CARTEIRAS RECOMENDADAS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS DE 3 CASAS DE ANÁLISE INDEPENDENTES? VOCÊ SÓ ENCONTRA NO CLUBE FII.
Siga e receba notificações das recomendações e acompanhe o desempenho em tempo real

CARTEIRAS RECOMENDADAS DE 3 CASAS DE ANÁLISE INDEPENDENTES

Custo de Reposição: uma bela referência para precificação de um ativo imobiliário
POR
Daniel Malheiros (Malheiros_RBR)

top
Publicado em
09 / 02 / 2019
Foto Autor
Autor
Gestor da RBR Asset Management
Avaliações
1 Estrela 2 Estrela 3 Estrela 4 Estrela 5 Estrela
Gostamos muito de olhar o valor de um ativo físico imobiliário sob a perspectiva do seu “custo de reposição”. Claro, também combinamos esse estudo com a análise relativa e o método do fluxo de caixa descontado – aqui, usamos análise de sensibilidade de aluguel, cap rate de entrada/saída, leasing spread e alavancagem financeira para entender em que cenário perdemos dinheiro.

A nossa estratégia visa adquirir ativos cujo valor é inferior ao seu custo de reposição, em outras palavras, abaixo do montante investido para se desenvolver um novo, “do zero”. O custo de reposição é o somatório do custo de terreno, obra (matéria prima e mão-de-obra), licenças para adicional construtivo (outorga, cepac, etc) e o custo do dinheiro no tempo.

Dessas variáveis, a mais difícil de estimar é o custo do terreno, que é basicamente explicado pela sua localização. A mensuração do valor do terreno envolve análise do adensamento demográfico, renda per capita, empregos formados na região, transporte/infraestrutura, etc. Também é preciso avaliar a sua oferta, uma vez que à medida que a escassez de áreas aumenta, o terreno se valoriza e vice-versa. Já o custo de obra é fácil estimar, varia pouco independentemente da região do ativo.

Vamos a um exemplo prático de como avaliamos um ativo sob a perspectiva do custo de reposição. A região da Faria Lima na cidade de São Paulo, onde está localizada a RBR e boa parte dos nossos investimentos imobiliários, tem escassez de terreno.

É quase impossível achar uma área à venda por aqui, ainda mais a um valor que “a conta feche” para gente. Adicionalmente, não há CEPACs, certificado que permite ampliar o potencial construtivo, disponíveis para compra, o que torna ainda mais complexo precificar um ativo na região.

Segundo as nossas contas, um novo prédio comercial triple A (ativo moderno) demanda investimentos da ordem de R$ 20 mil por metro quadrado, por baixo. Uma laje negociando ao valor abaixo de R$ 20 mil o metro quadrado pode ser uma bela aquisição. A valorização desses ativos em São Paulo nos últimos 2 anos limitou mais a análise sob o ponto de vista do custo de reposição.

Porém, a conta do custo de reposição não para por aí. Temos que incorporar alguns fatores como risco de execução de obra, risco legal e o próprio custo do dinheiro no tempo. Afinal, uma obra pode atrasar seja por conta de más condições climáticas (leia-se chuva) e/ou por atrasos de licenças e aprovações de prefeitura, dentre outros fatores.

O custo do dinheiro no tempo é mais simples. Podemos partir de uma taxa Selic de 6,5% a.a. – estamos sendo bastante conservadores, aqui. Neste negócio, como temos um risco maior de que um título de Governo, vamos assumir que o risco de execução e obra combinados representam 150 bps.

Assim, chegamos a uma taxa de retorno requerida, ou TIR, de 8% a.a. O retorno acumulado requerido pelo investidor em um projeto que demora 4 anos para ficar pronto seria de 36%, neste caso. Incorporando esse prêmio ao nosso custo de reposição de um ativo por metro quadrado na Faria Lima (R$ 19.500 * (1,36%)), chegamos ao valor aproximado de R$ 26,5 mil o metro quadrado sob a ótica do custo de reposição.

