COMENTÁRIOS POSTADOS

Alguém sabe por cima o motivo da queda de 5% de ontem dia 5 de agosto? Não vi nenhum comunicado importante... oportunidade de compra e melhorar PM?

Todo FII tem seus defeitos #62: TEPP11

1. Defeitos/riscos:
1.1. Não escondem que o fundo possui alavancagem, mas também não colocam as taxas dos CRIs devidos pelo fundo;
1.2. Passivo do fundo é 10% do PL, mas consome 20% da receita, o que me leva a concluir que o custo dos CRIs é bastante superior aos Cap Rates das locações;
1.3. Não há gráfico com a informação sobre a tipicidade dos contratos, logo vou concluir que os contratos são típicos;
1.4. Contratos típicos e alavancagem não combinam muito, principalmente com o momento que as lajes têm vivido;
1.5. Quase metade dos imóveis (28% tecnologia e 21% financeiro) estão alugados para inquilinos de setores com certa facilidade de migração para home-office;
1.6. Não há qualquer menção aos clientes, então temos a menor ideia do perfil de crédito dos inquilinos;
1.7. Rendimento vem em uma descendente mesmo com a redução da vacância nos últimos 3 meses. Então existe o risco da gestão estar omitindo alguma coisa, como por exemplo, carência;
1.8. Resultado acumulado negativo em 500 mil reais? Nunca vi isso;
1.9. Quanto a localização, não sou capaz de opinar. Lembrando que não podemos nos deixar seduzir por nomes como “Itaim Bibi”, “Berrini” e “Pinheiros”, principalmente esse último, que já ouvi dizer que extenso pra caramba;
1.10. Taxa de gestão, administração e escrituração de apenas 42 mil reais??? Com certeza estão abrindo mão de taxas, ou seja, o resultado recorrente é menor do que o divulgado;
1.11. Cap rates bruto dos ativos não é muito atraente, se levarmos em consideração que são imóveis B. Contas: Receita de locação/Ativo = 2,40MM / 445MM = 5,40% a.a., observem que multipliquei a receita (2MM) por 20% da vacância, para ter uma estimativa mais realista da renda potencial gerada pelos imóveis.
2. Qualidades:
2.1. Gestão bastante ativa, realizando reformas e demonstrando que tem capacidade de reverter a vacância, vide a curva descendente no primeiro gráfico da página 8;
2.2. Aparentemente todos os contratos são típicos, logo os aluguéis estão a valor de mercado e não há nenhum inquilino ocupando espaços “a força”;
2.3. Cota no mercado secundário está bem descontada;
2.4. Em junho houve reajuste para 29% dos contratos;
2.5. Vacância deve diminuir com a locação do restaurante no térreo;
2.6. Praticando aluguéis inferiores a média da região, logo tem mais espaço para repassar reajustes e acho benéfico alugar por um valor inferior, ao invés de ter vacância.

3. Compraria? Sim, o fundo tem vários desafios pela frente, mas a gestão aparenta ser muito esforçada.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista


#57 VINO11 / #58 GCFF11 / #59 VGHF11 / #60 CPFF11 / #61 MCCI11

Todo FII tem seus defeitos #60: CPFF11

1. Defeitos/riscos:
1.1. Talvez seja porque vou dormir daqui a pouco, mas não entendi os gráficos de “Atribuição de performance”;
1.2. Gráfico de “TIR anualizada” também não contribuiu com muita coisa;
1.3. Concentração enorme em lajes corporativas (29,3% do PL);
1.4. Apenas 2,1% em fundos de papel, não entendo como a gestão pode simplesmente ignorar uma subdivisão inteira do mercado de FIIs;
1.5. Cheio de fundos que não são muito conhecidos (VVPR11, VXXV11, LASC11, PNPR11, CJCT11...), seria bom se tivesse um melhor detalhamento sobre tais operações;
1.6. Investimento em SADI11, hoje representa 1,2% do PL, mas de qualquer forma é complicado quando um FOF adquiri um fundo HG com prêmios ridículos como esse, após 2 taxas de administração sobra nada para o cotista;
1.7. Vários fundos sem liquidez, não sei como consegue fazer trades;
1.8. Como não possui FIIs de papel para dar uma ancorada na renda recorrente, o fundo é muito dependente de fazer ganhos de capital;
1.9. 4% do PL em PATC11, que não deve entregar quase nada de rendimentos para o cotista após 2 taxas de administração;
1.10. Gráficos de alocação por imóvel também não são muito úteis.


