Ao observar o comportamento da variação da cota do HGJH nas últimas semanas, me surpreendi: está subindo como um foguete! Fiquei então com uma pulga atrás da orelha. Resolvi comparar com outros ativos de lajes corporativas na minha carteira e então fiz algumas constatações que gostaria de compartilhar com vocês. Contribuições e ponderações serão muito bem vindas.
• O iFix está subindo desde que o panorama do segudo turno das eleições ficou mais claro, e isso não é novidade pra ninguém. Num intervalo de 30-60 dias, o valor das cotas da minha carteira de fiis subiu perto de 3,5%. Um baita aumento. Só que ao olhar individualmente, olha o que eu constatei:
- FLMA, perto de 7% - RNGO, perto de 6% - KNRI, perto de 6% - HGRE, perto de 9% - HGJH, perto de 13% (???)
• É claro que haverão algumas exceções, mas no geral o que me parece é que o mercado já está precificando muito pra cima o setor de lajes corporativas, numa onda exagerada de otimismo. E tenho algumas opiniões sobre o porque isso pode estar acontecendo:
- Tem uma boa parcela de "formadores de opinião" por aí, ligados ao mercado, que está extremamente otimista com a retomada do setor de lajes. O que muitas vezes se deixa de lado é que essa retomada vai ser cautelosa, e o efeito prático disso vai ser relativamente vagaroso. Acredito que a retomada dos "dividend yields" do passado vai demorar. E bem. Não custa lembrar que o DY médio do setor hoje gira em torno de 0,50-0,55%. Ou seja, está muito achatado. Portanto, tem muito chão pela frente (e muito contrato pra ser renegociado) pra voltarmos aos bons tempos.
- O problema é que essa aparente euforia traz à tona um problema que considero bem sério: compra de vacância. Todos sabemos que o setor de lajes é o que apresenta as maiores vacâncias. Não quero dizer com isso que sou contra essa estratégia. Afinal, cada cabeça, uma sentença. Mas ela envolve riscos bem concretos, e o investidor precisa ter ciência dos riscos envolvidos. Eu acho uma senhora sacanagem levar um leigo no mundo dos investimentos a comprar vacância.
- E, por último, a euforia no mercado de lajes pode ter recebido um empurrãozinho do efeito XP, que zerou taxa de corretagem para fiis. Quando um player desse tamanho entra com pé na porta, os efeitos são logo sentidos. Deve ter corretor da XP fazendo "o canto da sereia" para os novos investidores, falando mil maravilhas de como é bom ser "dono" de uma fatiazinha de um "triple A" na Paulista ou na Faria Lima.
• De forma alguma estou desdenhando desse setor dos fiis. Gosto dele e invisto. Só não compartilho dessa euforia, e estou com um pé atrás. Tanto que desde o início eles representam a menor fatia da minha carteira. Meu perfil é previdenciário, e quero poder usufruir de dividendos mensais daqui há 10-15 anos com um mínimo de previsibilidade. E para isso gosto muito do setor de galpões, mais ainda de contratos atípicos. Como tudo na vida, tem suas vantagens e desvantagens - tenho ciência disso.
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