COMENTÁRIOS POSTADOS

Ponto positivo pra xp por ter melhorado o relatório, ponto negativo pra todo o restante,
pelo cronograma de amortização:

2023: o fundo tá com 18.2MM de caixa e vai receber mais 40.8MM até o fim do ano e tem que pagar 64MM resumindo: vai ter que sair implorando pra alguém comprar 5M de lage desocupada e pagar a vista (nem retendo resultados daria pra pagar já que o guidance até dezembro é de um resultado de 1.5M)
2024: vai ter que arrumar 29MM pra amortizar e só Deus sabe como

em junho de 2024 a carência do cri evolution e do rec 2017 vão acabar e deixar o fundo com um passivo de de R$ 0.64 por cota

-o fundo está com uma ocupação de 54% e isso gera R$ 0.38 por cota (pela projeção de caixa que eles colocaram no relatório), supondo que ele consiga alugar os 46% vagos pelo mesmo valor do que ele tem alugado, fazendo uma regra de 3 daria cerca de R$ 0.32 por cota, então poderíamos supor que o fundo totalmente alugado gere algo em torno de R$ 0.70 por cota

-usando esse mesmo cálculo: pra gerar em torno de 0.64 por cota, o fundo precisaria locar uma área de 37%

sendo assim:

-se o fundo não diminuir a vacância pra algo em torno de 9% o fundo não vai conseguir pagar os cris e vai ser executado
-se acontecer um milagre em alphaville e a vacância for zerada o fundo vai gerar R$ 0.70 e pagar os R$ 0.64 de despesa, sobrando um resultado de R$ 0.06 por cota por 3 anos (e mesmo assim vai ter que arrumar os 29MM pra amortização)

a única esperança é o fundo vender uns 400MM e fazer uma amortização extraordinária nesses cris mas será mesmo que vai conseguir vender uma área tão grande, desocupada e em alphaville em tão pouco tempo? (lembrando que o gestor não comentou nada de ter algum comprador em potencial)

Boa tarde a todos! Alguém sabe porque, apesar de terem projetos lucrativos, o valor patrimonial do MFII11 está caindo?

Bom dia, Pessoal! Tudo bem? Espero que todos estejam bem. Gostaria de tirar uma dúvida com vocês colegas, sei que não temos como prever, mas será se aqui chega nos R$45,XX na semana que vem por conta do resultado rendimento do HCTR?

Ao meu ver, DEVA está um pouco melhor que o HCTR,

Desde já agradeço a contribuição de todos, abraços!

Tenho boa parte do meu patrimônio investido em FII (perto de 20%), mas nos últimos tempos tenho pensado uma coisa que me desmotivou um pouco de investir nesta classe e gostaria de uma opinião, pois posso estar errado. Nas ações, os ativos imobilizados são depreciados anualmente, fazendo que dentro de uma empresa haja muitos ativos ocultos (totalmente depreciados). Isso não acontece nos FII. Todo mês são distribuídos praticamente todo o rendimento do fundo. Sei que há a valorização do imóvel devido a inflação e outros fatores, mas o imóvel ele vai deteriorando com o tempo, daqui há 30 anos o imóvel vai estar velho e pode ficar vago ou com aluguel irrisório. Por outro lado, o terreno que esses imóveis estão realmente tendem a valorização eterna. Partindo desse princípio, fundos que a construção é mais barata tendem a valer mais no futuro, como galpões logísticos? Obrigado.

Mais um risco: Invasão do MTST (braço urbano do MST)

Nesta sexta saiu Fato Relevante de que um imóvel alienado (tomado) pelo MXRF11 foi invadido.

Será se URPR11 corre risco similar com seus loteamentos encalhados? O governo do amor já deixou bem claro que propriedade privada é besteira, então não duvidem...

