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Todo FII tem seus defeitos #128: MORC11

Para melhor visualização e com imagens:
https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/09/todo-fii-tem-seus-defeitos-128-morc11.html

1. Defeitos/riscos:
1.1. Concentrações elevadas em alguns CRIs e por se tratar de um fundo High Yield, considero que o ideal é algo como 5% por ativo. O fundo ainda é pequeno, então não será muito difícil melhorar a diversificação com uma ou duas emissões, mas até lá o fundo deverá estar mais concentrado do que eu e os gestores gostariam
1.2. Alguns CRIs com LTV muito elevada, a saber, CRI Ceratti & Magna (LTV 73%), CRI Minas Brisa (LTV 85%) e alguns outros. Para saber o que é LTV recomendo meu artigo sobre garantias em CRI:
https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/06/garantias-dos-cris-pulverizados.html
1.3. Como a maioria dos CRIs do fundo são corporativos, não é tão fácil acompanhar a saúde financeira dos CRIs (nos pulverizados podemos acompanhar a Razão PMT). E gestores de fundos imobiliários tem o costume de comunicar a situação de estresse dos CRIs somente quando a situação já está caótica, vide o caso CRI Calçada em FLCR11, CRI “Ipatinga” em ARRI11 e outro em GCRI11. Importante ressaltar que até aqui a More tem feito uma gestão muito transparente e creio que em uma eventual situação de estresse comuniquem o quanto antes aos cotistas;
1.4. Zero informações quanto ao percentual de obras ou vendas dos ativos lastro dos CRIs;
1.5. CRIs não possuem proteção contra deflação;
1.6. Análise dos CRI mais representativos #3: Dwell. CRI para financiar a construção de um imóvel por uma construtora pequena. Acredito que a taxa poderia ser melhor, vide que URPR11 e CACR11 conseguem taxam bem melhores para projetos semelhantes.

Todo mundo discutindo o IPCA. Na tela do meu radar, tributação de dividendos. Já levantei isto lá atrás. Esta semana saíram matérias no jornal Valor Econômico. Minha análise
1- sai
2- se Bolsonaro ganha, Guedes toca para a frente a Reforma Tributária que já foi aprovada na Câmara e que está parada no Senado
3- Porque Guedes faz ?
3-1 . Porque a eleição foi ganha
3-2 Porque se fizer ainda em 2022, já pode cobrar um 2023. Se deixar para 2023, só vale para 2024
3-3 Porque o buraco que abriram para 2023 é muito grande
4- se Lula ganha, Guedes não faz.
5- Porque Guedes não faz ?
5-1 - não vai ficar com ônus para Lula ficar com o bônus
5-2 - Lula que pague a conta da eleição de Bolsonaro
6- Se Lula ganha, faz
6.1- ainda em 2022, se eleger ,com a oposição, uma bancada grande
6.2 - se com Bolsonaro derrotado, o Centrão o abandona e abraça Lula
7- como ficam os fiis ?
7..1 - passam a régua no chopp e vão no rolo ?
7..2 - algum refresco para pequenos investidores ( um valor x de isenção e tributo se div > x
Como mudei tudo para KNCR ( 100 % di ), já antes da pedalada da deflação, livrei-me, pelo menos por um certo período, do primeiro problema mas não do eventual segundo.
Começando a pensar até que ponto o prêmio do KNCR em relação a uma alternativa na renda fixa, derivado unicamente de sua isenção, vale à pena. Se vem o dividendo, evapora ou a cota cai para arbitrar as duas coisas.

Alguém sabe dizer qdo se inicia a fase de direitos de preferência aqui ? Tenho o ativo e não está aparecendo a opção para subscrever na XP.

Boa tarde pessoal vídeo sobre ...
Quais foram seus/meus erros de iniciante feitos nos Fundos Imobiliários?
https://youtu.be/wgz6QACZTCs

Sobre amanhã...

https://www.youtube.com/watch?v=QQ39IWNaqAQ

O que vocês sócio torcedores vão tomar para conseguir dormir hoje?

Bom dia, pessoal!

O vencedor da primeira medalha de "Grande Contribuidor do Fórum do Clube FII" foi o @camposhm, com 110 votos, representando 74,83% do total de votos na primeira enquete lançada no Clube FII.

Parabéns, @camposhm, por contribuir tanto pro nosso fórum!

A medalha está sendo confeccionada e será concedida em breve!

Muito obrigado a todos que votaram e que também forneceram sugestões de melhorias da ferramenta de enquetes, que será lançada em breve!

:: RG ago./22
:: https://www.itauassetmanagement.com.br/content/dam/itau-asset-management/content/pdf/flyers/rura11-carta-mensal.pdf
:: os RGs ficam muito pobres sem a MINI-DRE

1. A ter em conta dados RG jul.22, cremos que o total em CRI, MR$ 969,10, ponderado por suas características, compunha-se por: MR$ 810,30 a IPCA+7%aa\ MR$ 158,80 a CDI+4,2%aa, vencimento: 9,7anos, com juros mensais correntes e com MR$ 365,20 em carrego de CRI com amortizações ainda em carências, prazo médio específico: 1,9anos.
2. Manteve-se Invertido em FII, MR$ 127,75, concentrados nos VBRF11 (~48%, operação estruturada VBI), MCHY11 (22%) e HREC11 (~9,5%), a ter se desfeito apenas do VGHF11 (~MR$ 5,80).
3. Livres a aplicar, MR$ 42,00, os quais gostávamos que o fossem em CRI com menores prazos de carências em amortizações (OBS: entre as emissões do RG jul. 22 e IM jul.22, cremos ter ocorrido venda d CRI no montante de ~MR$ 40,00).
4. Próximos CRI a iniciarem pagamentos de juros (mensais) ago.22: Cortel II Sr A (MR$ 13,10 a CDI+3,5%aa, amortizações mensais, iníc.: ago.24 e vencimento: jul.34), Cortel II Sub.A (MR$ 7,30 a CDI+4,61%aa, amortizações mensais, iníc.: ago.24 e vencimento: jul.34); Cortel II Sr B (MR$ 13,10 a CDI+3,5%aa, amortizações mensais, iníc.: ago.24 e vencimento: jul.33) e Cortel II Sub B (MR$ 7,30 a CDI+4,17%a, juros mensais, iníc.: ago.22, amortizações mensais, iníc.: ago.24 e vencvimento:jul.33)

