A inflação, é uma preocupação. A indexação, uma forma de proteção. Os FIIs de papeis proporcionam proteção contra a inflação. Neste caso, a proteção deve recair, sobretudo, sobre o principal, isto é, sobre o valor patrimonial da cota. É neste ponto, que surge uma grande confusão. Nos FIIs de papel, a inflação vai para o bolso do cotista por meio da distribuição de rendimentos. Porém, o poder para proteger o principal fica com o cotista, que ao receber a renda, inflada pela inflação, teria que subtrair do rendimento recebido, a parte referente a inflação e reinvestir para proteger o principal. Este reinvestimento, se ocorresse, pode ser entendido como mera correção. Desta forma, mais inflação ou menos inflação, para os cotistas, não deveria fazer nenhuma diferença, a não ser pelo fato de saber que a inflação traz preocupações, mas que estamos protegidos contra ela ao investir em FIIs de papeis. Contudo, muito diferente disso, temos visto muita vibração positiva em relação aos FIIs de papeis em função da inflação alta. Nesta situação, os rendimentos aumentam, e muitos cotistas estão entusiasmados com os rendimentos inflados de inflação, acreditando que isto constitui uma vantagem em relação aos FIIs de tijolos. Portanto, tenho visto que a inflação tem iludido muitos cotistas, que deveriam entender que, se a renda aumenta por causa da inflação, o principal que está convertido no valor patrimonial(VP) da cota sofre uma destruição de valor de igual magnitude. Ao reinvestir a parte da inflação, recebida no rendimento, o cotista estaria recompondo a parte do VP que a inflação corroeu. Portanto, neste sentido, inflação maior ou inflação menor, não deveria ser entendido como uma vantagem. Estamos vendo acontecer vendas de imóveis por FIIs de tijolos com ganhos de capital que supera o IGPM do período. Grande parte deste ganho é referente a proteção inflacionária do tijolo, que agora, com a venda e a realização do ganho de capital, vai também virar rendimentos no bolso do cotista. Portanto, o tijolo também protege da inflação, por meio da valorização dos imóveis e correção dos aluguéis. Contudo, não é possível sentir o efeito da inflação nos rendimentos dos FIIs de tijolos de forma tão imediata quanto nos FIIs de papéis.
A questão mais importante que tem que ser considerado nesta discussão papel X Tijolos é o retorno dos Juros X aluguéis. Se o retorno de Aluguéis for superior ao dos juros, a vantagem é do Tijolo. É o que tenho visto desde sempre. O Cap-rate superando os juros. Do contrário, nao seria possível a alavancagem para aquisição do tijolo na indústriade fundos imobiliários, uma vez que se o custo financeiro fosse maior que o retorno do investimento no tijolo, a transação não faria sentido. Como temos visto os FIIs se alavancarem para comprar tijolo, é sinal que o retorno de aluguéis é superior aos juros. Sendo desta forma, porque então vemos tantos cotistas desprezando os tijolos e estimando tanto os papéis? A resposta é: ilusão inflacionária.
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