MAXR11B – Taguatinga
O Street View do Google é uma ferramenta muito útil para nós investidores em Fundos Imobiliários que, por razões geográficas, ficamos quase que impossibilitados de conhecer todos os imóveis em que investimos através dos Fiis.
Hoje, em um dos meus "passeios virtuais", fiz uma visita a Taguatinga, cidade satélite de Brasília e onde o MAXR11B possui uma loja locada para as Lojas Americanas.
O que realmente me chamou a atenção, não foi o imóvel do fundo em si, mas sim uma placa de "ALUGA" de uma loja ao lado do imóvel do fundo.
https://2.bp.blogspot.com/-XliPtTNiylU/Vwbt6Ne4dLI/AAAAAAAAQD0/IfiBuHOsWt8_oHwEFhmctlTOqHhMu5wvA/s1600/MAXR11B%2B-%2BTaguatinga.png
Sabendo que o MAXR11B está com uma ação na justiça pedindo uma revisional do valor de locação desta loja, fiquei curioso para saber quanto seria o valor de locação pedido pelo mercado para imóveis na região.
Em uma rápida pesquisa na internet, encontrei o anuncio desta loja em um site de uma imobiliária da região.
Segue o anuncio de locação abaixo:
Aluguel: R$ 12.010,00
Tipo: Loja;
Endereço: CSA 1;
Taguatinga Sul (Taguatinga) - Brasília
Descrição: **** PRECISA IMOBILIARIA ALUGA ****** EXCELENTE LOJA COM ÓTIMA LOCALIZAÇÃO, AO LADO DAS LOJAS AMERICANAS, DE ESQUINA, TÉRREA, COM PÉ DIREITO DUPLO, MEZANINO, 01 BANHEIRO E ÁGUA E LUZ INDIVIDUALIZADOS. SEGURO INCÊNDIO R$ 1.000,00(ANUAL)
LUVA DE R$ 200.000,00 (NEGOCIÁVEL) Observações Importantes:
A)O preço anunciando corresponde ao valor mensal líquido e só vale para os pagamentos realizados até o vencimento. B)Os valores condominiais podem sofrer alterações e deverão ser confirmados pelo candidato á locação junto á administração do condomínio. C)Para visitas marcar com 30 minutos de antecedência de 08 as 16 hs. Aguardamos sua visita! RUA 13 NORTE LOTE 02 LOJA 04 EDIFÍCIO ÁGUAS CRISTALINAS
Águas Claras
Não foi especificada a área do imóvel, então, fiz uma rápida medição pelo Google Earth e constatei (sem precisão) que o imóvel possui uma área aproximada de 12mx15m ou cerca de 180m². Como no anuncio diz que o imóvel possui um mezanino, resolvi exagerar na área locável , por isso criei alguns cenários de “ABL” para o imóvel em questão e fiz algumas projeções do valor de aluguel/m², sem considerar as luvas.
Cenário 1 – Área total do imóvel 360m²( muito exagerado)
R$12.000,00/360 = R$33,00/m²
Cenário 2 – Área do Imóvel 300M² (Exagerado)
R$12.000,00/300 = R$ 40,00/m²
Cenário 3 – Área do imóvel 250m² ( Mais Realista)
R$12.000,00/250 = R$48,00m²
Cenário 4- Área do imóvel 220m² (Mais provável)
R$12.000,00/220 = R$54,00/m²
Segundo minhas informações, o imóvel de Taguatinga esta locado para as Lojas Americanas por um valor próximo a R$6,60/m² e o valor da revisional(se atendida pela justiça) seria de R$13,64m².
Diante disso cheguei a conclusão que o preço de locação deste imóvel esta realmente muito barato e as chances do Fundo ter algum sucesso na ação aumentam consideravelmente na minha opinião.
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