PERGUNTAS FREQUENTES DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS


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Dúvidas sobre os principais temas de Fundos Imobiliários? Reunimos e compilamos as perguntas mais frequentes da nossa comunidade de investidores e alunos. No FAQ Clube FII você encontra a resposta para sua dúvida de forma rápida e dinâmica!

Como faço para receber os rendimentos dos meus FIIs?
Essa é uma das melhores partes do investimentos em Fundos Imobiliários: Você não precisa fazer nada para receber os rendimentos. Todo mês, o fundo vai transferir os valores diretamente para a conta que você tem na sua corretora onde comprou as cotas. A partir daí você decide se vai aproveitar para comprar mais cotas, fazer outro investimento ou transferir para a conta do seu banco. Tudo muito simples.
É possível comprar frações de uma cota?
A cota é a menor unidade de um fundo imobiliário. Ela não pode ser dividida. Assim como você não pode comprar um pedaço de uma ação, você também não pode comprar um pedaço de uma cota de FII. O mínimo para comprar deve ser sempre uma cota.
Em que dia recebo os rendimentos dos meus FIIs?
A enorme maioria paga mensalmente. Quanto às datas exatas, cada FII tem suas próprias regras. Em geral, a data-base é o último dia útil do mês, ou seja, para você ter direito a receber os rendimentos, tem que ter comprado até essa data; E os valores são creditados no dia 15 do mês seguinte Para você acompanhar e ter certeza sobre como um fundo distribui, você pode ir na página específica dele no Clube FII e clicar na aba “Dividendos”. Lá você pode ver a data-base a data de crédito, valores e muito mais.
Eu perco o dinheiro que investir se o administrador do fundo falir?
Não. O patrimônio de um Fundo Imobiliário é totalmente separado do patrimônio do administrador. Em caso de falência do administrador ou intervenção, o Banco Central nomeia outra empresa para fazer a administração do fundo até que haja uma Assembleia para os cotistas escolherem o administrador definitivo. Ou seja, as operações do fundo não se afetam: os imóveis existem, os alugueis ainda são pagos, os rendimentos são distribuídos, as cotas continuam sendo negociadas, etc.
Investir em FIIs é arriscado?
Não existe nenhum investimento sem risco. Cada modalidade tem seus próprios riscos e cada investimento dela também tem suas particularidades. Por isso, o melhor a se fazer é estudar para estar confortável com os riscos e começar aos poucos. Conforme a experiência vai crescendo, fica mais fácil expor percentuais maiores do patrimônio.
O que é a taxa de administração?
É a taxa que um administrador cobra de um Fundo Imobiliário para exercer suas atividades. Isso inclui emitir todos os documentos que são obrigatórios (informes, demonstrações contábeis), prestar informações aos investidores e aos órgãos reguladores, supervisionar as atividades dos demais prestadores de serviço, etc. O seu valor é definido no Regulamento do FII e pode incluir outras taxas, gestão, escrituração e controladoria.
O que é o IFIX?
O IFIX é o índice da B3 para os Fundos Imobiliários. Assim como o Ibovespa mostra a performance média das ações mais líquidas, o IFIX mostra como os FIIs mais negociados se comportam num dado período. A participação de um FII no IFIX não é dada pela sua qualidade ou qualquer critério semelhante. São apenas filtros matemáticos que levam em consideração três critérios: presença em pregões, número de negócios e volume negociado. Da mesma forma, o percentual que cada fundo representará no índice é definido pelo seu valor de mercado. Ele começou em 2011 com 1000 pontos, tem sua carteira revisada a cada quadrimestre e já está perto dos 2500, pois, além da valorização das cotas, considera o reinvestimentos dos rendimentos.
O que é um contrato de locação atípico?
O contrato de locação atípico é aquele em que o imóvel é adquirido, construído ou reformado para atender a necessidade do inquilino.Por essa personalização, o proprietário do imóvel pode exigir maiores proteções, principalmente: prazos de contrato mais longos; renúncia ao direito de revisão judicial dos valores; multa equivalente ao total dos valores restante de aluguel.Isso está normatizado no artigo 52-A da Lei 8.245/1991.
Os cotistas de um FII podem convocar uma Assembleia?
