Grande parte da responsabilidade da repetição desse ciclo é a falta de elasticidade da oferta. Há um intervalo de alguns anos entre o momento em que se identifica o aumento da demanda e a entrega de novos empreendimentos imobiliários. A resposta da oferta é demorada. Pela inelasticidade da oferta, os preços vão subindo rapidamente quando a demanda reage à escassez, pois, da identificação da subida de preços até que cheguem novos empreendimentos, levam-se anos. E, desde a confirmação da subida de preço até a entrega de novos estoques, demora-se de 2 a cinco anos. Em geral, essa nova oferta vai chegando ao mesmo tempo até criar uma superoferta e uma inversão das tendências.

Geralmente são os pequenos incorporadores que conseguem sucesso no longo prazo, pois são bem mais moderados, fazendo um ou dois empreendimentos de cada vez, sintonizados de forma fina com o mercado, conhecendo bem os lugares e produtos onde focam seus esforços. Os grandes conseguem ser bem sucedidos se tiverem foco em um tipo de imóvel (ex. MRV com MCMV), ou em uma região (ex. Eztec focada em SP capital) Melhor do que ter capital de giro sobrando é ter reservas para se fazer investimentos, aproveitando-se a ocasião para comprar terrenos e imóveis na baixa: é aí que se ganha muito dinheiro. Essa lógica funciona para imóveis e para FIIs.

Fase I – Recuperação. Pró-proprietário ou Vendedor – Sentimento de Alívio

A Recuperação começa na parte de baixo do Ciclo, quando o mercado está em estado de superoferta em razão das prévias construções novas ou da estagnação da demanda. Nesse ponto baixo, a taxa de vacância1 está no seu máximo. O excesso de espaço começa a ser absorvido, as taxas de vacância caem e valores de aluguéis começam lentamente a subir. Eventualmente, o mercado alcança sua vacância média histórica quando o aumento do aluguel é igual à inflação; a demanda se equilibra com a oferta e isso leva à Fase II.

Fase II – Expansão. Pró-proprietário ou Vendedor – Sentimento de Animação

A Expansão começa quando a demanda continua crescendo acima do equilíbrio, criando a necessidade por mais espaço. As taxas de vacâncias caem, aluguéis começam a subir rapidamente, melhorando a relação entre custo e benefício, favorecendo novas construções. Nesse estágio, a demanda está crescendo mais que a oferta, e há uma falta na oferta de novos espaços. Como o mercado não consegue responder rapidamente ao aumento da demanda, pois, para se construir um imóvel leva geralmente alguns anos, os preços de locação e venda começam a subir rapidamente. Esse movimento é relativamente rápido, demorando entre 2 a 5 anos, criando um estoque enorme em construção, o que leva à Fase III.

Fase III – Superoferta. Pró-inquilino ou Comprador – Sentimento de Medo

A superoferta começa com o crescimento da oferta bem mais rápido que o crescimento da demanda. Mais espaço é entregue do que a demanda pode absorver. O aumento do aluguel diminui e, eventualmente, diminuem as novas construções, uma vez que é mais barato comprar imóveis prontos do que correr o risco de incorporar ou construir. Esse movimento também é rápido, levando de 1 a 3 anos. Quando o mercado ultrapassa a média de vacância de longo prazo, ele vai para a fase IV.

Fase IV – Recessão. Pró-Inquilino ou Comprador – Sentimento de Pânico e depois Aceitação

A recessão começa com um grande aumento da oferta e baixo ou nulo crescimento da demanda. A extensão da parte baixa do ciclo é determinado pela diferença entre o crescimento da oferta e o crescimento da demanda. O ciclo, eventualmente, alcança seu mínimo quando as novas construções diminuem ou até param, pois é mais barato comprar um prédio pronto, locado, com baixo risco, do que construí-lo com todos os riscos de exposição no tempo, aprovações, obra, mercado de venda e locação.

Essa é a fase mais demorada, pode demorar de 3 a 10 anos, até que a demanda começa a aumentar mais rápido que a nova oferta adicionada ao mercado. A previsão dos prazos depende da economia, juros, do crédito imobiliário, do desemprego e da oferta e demanda, para então voltar à Fase I. Os preços dos imóveis e FIIs acompanham esse ciclo, os valores começam a subir timidamente na fase I, de Recuperação, sobem rapidamente na fase II, de Expansão, ficam variáveis na fase III, de Superoferta, dependendo da localização e oferta na vizinhança, até que entram em estagnação ou queda na fase IV, de Recessão.

Estratégias de Defesa: Conhecimento

De forma geral, quanto melhor a localização, padrão do empreendimento e inquilinos, mais rápida sua recuperação. Por isso é tão importante a localização. Quanto maior o crédito disponível no mercado, maior será o impacto da superoferta no ciclo e, depois, na sua recuperação. Cidades maiores e com economias mais diversificadas, como SP, tendem a se recuperar mais rápido. A parte de expansão é muito mais rápida que a recuperação, que pode levar mais anos, nos piores casos até décadas para voltar à expansão. Com a globalização e a liquidez no mundo, os ciclos tendem a ter um período menor. Outra forma de antecipar o movimento do mercado é ver a ocupação ou a taxa de vacância por tipo de imóvel. Quando o mercado começa a melhorar, geralmente o primeiro sinal é a melhora na ocupação hoteleira por conta da liquidez e novos investimentos; depois, galpões e comércio, pelo aumento da atividade econômica, produção industrial e geração de novos negócios; na sequência, shoppings, pelo maior poder de consumo e, então, o mercado residencial, em vista da disponibilidade de financiamentos, juros atrativos e maior confiança na economia. Isso são estimativas de comportamento identificadas no passado e que possivelmente devem se repetir indefinidamente, salvo alguma intervenção interna ou externa. Mas o mercado, lei da oferta e demanda, tendem a prevalecer no longo prazo, ou seja, os ciclos e suas consequências devem se repetir.