FIP-IE: Uma alternativa de mais rentabilidade para a pessoa física
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Ricardo Propheta Marques (Propheta-BRZ)

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Publicado em
08 / 03 / 2021
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Gestor da BRZ Investimentos
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Você deve estar perguntando a razão de eu estar escrevendo sobre Fundos de Investimento em Participações num blog dedicado ao mundo dos Fundos Imobiliários. A resposta é simples. O mesmo motivo que fez os investidores historicamente buscarem os FIIs, solidez e rentabilidade, deveria fazê-los abrir os olhos para essa classe de ativos, que tem começado a crescer e a atrair o interesse crescente de investidores que buscam alternativas de diversificação da carteira com retornos potenciais atrativos.


No atual cenário de grande mudança no nível de taxas de juros por que passou o Brasil recentemente, os Fundos de Investimento em Infraestrutura – FIPs-IE, uma classe de ativos ainda pouco explorada, tem atraído cada vez mais a atenção de investidores individuais, que passam a ter a sua disposição um conjunto crescente de fundos estruturados e com altos potenciais de rentabilidade.


Diferentemente dos Fundos de Investimento Imobilários -FIIs, que buscam empreendimentos imobiliários, os FIPs-IE investem em projetos de infraestrutura, que são tradicionalmente projetos de longo prazo, altos rendimentos e estabilidade de geração de caixa.


Esses fundos podem ser muito diferentes entre si e variam dependendo do tipo de projetos em que investem: portos, geração e transmissão de energia, além de diversas outras modalidades previstas na legislação.


Obviamente, por se tratar de uma classe de ativos nova, esses produtos ainda são equivocadamente comparados aos FIIs, especialmente por investidores que caem na armadilha da busca por altos yields, em troca de menores taxas internas de retorno. É claro que é confortável ver altas parcelas mensais sendo pagas (yield), em vez de esperar a maturação de projetos ao longo do tempo, mas que acabam por gerar muito mais rentabilidade (Taxa Interna de Retorno) para o investidor.


Para quem depende de renda mensal para pagar suas despesas, por exemplo, é claro que o Yield é necessário. Mas para aqueles que podem esperar para se beneficiar de maiores retornos no longo prazo, o que importa é a taxa interna de retorno.


No entanto, não se trata de uma escolha binária. Muitas empresas e fundos combinam boas distribuições de dividendos de curto prazo com ótimas taxas internas de retorno projetadas. E nesse aspecto, os FIPs-IE, com seus projetos de infraestrutura, podem ser excelentes alternativas para o investidor.


Da mesma forma que nos fundos imobiliários, é fundamental que se tenha uma boa compreensão dos ativos detidos pelos FIPs-IE. E é aí que está uma grande oportunidade, pois a confusão entre yield e taxa interna de retorno, e o fato de serem produtos que têm ganhado relevância, faz com que alguns desses produtos possam estar mal precificados, permitindo maiores retornos a quem for capaz de identificá-los.


Podemos dizer que os FIPs-IE estão hoje, 2021, onde os FIIs estavam alguns anos atrás, ou seja, em um mercado pouco explorado, com menor competição e, muitas vezes, com margens menos comprimidas, gerando grandes oportunidades para quem está olhando mais à frente.

Ademais, os FIPs-IE trazem à pessoa física isenção de IR sobre rendimentos e alíquota de 0% sobre o ganho de capital, além de permitir, também ao pequeno investidor, acessar projetos de infraestrutura antes limitados aos grandes investidores. Respeitadas as particularidades de cada projeto, essa democratização permite às pessoas físicas terem exposição a operações de longo prazo, a fluxos resilientes e a alinhamento de interesses entre o Fundo e as companhias investidas


O BRZ Infra Portos FIP IE (BRZP11) é um exemplo claro nessa nova categoria. O BRZP11 foi estruturado em 2020 pela BRZ Investimentos para atuação no setor portuário brasileiro, um subsetor resiliente dentro da infraestrutura, inclusive com crescimento em momentos como o que passamos em 2020. O Fundo, que utilizou os recursos captados no IPO para comprar participação no Porto Itapoá, um dos maiores, mais eficientes e mais rentáveis terminais portuários de contêineres do Brasil, permitiu ao investidor pessoa física comprar indiretamente ações do Porto Itapoá e, desta forma, participar do seu crescimento.


O BRZP11 foi lançado em fevereiro de 2020, tendo ocorrido nos 30 dias seguintes ao seu lançamento 5 circuit breakers da B3. Enquanto esses eventos e a pandemia impactaram o preço do papel BRZP11, o ativo investido pelo fundo, o Porto Itapoá mostrou-se resiliente e sólido para passar pelo momento que fez vários outros setores sofrerem. Nesse contexto, há uma oportunidade interessante para análise do investidor, que pode acessar um ativo que manteve seus diferenciais competitivos e a boa performance em 2020, mas que não foi refletido no preço da cota do Fundo.


Uma grande virtude no mundo dos investimentos é perceber as oportunidades antes que todos as vejam. É um ótimo momento para os investidores se atentarem aos FIPs-IE, com projetos sólidos e altas expectativas de retorno.


Precificação de CRIs em Fundos Imobiliários
O efeito negativo do COVID-19 no mercado de fundos imobiliários foi inédito. Quedas de mais de 5% em um dia e drawdown (quedas do pico até o vale) de mais de 30% em 2020. O fechamento de shopping centers, varejo de rua e escritórios também foi inédito e a paralisação das atividades gerou significativo aumento de inadimplência em aluguéis e inúmeras renegociações nos contratos de locação.
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Evandro Buccini
08 / 07 / 2020 5 min de leitura
(Tijolo = Investimento Imobiliário = Imóvel) + (CRI = Investimento Imobiliário = Renda Fixa)
A frase acima surge da provocação que queremos fazer a você, investidor. Entendemos que uma maneira de se expor ao mercado imobiliário de forma eficiente e segura é combinar investimentos em imóveis (tijolo) e papel/CRI (renda fixa) - opções de investimento diferentes, mas complementares, algo essencial especialmente num país tão instável como o Brasil.
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Daniel Malheiros
26 / 08 / 2019 5 min de leitura
Marcação a Mercado, uma vantagem ou desvantagem
Dias atrás, estávamos estruturando uma apresentação aos clientes de um escritório de agentes autônomos (AAI) sobre os temas: (i) “porquê” investir em Fundos Imobiliários (FIIs); e (ii) como “surfar” cada momento do ciclo imobiliário. Um comparativo entre FIIs e Imóvel Físico, com as vantagens e desvantagens de cada modalidade, estava presente em um dos slides, e é especificamente um dos pontos ali abordados que vamos explorar nesse artigo: a desvantagem de FIIs do ponto de vista da marcação a mercado.
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Daniel Malheiros
19 / 07 / 2019 5 min de leitura

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