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=517367

Pela análise/achismo de vcs acreditam que a oferta de urpr11 esteja indo bem?
O que daria pra inferir sobre o pagamento dos recibos?
Parece que finaliza na próxima sexta, 15/9.
@Luks
@BrunoGvBr
@Marcosnetzam
Obrigado.

Se está fora, ignore que esse fundo existe. Vai arrumar rolo pra que? Se está dentro e não quer realizar preju de uma hora pra outra, foque os novos aportes em FIis com bons fundamentos. Vá vendendo aos poucos essas tranqueiras à medida que precisar compensar lucros em outros FIIs pra não pagar IR. No bull market serão muitos ganhos com arbitragens e qdo menos esperar terá consumido toda a posição nas tranqueiras.

O principal problema de HCTR, DEVA, VSLH e TORD é o conflito de interesses e, dada a pulverização da base de cotistas, provavelmente isso jamais será resolvido. Se está tudo mal, vão evitar ao máximo prejudicar os sócios da gestora e não vão executar as garantias do jeito que deviam. Se tudo voltar a ficar bem, vão colocar mais operações conflitadas e armar novas bombas para o futuro. E não ignorem a possibilidade disso seguir afundando e nunca mais recuperar.

Se quer muito expor um pedaço da sua carteira nessas bombas, melhor fazê-lo via IRDM. Lá tem desconto em cima de desconto. Preço de tela equivale ao VP da parte saudávei da carteira e a parte bomba vem de graça.

(#) vou participar da fase de sobras (#) por isso mesmo, tenho interesse de tirar minhas dúvidas sobre o HGBS11 (#) enfim (#) compartilho minha dúvida que enviei ao RI (#) e atualizarei este comentário sobre a resposta

[email protected]

os informes mensais de ago./23 e set./23 estão corretos? é como se no HGBS11 não houvesse compras alavancadas nem venda de imóveis parcelados.

Seguem contas zeradas:
(#) 11.2 Contas a Receber por Venda de Imóveis
(#) 15 Obrigações por aquisição de imóveis
(#) 18 Obrigações por securitização de recebíveis

( RG ago.23 ). Novo CRI incorporado, Província Pulverizado S.3 (MR$ 4,08 a IPCA+9,5%aa, juros e amortizações mensais, iníc.: set.23 e vencim.: jan.43) e compra de novas cotas nos Helbor 5 (MR$ 4,08, a somar MR$ 47,90 a CDI+2,6%aa, juros mensais correntes, amortização única no vencim.: abr.27) e vendas de cotas nos Vitacon (MR$ 7,47, a restar MR$ 16,47 a CDI+2%aa, juros e amortizações mensais correntes, vencim.: set.29) e Cashme (MR$ 4,09, a restar MR$ 18,83 a IPCA+5,5%aa, juros e amortizações mensais correntes e vencim.: out.28).
( 2 ). CRI montavam MR$ 2.309,14, cremos compostos por MR$ 1.745,89 a IPCA+7,9%aa\ MR$ 456,23 a CDI+4,1%aa\ MR$ 101,96 a IGP-M+9,1%aa\ MR$ 4,19 a TR+11,6%aa\ MR$ 0,87 a pré-fixada 12,5%aa, vencimento: 8,1anos, duração do retorno: 3,7anos e ainda a carregar CRI em carências de juros, MR$ 101,48, prazo médio: 0,6anos e de amortizações, MR$ 619,50, prazo médio: 1,2anos.
( 3 ). FII sem modificações, MR$ 102,84, alocados nos Jive/Porto Seguro (52%), SNCI 11 (28%) e Valora Infra (20%). Mantido o imóvel Morumbi Plaza, MR$ 78,38 da garantia executada, os quais esperamos venda em curto prazo.
( 4 ). Detinha MR$ 49,63 em recursos livres a aplicar, para os quais também desejávamos pronta execução.
( 5 ). Os CRI Aracaju Shopping (MR$ 30,22 a IPCA+9,5%aa, juros e amortizações mensais correntes e vencimento: ago.29) e Ávida (MR$ 3,61 a IPCA+11%aa, juros e amortizações correntes e vencimento: ago.31), embora com recuperações judiciais vigentes, continuam listados como adimplentes.
( 6 ). A queda da remuneração, vem marcada pela redução de 15% dos rendimentos em CRI e pela forte queda de 182% devido a ajustes para regime de caixa e marcação a mercado.

