Porque investir mais em imóveis e Fundos Imobiliários
POR
Ricardo Rosa Reis (RicardoReis)

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Publicado em
22 / 09 / 2021
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CEO Reis Real Estate
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Imóvel é item essencial, sempre foi e sempre será. Do primeiro ao último dia de nossas vidas, precisamos da proteção de uma casa. Desde o tempo das cavernas até o último dia do ser humano na Terra, ou em qualquer outro planeta, precisamos da proteção dos imóveis, seja para dormir, trabalhar, estudar, produzir alimentos, consumi-los, nos hospedarmos em viagens, fazer compras, fazer estoques... Precisamos diariamente dos imóveis, água e alimentos. E agora sabemos que além de essenciais, também são o melhor investimento!


Começamos com um estudo base que comparou o retorno dos imóveis com o das bolsas em 16 países desenvolvidos, por 145 anos, e surpreendentemente os imóveis renderam mais que as bolsas, ao contrário do que diz a teoria clássica, Gráfico 01.

Gráfico 01 : Teoria Clássica de Investimentos

GRÁFICO 1: RISCO E RETORNO DOS DIFERENTES INVESTIMENTOS
Fonte: Reis (2021)
Quando se soma a valorização de aproximadamente 1% a.a. ao rendimento de aproximadamente 6% a.a., os imóveis renderam uma média de mais de 7%, enquanto as bolsas renderam uma média pouco abaixo do 7%, ver Gráficos 02 e 03.

Gráfico 02 : Realidade nos Países Desenvolvidos. Comparando Housing (imóveis), Equities (Bolsa), Bonds (Títulos de Renda Fixa) e T-Bills (Títulos do Governo), de 1870 a 2015.

GRÁFICO 2: COMPARAÇÃO ENTRE IMÓVEIS, BOLSA, TÍTULOS DE RENDA FIXA E DO GOVERNO
Fonte: Jordi (2019)

Gráfico 03 : Realidade nos Países Desenvolvidos de 1870 a 2015. Comparando por Housing (Imóveis) com Equities (Bolsa), por País

GRÁFICO 3: COMPARAÇÃO ENTRE IMÓVEIS E BOLSA POR PAÍS
Fonte: Jordi (2019)
Além de renderem mais, o risco, medido pelo desvio padrão, foi aproximadamente metade. A sacada desse estudo foi somar valorização e renda, enquanto os trabalhos anteriores só levavam em conta a valorização.
Fonte: The Rate Of Return Of Everything, 1870-2015. Jordà, Knoll, Kuvshinov, Schularick, Taylor, (2019).


Em nossa a tese de mestrado atualizamos até 2020 e ampliamos o estudo base, incluindo os maiores países em desenvolvimento, os BRICS – Brasil, Rússia, Índia, China e África do Sul. E o resultado ficou na mesma linha: os imóveis renderam mais que as bolsas, sempre comparando os imóveis e a bolsa de cada país e fazendo um média. Fizemos a comparação tanto na moeda local de cada país, quanto em dólar que é a moeda mais usada por investidores internacionais. As diferenças foram o impacto do câmbio e o risco dos imóveis, que no caso dos países em desenvolvimento é parecido com o das bolsas, e nos desenvolvidos se manteve na metade. Ver gráficos 04, 05, 06, 07 e Quadro 01.

Gráfico 04 : Comparação de Rendimento em Imóveis (Real Estate), Equities (Bolsa), Bonds (Títulos de Renda Fixa 10 anos), nos Países com Maior Liquidez, Desenvolvidos e em Desenvolvimento (BRICS), em Dólar, de 1990 a 2020

GRÁFICO 4: COMPARAÇÃO DE RENDIMENTOS EM IMÓVEIS, BOLSA E TÍTULOS DE 1990 A 2020 EM PAÍSES DESENVOLVIDOS E EM DESENVOLVIMENTO EM DÓLAR
Fonte: Reis (2021)

Gráfico 05 : Comparação de Rendimento em Imóveis (Real Estate), Equities (Bolsa), Bonds (Títulos de Renda Fixa 10 anos), nos Países Desenvolvidos e em Desenvolvimento (BRICS), em Dólar, de 1990 a 2020

GRÁFICO 5: COMPARAÇÃO DE RENDIMENTOS IMÓVEIS, BOLSA E TÍTULOS NOS PAÍSES DESENVOLVIDOS E EM DESENVOLVIMENTO EM DÓLAR DE 1990 A 2020
Fonte: Reis (2021)

Gráfico 06 : Comparação de Rendimento Imóveis (Real Estate), Equities (Bolsa), Bonds (Títulos de Renda Fixa 10 anos), nos Países Desenvolvidos e em Desenvolvimento (BRICS), em Moeda Local, de 1990 a 2020

GRÁFICO 6: COMPARAÇÃO DE RENDIMENTOS IMÓVEIS, BOLSA E TÍTULOS NOS PAÍSES DESENVOLVIDOS E EM DESENVOLVIMENTO EM MOEDA LOCAL DE 1990 A 2020
Fonte: Reis (2021)

Gráfico 07 : Comparação de Rendimento em Imóveis (Real Estate), Equities (Bolsa), Bonds (Títulos de Renda Fixa 10 anos), nos Países com Maior Liquidez, Desenvolvidos e em Desenvolvimento (BRICS), em Dólar, de 1990 a 2020

GRÁFICO 7: COMPARAÇÃO DE RENDIMENTO EM IMÓVEIS, BOLSA E TÍTULOS NOS PAÍSES COM MAIOR LIQUIDEZ, DESENVOLVIDOS E EM DESENVOLVIMENTO, EM DÓLAR, DE 1990 A 2020
Fonte: Reis (2021)

Quadro 01 : Comparação de Rendimento e Risco (Desvio Padrão) de Imóveis (Real Estate), Equities (Bolsa), Bonds (Títulos de Renda Fixa 10 anos), nos Países Desenvolvidos e em Desenvolvimento (BRICS), em Dólar, de 1990 a 2020.

