IFIX abaixo do VP: Oportunidade ou Armardilha? - Parte 1
POR
Nathan Octavio (Nod)

top
Publicado em
13 / 10 / 2021
Foto Autor
Autor
educador financeiro
Avaliações
1 Estrela 2 Estrela 3 Estrela 4 Estrela 5 Estrela

No mundo dos fundos imobiliários, vemos vários ativos negociando abaixo do seu valor patrimonial. Mensalmente, até o dia 15, os FIIs divulgam o Informe Mensal, que, entre várias informações, apresenta o valor patrimonial (VP) do fundo no fechamento do mês anterior. E é muito comum vermos investidores que usam essa informação para decidir o melhor momento para compra ou vender, preferindo comprar fundos que estão abaixo do seu valor patrimonial e vendê-los quando ultrapassam esse patamar. A lógica por trás desse raciocínio é de que o VP representaria algum tipo de valor “verdadeiro” do ativo, então se o valor de mercado estiver abaixo desse patamar, o ativo está descontado; se estiver acima, está caro.


Vamos olhar a foto atual do IFIX. Hoje, o índice está com uma relação de preço e valor patrimonial (P/VP) de 0,95. Ou seja, na média, os fundos negociam com cerca de 5% de desconto em relação ao seu valor patrimonial


Gráfico 01 : P/VPA x Segmento

GRÁFICO 01: P/VPA POR SEGMENTO
Fonte: Clube FII


Se olharmos por segmentos, vemos que o único que negocia hoje com prêmio é o de Recebíveis. Os fundos de CRI operam com um P/VP médio de 1,03%. Já os mais descontados são os fundos de lajes corporativas a 0,77, seguidos pelos fundos de shoppings (0,87).


Claro que comprar um fundo de tijolo abaixo do seu valor patrimonial parece uma possibilidade interessante, afinal, isso significa que você está comprando abaixo do valor de avaliação do imóvel, avaliação essa é que feita por uma empresa especializada. Porém, considerar o valor patrimonial como uma verdade absoluta carrega dois riscos importantes. No artigo de hoje vamos apontar um desses riscos.


Em primeiro lugar, é importante lembrar que a reavaliação dos imóveis se dá de forma anual. E, na maioria dos casos, essa reavaliação é feita próxima à virada do ano. Como estamos no mês de outubro, isso significa que muitos imóveis estão há quase um ano sem avaliação. De maneira geral, estamos no momento da maior defasagem possível, já que, nas próximas semanas o mercado deve começar a contratar as empresas para fazerem as reavaliações.


Como ter uma noção se a avaliação está antiga ou se já é mais recente? Muitos fundos comunicam isso via Fato Relevante, via Comunicado ao Mercado ou no Relatório Gerencial. Como exemplo, o CSGH Real Estate (HGRE11) comunicou a última reavaliação no dia 11 de dezembro de 2020 via Fato Relevante. Mesmo que não haja esse tipo de comunicação, vale a pena observar determinado mês do ano onde há uma alteração importante do valor patrimonial do fundo, para cima ou para baixo, pois essa variação pode ser ter sido causada pela reavaliação. Como exemplo, o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), que sempre tem um “salto” no gráfico do valor patrimonial no mês de junho a cada ano.


Ou seja, comparando os dois exemplos aqui levantados, vemos que o valor patrimonial do KNRI está mais atualizado que o do HGRE. Enquanto o fundo da Kinea foi reavaliado há cerca de quatro meses, o fundo da CSHG está há 10 meses sem avaliação, mais que o dobro de defasagem. Por essa perspectiva, podemos dizer que o VP – e consequentemente, o P/VP – do KNRI está, no momento, mais “confiável” que o VP do HGRE.


E por que usei as aspas? Porque o tempo de defasagem é só um dos riscos em se usar o Valor Patrimonial sem uma análise atenta. No próximo artigo, vou falar de outro tão severo quanto e contra o qual é muito mais difícil de se proteger.


Até lá!

Qual o tamanho do mercado de FIIs?
Nesses 25 anos, o quanto ele evoluiu? Qual é o tamanho atual do nosso mercado? Atualmente existem 400 fundos imobiliários, com um patrimônio total de quase R$ 80 bilhões...
Foto Autor
Nathan Octavio
05 / 01 / 2019 5 min de leitura
CRIs High Grade ou High Yield? Quem define?
Recentemente, fazendo um atendimento particular a uma investidora, ela me perguntou o que diferencia um CRI High Grade de um High Yield. É uma pergunta bastante comum, então eu já comecei com a explicação clássica: que os papéis High Grade têm uma classificação de risco melhor, com maiores níveis de garantia, com contratos mais sólidos, imóveis de tipologi-as e localizações mais líquidas; já os CRIs High Yield são apoiados em operações menos tradi-cionais, com maior nível de risco, garantias menos robustas, etc.
Foto Autor
Nathan Octavio
25 / 11 / 2021 5 min de leitura
Custo de Reposição: uma bela referência para precificação de um ativo imobiliário
Neste artigo iremos descrever o conceito de Custo de Reposição, para exemplificar, usaremos este método para descrever a nossa projeção para a região da Faria Lima na cidade de São Paulo.
Foto Autor
Daniel Malheiros
09 / 02 / 2019 5 min de leitura

Cadastre-se gratuitamente e faça parte do maior site de Fundos Imobiliários do Brasil!

Efetuando o seu cadastro, você está concordando com os nossos termos de uso. Será enviado um e-mail solicitando a confirmação do cadastro.
O Clube FII preza pela qualidade do conteúdo e verifica as informações publicadas, ressaltando que não faz qualquer tipo de recomendação de investimento, não se responsabilizando por perdas, danos (diretos, indiretos e incidentais), custos e lucros cessantes.