Todo FII tem seus defeitos #126: VCRR11

Para melhor visualização e com imagens:
https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/09/todo-fii-tem-seus-defeitos-126-vcrr11.html

1. Defeitos/riscos:
1.1. Guidance de renda após conclusão das obras muito conservador (retorno-alvo de 10% a.a.), já que o cotista estará exposto a um projeto especulativo, ou seja, zero garantias de que o projeto terá a performance comercial esperada, mesmo estando associada a uma especialista no ramo. Além de que pensava que o alto giro com o ShortStay proporcionasse rentabilidades maiores;
1.2. Não ficou claro pra mim se o fundo estará exposto a risco de obra (aumento dos custos) ou se estes riscos são assumidos pela Cyrela;
1.3. Concentração de 42% no Iconyc
1.4. Ausência de uma DRE;
1.5. Meta da Taxa de Performance bem baixa (6% a.a.), se é que eu entendi corretamente como funciona o cálculo da taxa;
1.6. Baixa liquidez no mercado secundário;
1.7. Mercado de ShortStay ainda é muito incipiente: fui tomar conhecimento dessa modalidade através do fundo;
1.8. Não dizer qual a forma de emitir do fundo, se é pelo Itaú ou com direito de preferência, mas chuto que seja a segunda opção, já que o administrador não é a Intrag.

Blog agora com post inéditos

Acabei a revisão das 125 análises iniciais e agora vão sair análises inéditas

VCRR11:
https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/09/todo-fii-tem-seus-defeitos-126-vcrr11.html

IBCR11:
https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/09/todo-fii-tem-seus-defeitos-127-ibcr11.html

MORC11:
https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/09/todo-fii-tem-seus-defeitos-128-morc11.html

IRIM11:
https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/09/todo-fii-tem-seus-defeitos-129-irim11.html

EQIR11:
https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/09/todo-fii-tem-seus-defeitos-130-eqir11.html


Curiosidade: Word do "Todo FII tem os seus defeitos" bateu a marca de 300 páginas

QUANDO VAMOS SABER O RESULTADO DA TROCA DE ADMINISTRADOR?FUNDO BOM PARA GANHO DE CAPITAL

Prezado,

Tenho acompanhado a ferramenta que eles disponibilizam de cota e taxa diária.

Há uns 5 dias via que para receber IPCA + 7%teria que comprar a cota a R$ 127,00.

Hoje fui verificar novamente e a ferramenta diz que para receber ipca + 7% poderia comprar a R$ 128,50.

Alguém saberia explicar o motivo?

Obrigado

:: a melhor forma que eu vejo para diminuir o problema do valor da taxa de distribuição nas emissões
:: é os FFs ( Fundos Fechados - FIIs, FIs Infra e Fiagros ) provisionar rendimento para esse fim
:: e amortizar esse valor provisionado quando fizer nova emissão
:: dessa forma, participa da fase de direitos quem quiser e quem não quiser dá o melhor fim à amortização

Parabéns @camposhm pela mais do que merecida medalha recebida do Clube FII. Sou testemunho direto não só da sua participação ativa e construtiva nesse Fórum bem como de sua preocupação, e até mesmo insistência em colaborar, em benefício dos demais cotistas deste Fórum!

:: Pensando no longo prazo, com bastante otimismo, lá para depois de 2024
:: se a inflação normalizar e as perspectivas do Focus se concretizarem

:: Expectativa nos FIIs de Tijolos
:: valorização dos imóveis; pouca vacância; aluguéis corrigidos; desenvolvimento; alienação com lucro; rendimento / VP em torno de 7% a.a.

:: 1ª Expectativa nos FoFs
:: boa seleção de FIIs de Tijolos; até 30% de FIIs de Crédito ou CRIs; pouco giro; rendimento / VP em torno de 8% a.a.

:: Expectativa nos FIIs de Crédito HGs
:: CRIs com 7% ou menos do PL; até 20% do PL em outros FIIs de Crédito; rendimento / VP em torno de 8,5% a.a.

:: 2ª Expectativa nos FoFs
:: mais de 50% do PL em FIIs de Crédito ou CRIs; giro constante; rendimento / VP em torno de 9,5% a.a.

@CLUBEFII . na distribuição dos rendimentos o GALG11 aparece duas vezes na referencia de julho somando um rendimento inexistente a distorcendo as contas. Ajustem isso. mesmo problema ocorrendo no ARRI11!

Relatório Gerencial
https://youtu.be/i1KI9PMtUgs

https://valor.globo.com/financas/noticia/2022/09/04/deflacao-gera-venda-de-titulos-de-credito-privado-indexados-ao-ipca.ghtml
consta que haverá regra de marcacao a mercado a partir de jan-2023, esperam alguma repercussão aqui?

Alguém poderia me indicar fiagros sem taxa de performance ou pelo menos com uma taxa justa para estudar? 10% acima do CDI é sacanagem, para mim uma taxa obscena dessas já me deixa pé atrás com o gestor.