Sim. Se um grupo de cotistas que represente, no mínimo 5% do total de cotas daquele Fundo Imobiliário apresentar um pedido para a convocação de uma Assembleia, o administrador é obrigado a acatar, conforme normatizado na Instrução CVM 472, artigo 19º, § 1º. Nela, pode ser discutido qualquer tema de interesse dos cotistas. Inclusive, em alguns casos, decisões muito positivas já foram tomadas pelo ativismo de cotistas que tiveram essa iniciativa.
Os cotistas podem mudar o administrador de um FII?
Sim. Os donos de um Fundo Imobiliário são os cotistas, não o administrador ou gestor. Para isso, é necessário a convocação de uma Assembleia Extraordinária por cotistas que representem, no mínimo 5% do total de cotas, ou pelo Representante de Cotistas, se o Fundo possuir. E a pauta deve ser aprovada por cotistas que representem, no mínimo 25% das cotas totais.
Os FIIs são algo novo no mercado?
Muita gente acha que os Fundos Imobiliários são algo recente, mas, na verdade, eles já tem mais de 25 anos de história. A Lei que criou essa modalidade de investimento é a Lei 8668, de 1993. Sim, 1993! E o primeiro FII foi constituído em 1994 e existe até hoje: o Memorial Office, negociado sob o código FMOF.
Os FIIs são obrigados a distribuir rendimentos?
Sim. A Lei Federal 8668/1993 diz que todo Fundo Imobiliário é obrigado a distribuir, no mínimo 95% do seu resultado semestral (artigo 10º, § único). Ou seja, depois que recebeu suas receitas e pagou suas despesas, o FII deve distribuir praticamente tudo que sobrou. Mesmo a norma definindo que possa ser feita apenas uma distribuição por semestre, a maioria dos FIIs paga mensalmente, a título de antecipação. As únicas hipóteses para não distribuir são: caso o FII não estiver tendo resultado - por exemplo, numa situação de vacância muito alta, onde as despesas ultrapassam as receitas -; ou caso a assembleia de cotistas autorize uma distribuição menor para alguma necessidade específica do fundo no momento.
Os valores dos rendimentos de um FII podem variar?
Sim, para mais ou para menos. A maioria dos FIIs têm suas receitas vindas do aluguel dos seus imóveis. Então a chegada ou saída de um inquilino, a renegociação de um contrato para cima ou para baixo, ou até a melhoria de um imóvel, vão influenciar nas receitas e despesas. Como os contratos duram anos, as variações não costumam ser drásticas. E, acompanhando os relatórios mensais dos FIIs, você conseguirá acompanhar e, de certa maneira, antever essas variações.
Por que alguns fundos não têm relatórios mensais?
A grande maioria dos Fundos Imobiliários na bolsa de valores divulgam relatórios mensais. Mas esse não é um tipo de documentos obrigatório para os FIIs. Nesse caso, para conhecer e acompanhar o andamento do fundo, deve-se buscar informações nos informes mensais, trimestrais e anuais (esses todos obrigatórios). Além disso, pode-s verificar se o fundo em questão divulga algum tipo de relatório gerencial em periodicidade diferentes, como trimestral ou anual.
Porque alguns fundos têm prazo para acabar?
Os motivos para um FII ter prazo determinado de duração estão relacionados à origem dele. Pode ser que ele tenha sido criado para se aproveitar de um determinado momento da economia. Ou ele foi criado para adquirir um determinado conjunto de imóveis. Por isso, a estratégia do fundo é adquirir os ativos e vendê-los até uma determinada data, distribuindo os valores dessas vendas aos seus cotistas. Esse prazo é definido em Regulamento e apenas os cotistas podem alterá-lo, através de uma Assembleia.
Quais as principais normas que regem os Fundos Imobiliários?
São dois os normativos fundamentais para quem quer estudar os FIIs de forma mais técnica: - Lei Federal 8668/1993: É Lei que criou essa modalidade de investimento. Sofreu atualizações por outras leis, sendo a última em 2009. - Instrução CVM 472/2008: Dispõe sobre todo o funcionamento de um fundo imobiliário.
Quais os custos para se investir em FIIs?
Para você comprar e vender cotas, são basicamente dois custos. O custo que a Bolsa de Valores cobra é de apenas 0,031610% do valor da operação. Ou seja, para uma compra/venda de R$ 1 mil, são apenas R$ 0,31. Além disso, há o custo de corretagem, que é cobrado pela corretora que você estiver utilizando para transação. Muitas, atualmente, têm isentado as transações de FIIs de custos de corretagem.