apenas 9% de vacância. V/VP a 0,53. Esta estranho

O que a Vórtx está esperando pra cortar as asinhas desse fundo igual fez com HCTR11 e permitir somente a distribuição pelo regime caixa?

E o meu PM?

Muita gente olha para seu próprio PM para tomar decisão de investir num Fii. Será o caminho?

Para tomar decisões a gente deve olhar para os opções disponíveis hoje e tentar tomar as melhores decisões hoje. Olhar para o passado serve para entender e aprender com os acertos e erros, não mais que isso.

Quer vender um imóvel e considera quando você pagou no passado? O único parâmetro é o preço de mercado do seu imóvel hoje. É maior que o preço (atualizado) que você pagou no passado? Ótimo! É menor? Isso não vai mudar o valor dele hoje…

O PM só reflete as decisões tomadas no passado. Serve para calcular algum IR de ganho de capital, não muito mais que isso.

Então pense na seguinte situação: você ganhou de presente as cotas do Fii no passado. Qual a influência na sua decisão de comprar ou não hoje? Talvez a única influência seja o tamanho que o Fii específico deve ter na sua carteira (deve estar alinhado com a sua estratégia de investimentos). Ou se há oportunidades melhores hoje para o seu dinheiro. Nada mais.

Bons estudos!

Até quando os dividendos ficarão altos devidos à venda dos imóveis? Vão amortizar essas vendas por quantos meses? Não encontrei essas informações nos relatórios.

Tenho boa parte do meu patrimônio investido em FII (perto de 20%), mas nos últimos tempos tenho pensado uma coisa que me desmotivou um pouco de investir nesta classe e gostaria de uma opinião, pois posso estar errado. Nas ações, os ativos imobilizados são depreciados anualmente, fazendo que dentro de uma empresa haja muitos ativos ocultos (totalmente depreciados). Isso não acontece nos FII. Todo mês são distribuídos praticamente todo o rendimento do fundo. Sei que há a valorização do imóvel devido a inflação e outros fatores, mas o imóvel ele vai deteriorando com o tempo, daqui há 30 anos o imóvel vai estar velho e pode ficar vago ou com aluguel irrisório. Por outro lado, o terreno que esses imóveis estão realmente tendem a valorização eterna. Partindo desse princípio, fundos que a construção é mais barata tendem a valer mais no futuro, como galpões logísticos? Obrigado.

Adm XP, qual a retranca que tem aqui?

