Por Cassiano Jardim, diretor de investimentos da Barzel Properties.

A lógica do investimento em ativos do segmento imobiliário para renda é simples: compra-se a perspectiva de receber futuramente aluguéis ou, no caso de fundos imobiliários, dividendos. Ao fazer uma análise menos comprometida, a promessa de altos retornos iniciais pode ser muito atraente para a decisão do investidor sobre o aporte de seus recursos. Porém, para evitar a surpresa desagradável de ter uma perda relevante no futuro, é preciso ter em mente quais são os motivos que explicam esses rendimentos acima da média e se eles serão sustentáveis ao longo do tempo.

Mais do que projetar um fluxo de receitas ao longo de um período, para se investir em FII’s deve-se analisar as reais características dos imóveis que fazem parte de portfólio, tais como a localização, preço de aluguel pedido, estado de conservação, características de contrato e momento de mercado.

A localização é o fator mais determinante para que os resultados ao longo do tempo sejam sustentáveis. Regiões mais valorizadas (denominadas premium) tem se mostrado mais resilientes às crises e, além de sofrerem menos com a vacância, apresentam uma recuperação mais acelerada do que as regiões tidas como secundárias.

O valor do aluguel praticado também é uma informação relevante nessa avaliação. Existem casos de inquilinos de longa data, em especial em contratos do tipo built to suit (locação de longo prazo), que pagam valores acima dos praticados para a região. À primeira vista isso pode parecer vantajoso, mas é importante analisar suas consequências no término do contrato, pois é possível que haja redução do valor de aluguel na próxima negociação para ficar em conformidade com os preços de mercado da região.

Imóveis com instalações obsoletas e configurações arquitetônicas ou estruturais datadas podem ter dificuldade de locação futura e, por consequência, reduzir o valor do patrimônio. O mesmo vale se não houver investimento periódico em manutenção. Por outro lado, se houver investimento em atualização por meio de obras de retrofit, essa situação pode ser resolvida.

Por fim, é essencial avaliar a gestão, que é talvez um dos pontos mais intangíveis e difíceis para analisar em um primeiro momento, afinal, é justamente o tempo que revela se o trabalho do gestor agrega valor ao edifício. Nesse caso, é fundamental observar outros empreendimentos sob gestão da empresa e, se ao longo do processo, há transparência na prestação de contas, se as estratégias para locação são efetivas e como se dá o relacionamento com o inquilino.

Ao ignorar todos esses fatores, o investidor perde os critérios para analisar se rendimentos atuais de um imóvel serão sustentáveis ao longo do tempo. Nessa situação, em busca de uma almejada renda mensal, ele acaba colocando em risco seu capital original, podendo comprometer substancialmente o retorno total do investimento.