RG DE DEZEMBRO
Resumo do que li no RG de dezembro/2021:
1) VP da cota após reavaliação anual dos imóveis: R$ 121,97;
2) Dos ativos do fundo, quase 22 milhões estão em renda fixa, CRI (CDI+1,8%) e outros (não especificados);
3) Total da dívida do fundo: R$ 61 milhões, equivalente a 27%, sendo 5% ( 10,5 milhões) com vencimento em dezembro de 2022;
4) A vacância física é igual à financeira, ou seja, 11,3%, toda centrada no REC Log Camaçari/BA;
5) Nenhum ativo imobiliário do fundo tem RMG;
6) 39% dos contratos terão vencimento em 2022, assim como 34% das renovatórias;
7) Houve novo aumento do número de investidores, chegando ao máximo do ano: 4.541
8) Rendimento de R$ 0,81 por cota.
Sem entrar na análise da reavaliação dos imóveis, que gerou uma elevação considerável do VP, observo que a dívida do fundo está controlada. Agora em 2022 vencerá uma parcela que está totalmente coberta pelos ativos do fundo (Renda fixa + CRI).
Ainda não houve divulgação de Fato Relevante anunciando a conclusão da aquisição do imóvel de Contagem/MG, que teve anúncio de "compromisso de aquisição" em 11/10/2021, junto com a renegociação da dívida de Camaçari/BA. O total desta aquisição será de aproximadamente R$ 15 milhões (não foi divulgada a forma de pagamento).
Então, existe espaço temporal de recuperação do mercado em 2022 e 2023 visando a quitação da dívida de Camaçari no fim do próximo ano, com nova emissão, próxima ou superior ao VP.
A vacância física/financeira demonstra que não existe diferimento, carência concedida a inquilino ou inadimplência no fundo, o que permite pensar que os rendimentos devem ficar nesta faixa de R$ 0,80/0,81 ao mês, ainda com possibilidade de aumento no decorrer do ano em face das renegociações e renovações contratuais.
Não querendo ensinar "pai nosso ao vigário", mas vejo como trabalho central neste ano o foco total da gestora nas renegociações e renovações, permitindo a elevação dos aluguéis e a continuação das melhorias dos ativos. Pelas entrevistas que assisti do gestor, quando menciona o valor dos contratos vigentes à época das aquisições dos imóveis, falava costumeiramente da possibilidade real de aumento dos valores, e é exatamente o que espero.
A gestão do RELG é de excelente qualidade e deverá se provar este ano com as renovações e renegociações, pois somente com a demonstração de acerto na tese de investimento haverá espaço para aumento dos cotistas, liquidez e preço, permitindo o crescimento orgânico do fundo. É como vejo.
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