QUADRO 1: COMPARAÇÃO DE RENDIMENTO E RISCO DE IMÓVEIS, BOLSA E TÍTULOS NOS PAÍSES DESENVOLVIDOS E EM DESENVOLVIMENTO, EM DÓLAR, DE 1990 A 2020
Fonte: Reis (2021)


Analisando os resultados a conclusão é clara, devemos aumentar o peso dos imóveis em nossas carteiras de investimento, em especial os fundos de pensão, investidores institucionais e conservadores.


Se os imóveis rendem mais e tem risco menor ou parecido, por que fundos de pensão investem no máximo 3% de suas carteiras em imóveis (Fonte: Previc)? Porque os imóveis têm baixa liquidez, pouca governança, dão muito trabalho para gerir, manter e negociar. A solução é investir em imóveis através dos FIIs - Fundos de Investimento Imobiliários, que acrescentam ao rendimento e à solidez tradicionais dos imóveis, a liquidez, a governança, tiram a necessidade de gestão, baixam o custo de transação e aceleram as negociações.


Melhor ainda é aproveitar a disponibilidade de investir em FIIs ou REITs – Real Estate Invesment Trusts (primos dos FIIs fora do Brasil) no mundo todo e diversificar globalmente o investimento, saindo do risco de cada país, seja político, econômico ou cambial. Investir fora do Brasil esta cada vez mais fácil e barato, já acessível a todos. Ver Gráfico 08, que compara o investimento em REIT e Bolsa nos EUA, nos últimos 20 anos, que corrobora com nosso estudo.


Gráfico 08 : Retorno REITs (FIIs nos EUA) x US Stocks (Bolsa nos EUA), 2000 a 2020

GRÁFICO 8: RETORNO REITS X AÇÕES AMERICANAS
Fonte: Reis (2021)


E para finalizar, investir em Índice, ou fundos passivos de ETFs – Exchange Traded Funds. Uma forma simples, barata de investimento e diversificação, já que o Índice ou ETF já inclui a média dos maiores fundos, com maior liquidez, diversificando em vários setores e regiões. Como dizia um dos maiores gestores de fundos: Peter Lynch “Quanto mais simples melhor. A maioria dos indivíduos estaria melhor investindo em um fundo de índice.”


Uma preocupação recente no mundo e especialmente no Brasil é a inflação. No Gráfico 09 fica claro que os imóveis são uma forma de proteção, hedge, contra a inflação, nos países desenvolvidos. Mas podemos acrescentar que no Brasil também os imóveis são historicamente uma proteção contra a inflação, lembrando que já tivemos hiperinflação e os imóveis sempre se saíram muito bem, não é a toa que o investidores em geral no Brasil e no mundo tem grande parte de seus investimentos em imóveis.

Gráfico 09 : Correlação entre Equity (Bolsa) e Housing (Imóveis) e Comovimento entre Inflação, Equity (Bolsa) e Housing (Imóveis) em países desenvolvidos, entre 1870 e 2015.

GRÁFICO 9: CORRELAÇÃO ENTRE BOLSA, IMÓVEIS E COMOVIMENTO ENTRE INFLAÇÃO, BOLSA E IMÓVEIS EM PAÍSES DESENVOLVIDOS, ENTRE 1870 E 2015
Fonte: Jordi (2019)


Sabemos que nos últimos 150 anos os imóveis foram o melhor investimento, mas isso não garante o futuro e não tem como saber o que vai acontecer nem no Brasil e nem fora. Então a sugestão estratégica é investir mais em imóveis, tanto pela essencialidade quanto pelo rendimento histórico, através de FIIs/REITs, globalmente e em Índices/ETFs de FIIs/REITs.

Um novo mundo corporativo
Há cerca de 5 anos, o cenário dos prédios corporativos de alto padrão não era o dos mais animadores. Havia muito espaço desocupado, o que, em termos do mercado, se resume em alta taxa de vacância. Já em meados de 2016, nas principais regiões comerciais de São Paulo, cerca de 23% de todos os m² disponíveis, estavam vazios, segundo informações da SiiLA Brasil (Sistema de Informação Imobiliária Latino Americano).
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Giancarlo Nicastro
22 / 06 / 2020 5 min de leitura
O grande ano dos Fundos Imobiliários
Que ano! 2019 foi um ano histórico e marcou época para os Fundos Imobiliários (FIIs). Mesmo com a taxa de juros nos patamares atuais, não imaginava que chegaríamos ao nível a que chegamos de forma tão rápida.
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30 / 12 / 2019 5 min de leitura
FIIs mais descontados pelo Caixa
Neste artigo eu vou ensinar como analisar desconto em Fundos Imobiliários baseado no Caixa existente.
Em Abril, eu cheguei a escrever uma anomalia que era nítida no mercado de Fiis, com relação ao Fundo Imobiliário QAGR11. Naquela época chegamos a um ponto em que o Fundo valia menos que a sua posição em Caixa.
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