Não corra atrás das borboletas, cuide de seu jardim: ESG e desempenho de ativos imobiliários
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David Douek (DD2)

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Publicado em
12 / 02 / 2021
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Diretor de Desenvolvimento da OTEC
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Não raro, permeiam as preocupações do gestor de real estate os questionamentos:


  • Como reduzir a taxa de vacância?
  • Como reduzir o tempo para efetivar uma locação?
  • Como aumentar a competitividade do meu empreendimento e como majorar os resultados para os investidores?


Mario Quintana é muitas vezes lembrado pelo seu poema Cuide de seu Jardim. O texto é utilizado como referência para sugerir que, às vezes, é mais eficiente cuidarmos de nosso jardim do que correr atrás das borboletas, que naturalmente viriam ao jardim se lá houvesse flores. Fazendo um paralelo com o mercado imobiliário, é difícil imaginar que não seja necessário fazer ambos: cuidar do jardim e correr atrás das borboletas.


O desempenho de um ativo imobiliário está amplamente associado à capacidade do empreendimento atrair ocupantes. Não é segredo que essa condição depende do alinhamento entre as necessidades do locatário e a capacidade do empreendimento de preencher estes requisitos (Apgar, 2009).


A lista de exigências poder ser ampla. Localização, área mínima e máxima, pé direito, valores de locação, custos condominiais e capacidade de ampliação são exemplos de critérios que podem favorecer ou não um determinado imóvel, na composição ideal desejada pelo potencial ocupante.


Embora o negócio de real estate seja normalmente encarado como de pouca flexibilidade, é razoável inferir que sempre há espaço para a inclusão de novas demandas (Miles et al., 2006) .


Entre elas, observa-se principalmente no cenário corporativo, que os aspectos de governança ambiental, social e corporativa (ESG) vêm sendo objeto de crescente atenção (Oncioiu et al., 2020). No Brasil, por exemplo, a B3 discute incluir a agenda ESG nas regras para admissão de empresas no Novo Mercado.


Dados divulgados pela National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit) mostram que 89% dos 100 principais REITs reportam suas ações de ESG publicamente e que 86% das 500 maiores empresas da S&P também o fazem; 98% dos membros da NAREIT reportam ter incorporado um comitê ou grupo de trabalho para ESG; 78% dos 100 principais REITs têm incluído em seu portfólio pelo menos um ativo com certificação verde; 80% dos gestores de REITs incorporam riscos e oportunidades de ESG no planejamento financeiro, entre outros aspectos relevantes. Para reportar publicamente, os REITs normalmente recorrem aos parâmetros da CDP, da GRESB ou do GRI (National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), 2021) .


Fonte pertinente para validar essa argumentação é a Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). A instituição oferece um sistema de avaliação e reporte de ações de ESG que permite uma análise comparativa do desempenho ambiental, social e de governança de um dado portfólio. Com base no relatório de 2020, verifica-se um crescimento de 22% do número de portfólios incluídos se comparado com o ano anterior (o relatório é realizado anualmente). Em números absolutos, isto significa que 1.229 portfólios ou 64.000 ativos participaram da edição de 2020, representando US$ 4.8 trilhões de ativos sob gestão (AUM), os quais reportam publicamente as suas ações de ESG (GRESB, 2021).


Historicamente, a Europa, a América do Norte e a Ásia, nesta ordem, são as mais representativas na aderência ao sistema proposto pela GRESB. O Brasil somou, na mesma edição, apenas nove portfólios ou menos de 1% do total (GRESB, 2021).


Esse número certamente sugere algumas reflexões.


A primeira delas seria questionar a importância da governança ambiental, social e corporativa para o país. Se recorrermos a eventos de um passado não muito distante, que marcaram a memória dos brasileiros, podemos assumir que há sim relevância dos aspectos de ESG no âmbito organizacional. Assim, parece correto assumir que estes aspectos são sim relevantes.


Outro aspecto de suma relevância é de que boa parte dos ativos imobiliários comerciais desenvolvidos em território nacional têm por fim abrigar a operação de empresas internacionais. Não raro, elas trazem consigo um considerável volume de regras e padrões determinados pelas matrizes, a serem observados por suas filiais no estrangeiro. Os aspectos de ESG são, em muitas delas, pacote obrigatório. A locação de imóveis para essas empresas é bastante favorecida pelo fornecimento de espaços que já estejam adequados a esses requisitos.


Do ponto de vista de gestão de riscos, portanto, ignorar ou subestimar a importância dos aspectos de ESG é, no mínimo, majorar a probabilidade de ocorrência de algum fato que possa afetar de forma negativa os resultados de desempenho esperados por um determinado ativo ou portfólio imobiliário.

Assim, a observação dos aspectos ambientais, sociais e de governança na gestão de ativos imobiliários, se encarada como uma oportunidade de melhoria de desempenho de investimentos no setor, pode trazer significativos ganhos a todos os stakeholders. Não à toa, alguns dos investidores mais atentos a estas variáveis têm conquistado privilegiada posição de reconhecimento pelo mercado (Forbes, 2020)


Por fim, assumida a necessidade e importância de se incluir os aspectos de ESG na gestão imobiliária, cabe indagar sobre a razão dos números pouco expressivos apresentados pelo Brasil. Se a resposta é complexa e digna de uma infinidade de conjecturas que envolveriam desde maturidade do mercado a aspectos culturais, pergunta-se: não é prudente incluir estas variáveis e minimizar os riscos associados? Não é pertinente comunicar ao mercado os feitos de ESG e potencializar, assim, a atratividade de seu portfólio? Como justificar aos investidores a redução do poder competitivo pela não observação dos critérios de ESG? Ao responder a estas perguntas, a incoporação dos critérios de ESG na estuturação de qualquer empreendimento parece ser o único caminho a seguir. Faça a sua ponderação.


Referências


Apgar, M. (2009). What every leader should know about real estate. Harvard Business Review, 87(November), 100–1008. http://web.a.ebscohost.com/ehost/pdfviewer/pdfviewer?vid=1&sid=8fa5f929-637b-4b7e-bad3-378a2c59d438%40sdc-v-sessmgr05


Forbes. (2020). GTIS Brazil Real Estate Fund I é eleito o fundo de private equity mais sustentável da América do Sul. Forbes. https://forbes.com.br/forbes-money/2020/12/gtis-brazil-real-estate-fund-i-e-eleito-o-fundo-imobiliario-mais-sustentavel-da-america-do-sul/


GRESB. (2021). 2020 results: GRESB real estate - sustainable real assets. https://gresb.com/2020-real-estate-results/


Miles, M. E., Berens, G., & Weiss, M. A. (2006). Real estate development: principles and process (N. H. Stewart (ed.); third). Urban Land Institute.


National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT). (2021). National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT). https://www.reit.com/


Oncioiu, I., Popescu, D. M., Aviana, A. E., Serban, A., Rotaru, F., Petrescu, M., & Marin-Pantelescu, A. (2020). The role of environmental, social, and governance disclosure in financial transparency. Sustainability (Switzerland), 12(17), 1–16. https://doi.org/10.3390/SU12176757


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