Um ativo com esse valor, para gerar uma rentabilidade de 8% a.a. daqui a 4 anos, precisa que o aluguel mínimo mensal seja de R$ 177 por metro quadrado. Interessante notar que, hoje, o valor do aluguel na região está ao redor de R$ 110,00, ou seja, teríamos que ver uma alta de 60% para fazer sentido econômico ao investidor investir num projeto do zero.

O custo de reposição não deve ser avaliado isoladamente, é preciso entender a tendência do mercado da região. Um ativo com alta vacância, seja por excesso de oferta, baixa demanda, e/ou uma combinação dos ambos negociando abaixo do custo reposição não necessariamente é um bom investimento. Só para se ter um parâmetro, na média, ativos com 60% de vacância tem fluxo de caixa negativo por conta dos custos das lajes vagas, como IPTU e condomínio.

Na região da Faria Lima, por exemplo, a vacância segue caindo trimestre a trimestre (hoje, está próxima de 10%). Para os próximos anos, não temos entregas de novas lajes na localidade e, pela simples lei da oferta/demanda, os preços dos alugueis tendem a passar por forte correção a ponto de estimularem o desenvolvimento de novos projetos por aqui.

Para nós, a tendência de aumento do preço de aluguel na região é indiscutível. Enquanto isso, seguimos à caça das oportunidades cujo valor de mercado atual é inferior ao custo de reposição, combinado com uma análise setorial e o próprio fluxo de caixa daquele projeto. Ficamos, aqui, com o dever de trazer uma análise setorial de lajes mais ampla para validar a nossa visão construtiva em lajes corporativas em São Paulo.

Fundo de Fundos: uma alternativa de diversificação para investidores de FIIs
Uma dúvida muito recorrente entro os investidores iniciantes em fundos imobiliários é sobre a alocação nos fundos de fundos ou “FOFs” (Fund of Funds). Quais as possíveis vantagens em investir em um FOF? Os fundos de fundos que investem em cotas de FIIs são uma alternativa para investidores com poucos recursos e que desejam uma grande diversificação. É necessário entender que esse tipo de fundo é um importante veículo de investimentos para determinados perfis e que podem compor a carteira dos investidores mais experientes e qualificados em muitas situações.

O gestor tem que demonstrar que realmente realiza uma gestão ativa e performa no longo prazo acima do seu benchmark. Caso não performe ou não comunique de forma objetiva suas estratégias é melhor o investidor avaliar de forma cuidadosa a manutenção desse fundo em sua carteira.
Foto Autor
Thiago Otuki
24 / 05 / 2019 5 min de leitura
O Investimento em CRIs Pulverizados
O crédito imobiliário decorrente de financiamento residencial representa uma expressiva parcela do balanço dos bancos brasileiros. Caraterizado por prazos longos e a chamada garantia real, que é o próprio imóvel, atualmente está entre as modalidades de crédito com menor taxa de inadimplência do mercado. Mas nem sempre foi assim. Os números de inadimplência caíram drasticamente após a instituição da alienação fiduciária de bem imóvel em 1997, dado ao bom funcionamento da execução extrajudicial da garantia imobiliária que este mecanismo passou a oferecer.

Foto Autor
Eduardo Malheiros
03 / 07 / 2019 5 min de leitura
A relação entre juros e Ifix
Vamos falar hoje sobre juros/renda fixa e ativos imobiliários, duas classes de ativos inversamente correlacionadas. Quando juros sobe, os ativos imobiliários caem e vice-versa.
Foto Autor
Daniel Malheiros
17 / 12 / 2019 5 min de leitura

Cadastre-se gratuitamente e faça parte do maior site de Fundos Imobiliários do Brasil!

Efetuando o seu cadastro, você está concordando com os nossos termos de uso. Será enviado um e-mail solicitando a confirmação do cadastro.
O Clube FII preza pela qualidade do conteúdo e verifica as informações publicadas, ressaltando que não faz qualquer tipo de recomendação de investimento, não se responsabilizando por perdas, danos (diretos, indiretos e incidentais), custos e lucros cessantes.