2. Qualidades:
2.1. Descrição das operações realizadas no mês;
2.2. Informa se possui resultado acumulado;
2.3. Tem conseguido manter bons ganhos de capital, mesmo tendo uma grande quantidade de cotas de lajes corporativas;
2.4. 31,5% em renda urbana, segmento que eu acredito que vá conseguir repassar a inflação atual com maior facilidade;
2.5. Muito importante o gráfico de quebra por segmento com histórico.


3. Compraria? Não, pra mim a análise já teria acabado no momento em que vi quase nada investido em FIIs de papel. A gestão vai deixar passar completamente a onda dos FIIs de papel.


Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista


#55 CVBI11 / #56 HSLG11 / #57 VINO11 / #58 GCFF11 / #59 VGHF11

Alguém fale que estou errado, se possível!!!

-SARE11 possui patrimônio líquido de R$535 milhões.
-SARE11 passou de 5,4k cotistas em março para 7,6k cotistas em junho.
-SARE11 possui VP de R$100,06
-Segundo FR, SARE11 não deverá ser impactado financeiramente até dezembro de 2022.
-A receita de SARE11 advém da locação de 3 ativos que somam 49.873m²
-WT Morumbi: 26.332m²
-Galpão Barueri: 18.884m²
-Edifício Work Bela Cintra: 4.656,8 m²

CENÁRIO 01 - Considerando mesmo preço de aluguel para os 3 imóveis
A potencial vacância em 2022 de 6.288,36 m² refere-se a 12,6%. Isso reduziria o dividendo de R$0,62 para R$0,54.
Desta forma, quem comprar agora a R$83 teria:
-0,75% a.m. em 2021 e em 2022
-0,65% a.m. a partir de 2023, caso não haja novo locatário (o que é praticamente impossível na Av. das Nações Unidas)

Estou tão enganado assim???

Todo FII tem seus defeitos #58: GCFF11

1. Defeitos/riscos:
1.1. 4,65% do PL em KNHY, que tem taxa de gestão de 1,6% a.a., somado aos 1,00% do GCFF11 da 2,6% a.a., o que é muito pesado;
1.2. 7,78% do PL em RBED11, que além de ser do setor educacional e tem caído bastante nos últimos meses, logo chuto que o fundo está com um resultado bem negativo nesse FII;
1.3. Ausência de FIIs de shopping, que na minha opinião é o segmento que irá se recuperar mais rapidamente;
1.4. Concentração excessiva no segmento logístico, que apresentou quedas relevantes nos últimos meses, não sei o PM do GCFF11 nesses FIIs, mas acredito que deve estar no prejuízo em vários desses fundos e para piorar, tais fundos não tem um DY muito alto, com mais uma taxação deve ficar uma coisa horrorosa;
1.5. Concentração excessiva em KNSC11, é um bom fundo, mas 16% é muita coisa;
1.6. Ausência de fundos de Renda Urbana, que geralmente tem localização privilegiada;
1.7. Liquidez ruim.

2. Qualidades:
2.1. Não tem preconceito com fundos High Yield, bem diferente da maioria dos FOFs, que são uns bundões;
2.2. Informa o resultado passível de distribuição;
2.3. Fundo de recebíveis representam uma fatia importante da carteira do FOF;
2.4. Apenas 5% em lajes corporativas, estratégia bem diferente da maioria dos FOFs, que logo no início da pandemia encheram o carrinho com esses FIIs e se deram mal;
2.5. Não possui FIIs de papel HG, que com uma dupla taxação sobra muito pouco para o cotista;
2.6. BTLG11 é um excelente FII logístico;
2.7. Excelente o último gráfico da página 7 (exposição histórico por setor), todos os FOFs deveriam ter um gráfico desses;
2.8. Fundo pequeno, o que permite que ele maior agilidade no giro de sua carteira.