Qual é a diferença entre administrador e gestor?
O administrador é o maior responsável pelo fundo. É a empresa contratada pelo fundo para cuidar de toda a burocracia, seja nos cartórios, na CVM, no Banco Central, nos bancos, e até defender o fundo num processo judicial. Também cabe ao administrador emitir os documentos obrigatórios de um FII, como os informes (mensal, trimestral anual), os fatos relevantes, as demostrações contábeis, documentos de assembleias, etc. entre várias outras funções.Já o gestor é a empresa responsável por tomar as decisões operacionais do fundo. Ele é que vai negociar os alugueis, buscar novos inquilinos, decidir por obras ou melhorias nos imóveis, negociar a compra e venda dos imóveis, etc.Alguns fundos não têm gestor ou o gestor pode ter rescindido do cargo. Nesse caso, o administrador acumula a função de gestor.
Qual valor mínimo para se investir nos Fundos Imobiliários?
Essa é uma das melhores partes quando você compara o investimento em Fundos Imobiliários com o investimento direto em imóveis: você não precisa de muito dinheiro.Você pode começar comprando apenas uma cota. E, na maioria dos FIIs, isso significa um valor de cerca de R$ 100,00. Tem alguns fundos com valores até mais baixos, como o Continental Square Faria Lima (FLMA11), cujas cotas são negociadas perto de apenas R$ 3,00. E o que é melhor: mesmo com apenas uma cota, você já começa a receber os rendimentos vindos dos alugueis daqueles imóveis. Muito bom, né? Agora só falta começar a investir.
Quanto os FIIs pagam em média?
Analisando a performance dos últimos 12 meses (julho/2018 a junho/2019) dos Fundos Imobiliários pertencentes ao IFIX (Índice dos Fundos Imobiliários), a mediana da distribuição está em 7,71% ao ano. Isso equivale a 0,62% ao mês. Para fins de comparação, um CDB com uma taxa de 100% do CDI do mesmo período rendeu 6,32%, ou 0,51% ao mês. Isto é, a distribuição dos FIIs ficou em 122% ao CDI. Se considerarmos uma alíquota de 15% de imposto de renda para o CDB, isso dá 5,37% ao ano, ou 0,44% ao mês. Como os rendimentos dos FIIs são isentos para pessoas físicas, isso dá um ganho de mais de 140% do CDI líquido.
Tem alguém que supervisione as atitudes dos administradores dos FIIs?
Certamente tem! Todo administrador é uma instituição financeira autorizada pelo Banco Central. Então, seus processos como um todo são acompanhados por ele. E, no que tange aos FIIs, há o acompanhamento ainda mais intenso da CVM, a Comissão de Valores Mobiliários, que é a entidade responsável por "de fiscalizar, normatizar, disciplinar e desenvolver o mercado de valores mobiliários no Brasil". Inclusive, você mesmo pode entrar em contato com a CVM para tirar dúvidas ou até fazer uma reclamação contra um administrador, gestor, corretora, etc. Isso é feito diretamente no site e costuma ser bastante eficaz.
Todo FIIs faz distribuições mensais?
A grande maioria sim. As regras sobre as distribuições definem que um Fundo Imobiliário tem que distribuir seu resultado no mínimo semestralmente, mas a grande maioria o faz mensalmente, e em datas fixas (geralmente no dia 15 de cada mês). É importante lembrar que alguns FIIs fazem distribuições mensais menores e uma maior ao final do semestre ou em determinado mês do ano. Isso pode acontecer pela estratégia de distribuição do gestor ou por alguma característica particular de algum contrato de aluguel, como os fundos de Shopping Centers.
Um Fundo Imobiliário pode investir em outro?
Sim. Alguns regulamentos permitem que os FIIs usem seu caixa para comprar cotas de outros. E existem fundos que têm como objetivo principal adquirir cotas de outros fundos para receber os rendimentos e/ou fazer ganho de capital, vendendo depois com lucro. São os chamados Fundos de Fundos. Você pode conhecer quais são eles, através da ferramenta "Radar", aplicando o filtro na janela "Segmento".

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