será totalmente outro.


Se você não puder ir, devido à distância ou tempo, tente falar com alguém que more ou trabalhe perto do local ou, até mesmo, faça uma visita digital pelo Google. Pode ser que as imagens estejam desatualizadas, mas já dá para sentir algo sobre o local, mesmo que seja virtual.


Para você fazer essas visitas valerem a pena, é importante que você tente extrair o máximo de informações possíveis. Isso inclui levar mais uma ou duas pessoas com você na mesma visita ou em ocasiões diferentes. Essa é a dica 2 e o objetivo é que você não fique tendenciado na sua própria avaliação.


Uma vez na propriedade, aproveite o momento para conhecer e se familiarizar. Caso você esteja se preparando para a sua primeira experiência de análise in loco, vou sugerir alguns pontos para você observar (dica 3): entender suas especificações técnicas, aprender sobre a operação, verificar os acessos, estudar a vizinhança, observar o fluxo e tipo de pessoas e veículos, conversar com quem vivencia essa localização (tanto como residência quanto como passagem e/ou trabalho), além de diversas outras coisas que só são possíveis de enxergar bem quando estamos lá. Pode parecer muita coisa, mas se você conseguir fazer isso mesmo que em parte, terá extraído informações valiosíssimas para a próxima etapa.


A partir deste primeiro diagnóstico, seguimos com a etapa que gosto de chamar de “perguntas e respostas”. Essa é a hora que eu gosto de pensar na relação entre o imóvel e o contexto que ele está inserido. Alguns exemplos das perguntas que eu faço (dica 4): (1) essa localização está de acordo com o uso atual desse imóvel? (2) essa propriedade se destaca das suas concorrentes? (3) para que serve esse imóvel? (4) está alugado? (5) qual é o momento e as perspectivas desse mercado?


Com base nas respostas encontradas, teremos uma excelente fotografia do tijolo e com isso poderemos analisar se vale ou não a pena seguir com um estudo mais aprofundado do ativo. Como o tema desse artigo é “Como analisar FIIs, sob a perspectiva do tijolo?”, para facilitar a leitura vou separar em três seções (a) mono ativos (b) multi ativos e (c) vários segmentos.


No próximo artigo vou analisar os mono ativos utilizando a metodologia que acabei de apresentar.

IFIX abaixo do VP: Oportunidade ou Armardilha? - Parte 1
No mundo dos fundos imobiliários, vemos vários ativos negociando abaixo do seu valor patrimonial. Mensalmente, até o dia 15, os FIIs divulgam o Informe Mensal, que, entre várias informações, apresenta o valor patrimonial (VP) do fundo no fechamento do mês anterior. E é muito comum vermos investidores que usam essa informação para decidir o melhor momento para compra ou vender, preferindo comprar fundos que estão abaixo do seu valor patrimonial e vendê-los quando ultrapassam esse patamar. A lógica por trás desse raciocínio é de que o VP representaria algum tipo de valor “verdadeiro” do ativo, então se o valor de mercado estiver abaixo desse patamar, o ativo está descontado; se estiver acima, está caro.
Foto Autor
Nathan Octavio
13 / 10 / 2021 5 min de leitura
Fundos Imobiliários Logísticos e Industriais
No Clube FII, prestamos serviços para investidores individuais (pessoa física) que buscam informações, análises e ferramentas para a melhor tomada de decisão em investimentos imobiliários. Esses investidores, em sua grande maioria, já investem ou já investiram em imóveis como salas comerciais, apartamentos e terrenos.
Mesmo aqueles que já investem em imóveis via FIIs também tendem a focar nas lajes corporativas e em empreendimentos que costumam frequentar com certa frequência. Realmente, investir em uma laje corporativa ou em um shopping center é algo mais “concreto”, intuitivo e faz parte do nosso cotidiano.
Foto Autor
Thiago Otuki
22 / 10 / 2019 5 min de leitura
Introdução aos REITs
Nas últimas semanas, fomos acessados por diversos investidores a respeito dos REITs (Real Estate Investment Trust) nos EUA, veículo equivalente aos FIIs no Brasil. A forte queda dos REITs, que atingiu 35% neste ano, a apreciação do Dólar frente às demais moedas, o baixo patamar de juros nos EUA e mundo, e outros fatores foram os motivadores desse interesse. Decidimos escrever esse artigo para apresentar, em linhas gerais, o mercado norte-americano de REITs e o seu momento atual.
Foto Autor
Daniel Malheiros
18 / 05 / 2020 5 min de leitura

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