3. Compraria? Não compro FOFs, mas para quem tem interesse nesse segmento parece uma boa opção, já que não é um FOF bundão como a maioria que tem aí.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista


#53 RBCO11 / #54 RVBI11 / #55 CVBI11 / #56 HSLG11 / #57 VINO11

Esse foi o meu primeiro fundo imobiliário, onde aportei um valor alto no IPO por recomendação do gerente do bancão. Eu venho sofrendo com ele desde então, por conta da queda do valor da cota e dos DY´s baixos. Esse fundo, por outro lado, me fez entrar de cabeça no mercado de FII´s e começar a estudar o assunto, tomando minhas próprias decisões. Eu quase que vendi minhas cotas e iria engolir um prejuízo de 3k, porém continuo com elas, e com a alta da Selic, estou começando a achar que é interessante ter um fundo na carteira que replique a Selic, para aproveitar a alta em momentos como esse. O que vocês acham? Foco no longuíssimo prazo e na renda passiva, aportes mensais com o reinvestimento de dividendos.

Depois de muita paciencia e análise, resolvi vender boa parte das minhas cotas aqui. O HFOF pelo que vi é um dos FOFs que estão na pior situação e com a previsão da elevação da Selic até 7,5%, tenho medo que ainda caia muito mais. Na verdade, só vendi mesmo pq to no final do mês vou precisar de uma graninha, e confio muito mais nos meus demais Fiis do que no HFOF. Vou utilizar o preju para abater no lucro que terei com a flipagem que farei no IRDM. É a primeira vez que vou fazer uma operação dessas. Mas espero que não caia mais pq ainda mantive 37 cotinhas dele. Mas não tenho muita esperança não. Boa sorte para todos!

Pessoal, gostei bastante desse fundo. Só uma coisa está me incomodando: vencimento do contrato do ed. anexo em fev/22.
Será um ponto a se preocupar? Qual a opinião de vocês?

R$ 0,05 que é isso, esse shopping ta fechado, pq os outros estão bombando

Verdades difíceis de engolir #20: Recuperação

Os FIIs de tijolo só vão se recuperar quando os aluguéis subirem e o DY ficar mais atrativo, uma pena que isso não seja tão fácil quanto subir o VP não é gestores?

Ordem de recuperação dos fundos, na minha opinião:
1º) Shoppings: a recuperação deve vir no começo do 4T21, povo morrendo de vontade de sair de casa para se divertir
2º) FIIs de papel atrelados ao CDI: a casa caiu, a palhaçada do CDI a 2% acabou e deve ir para no MÍNIMO 7,00% a.a.
3º) Renda Urbana: no geral, possuem imóveis bem localizados, o que favorece o repasse da inflação
4º) Logística: os reajustes vão chegar, mas em uma ordem de grandeza bem inferior a esperada por aquelas pessoas que estavam pagando P/VP de 1,30x
5º) FOFs: Por estarem lotados de lajes e galpões logísticos com PM elevado, devem demorar muito pra se recuperar
6º) Lajes corporativas: não vão se recuperar tão cedo, duvido que consigam repassar a inflação recente