( RG jul.23 ). Dureza acompanhar as movimentações. As que vimos relevantes foram: aquisições liquidas nos Patio Malzoni (MR$ 22,75, a somar MR$ 99,22 a IPCA+6%aa, juros mensais correntes, amortização única no vencim.: set.31), Gazit 1E 340S (MR$ 17,04, a somar MR$ 134,15 a IPCA+5,89%aa, juros e amortizações mensais correntes e vencim.: mai.37) e Campinas Shop. Virgo 2S (MR$ 16,64 a IPCA+6,93%aa, juros mensais correntes, amortizações mensais, iníc.: dez.24 e vencim.: nov.34) e vendas líquidas nos GTIS True Log. (MR$ 138,05, a restar MR$ 148,30 a IPCA+6,19%aa, juros mensais correntes, amortizações mensais, iníc.: out.21 e vencim.: mar.40) - não entendemos o motivo de não ter sido citado, dado que era o ativo de maior concentração (informação na Planilha de Fundamentos jun.23) e BTLG Mauá (MR$ 35,99, a restar MR$ 23,35 a IPCA+6,45%aa, juros mensais correntes, amortizações mensais, iníc.: jan.24 e vencim.: dez.28).
( 2 ). CRI perfaziam MR$ 2.347,24 distribuídos por MR$ 2.313,86 a IPCA+6,5%aa\MR$ 32,42 a CDI+3,6%aa\MR$ 0,96 a IGP-DI+7,9%aa, vencimento: 12,6anos, duração de retorno: 5,7anos e ainda a portar carências de pagamentos em juros, MR$ 10,74, prazo: 0,03anos e em amortizações, MR$ 776,44 (~33% total CRI), prazo: 2,5anos.
( 3 ). FII totalizavam MR$ 968,76, a terem sido incorporados MR$ 44,00 no CPSH 11 e MR$ 20,00 no LASC 11 e vendidos MR$ 55,00 no TRXF 11 e MR$ 9,50 no HSRE 11. Itens significativos: HBRH 11 (8,6%), COPP 11 (7,2%,), TRXF 11 (6,8%).
( 4 ). Não havia recursos a aplicar, eram negativos MR$ 424,82, com compromissadas reversas a alcançar MR$ 517,95 (informação IM jul.23). >> . . Mantido contacto com Gestor, a informação do GTIS True Log. é: Foi amortizado 50% do CRI, devido a compra do GTIS (HCHG 11) pelo Credit Suisse. https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=505781&cvm=true

(#) as cotações dos fiis de crédito estão fugindo dos padrões de quedas de vingança de rendimentos nominais menores (#) as oportunidade de compras têm demorado mais para surgirem (#) a maioria delas estão vindo com a atualização da desgraça da XP, digo, com a atualização da carteira da XP

050 é mais jogo vender minhas cotas e esperar o fundo apresentar resultado condizente. Venderei minha posição também, por saber que outras pessoas farão o mesmo. REC gestora é isso. Vendam!

Comentário no Instagram da Hectare

"Perdi mais dinheiro com HCTR11 do q com cassino e blaze"

Depois dessa vou vender as cotas que ainda tenho em TORDYNHO11 e jogar em apostas, mas vou diversificar, claro, Jogo do Bicho, Blaze, bingo das tias...

Pelo visto, a situação no HCTR11 é pior do que pensavam, nem com o fundo com o P/VP de 0,41x conseguiu pagar um DY razoável. Salvo engano uns 60% da carteira tá podre (waiver + em negociação + vencimento antecipado + não performa) mas os outros 40% deveria ter taxa média de IPCA + 10,7% que dá quase 0,9% a.m só de juros. Mesmo considerando IPCA 0, ainda sim o HCTR11 deveria pagar um yield muito mais alto com esse deságio todo, acima de 0,8% a.m sobre a cota de fechamento, ou seja, pelo menos uns R$ 0,37-0,40. Mas ele pagou miseráveis R$ 0,17.

Ou seja, pelo o que me parece, tem muito mais treta do que a gestão parece estar mostrando, o fundo pode estar seguindo pelo mesmo caminho do TORD11 e indo pra 100% da carteira ferrada, rumo ao rendimento R$ 0,00% a.m.

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=518050&cod_neg=RBRR11&cod=133082&tipo_comunicado=fato_relevante&utm_source=clubefii&utm_medium=site&utm_campaign=none&utm_content=alerta_popup --> Emissão de cotas com o valor de R$ 94,51 e a cota no secundário R$ 90,99?

Alguém sabe se terá fase pública na oferta aqui? Se sim, já tem data?
Obrigado.

Será que na cara dos CEOs dos gestores desse Hectare corre um mínimo de vergonha de competência profissional.???

Índice de fundos imobiliários dispara e abre caminho para máxima histórica

https://www.moneytimes.com.br/fundos-imobiliarios-fiis-ifix-hoje-dispara-maxima-historica-deva11-vilg11-08-09-2023/