A RIO BRAVO INVESTIMENTOS - DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES
MOBILIÁRIOS LTDA. (“Rio Bravo” ou “Administradora”), na qualidade de instituição
administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO SHOPPING PÁTIO
HIGIENÓPOLIS, inscrito no CNPJ sob n° 03.507.519/0001-59 ("Fundo"), vem, pela presente,
informar aos senhores cotistas acerca do resultado da Consulta Formal nº 02/2021 (“Consulta
Formal”), convocada em 07 de julho de 2021, publicada no site da Administradora e da Comissão de
Valores Mobiliários, cujo encerramento do prazo para posicionamento quanto à matéria objeto de
deliberação se deu às 12h do dia 03 de agosto de 2021.
(I) 87,01% (oitenta e sete vírgula um por cento) dos cotistas que responderam à Consulta
Formal e aptos ao exercício do direito de voto votaram favoravelmente à alteração do
regulamento do Fundo para incluir a possibilidade da Administradora realizar novas
emissões de cotas do Fundo, independentemente de aprovação em Assembleia Geral de
Cotistas e de alteração do Regulamento, no montante de até R$ 600.000.000,00
(seiscentos milhões de reais), conforme permitido pelo artigo 15, inciso VIII e §1º da
Instrução CVM 472, de 31 de outubro de 2008, (“Capital Autorizado” e “Instrução CVM
472”, respectivamente), de acordo com a minuta do Regulamento do Fundo (Anexo I).

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=201080

Relatório do mês. Mantém 0,19 em reserva e alocou 97% do fundo já no mês passado, a maior parte foi no CRI do hotel Emiliano e na oferta pública de KNIP. Estão com 9% do patrimônio nesse fundo, deve ter sido o que deu uma quedinha no rendimento. Primeiro provento recebido agora esse mês e já falam em começar a fazer ganho de capital pra evitar concentração. Girando HCTR e IRDM já faz um ganho de capital tb pra reforçar a renda no final desse mês. Devo dar uma reforçadinha nesse preço, abaixo da emissão, acima do meu VP. Ver se consigo trocar um pouco de RECR pós rendimento amanhã a bom preço.

Está mancada da Vinci no VISC11 afeta a credibilidade do gestor, só espero que não respingue aqui no VIUR11

Alons enfants de l´hash11
Le jour de gloire est arrivé
O Hash11 fechou hoje a R$ 40,00!!! Isso não deixa de ser uma vitória para aqueles que, como eu, entraram nessa ETF no lançamento. Afinal, há pouco mais de um mês a cotação não atingia sequer R$ 30,00!!! A perda agora é de apenas 20% (rsrsrsrs...).

"Isenção permanente do imposto de renda (IR) para dividendos de FIIs".

Vote SIM abaixo

https://www12.senado.leg.br/ecidadania/visualizacaomateria?id=149161

Esse fundo entrou em uma espiral de queda sem fim

05/Agosto/2021, voltamos para 30 de Março de 2020!

Saiu o valor desse mês: $0,75 Mesmo valor de Junho

0,73% no mês e 9,28% em 12M - muito bom!

Prezados, o que rola nos bastidores do OUJP para tantas quedas? Ja esta abaixo do preço alvo pelo Yield 0,66 e Juros @ 8,,5%

Ciente dos riscos do fundo, mas não resisti a promoção no leilão de abertura e pesquei 60 cotas a R$ 50,00, com esse desconto tão grande pra mim compensa qualquer risco, fora que esse fii tem pouquíssima liquidez e umas variações absurdas, de repente daqui a pouco já abre janela pra venda acima de 80.

Apesar de ser um fundo com muita volatilidade, tem dado retornos excepcionais. Como caiu 20%, perdendo parte dos ganhos dos meses anteriores, deve continuar dando yeld acima de 1,3%.. Invisto parte dos meus recursos nele. Sugiro dar uma olhada nos rendimentos recentes. Muito bom.

Boa noite, alguém tem notícia da conversão dos recibos da última subscrição?

Decretado o fim dos FOFS!

0,74/cota ISENTOS!!!
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=200970&flnk

MAIS ALGUÉM ACHA QUE A COTA VAI AOS 80,00 NA PRÓXIMA SUBIDA DA SELIC?... GENTE TÁ PIOR QUE O FUNDO DO POÇO DA TRIBUTAÇÃO DE 15% SOBRE RENDIMENTOS... FALA SÉRIO!!