Esse mês não está fácil analisar a DRE.
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=201004
- Regime competência impactado positivamente pela reavaliação do imóvel Matarazzo, resultante da opção de compra.
- Regime caixa impactado positivamente pela venda do CRI com lucro.
Moise teve a manha! Vendeu para o RECR e realizou lucro! As taxas de vendas foram iguais as taxas de compras => está justo, claramente RECT foi um warehouse, nada a reclamar do ponto de vista de RECR. Mas, porém, contudo, entretanto, a inflação que ia hedgear a dívida virou resultado distribuível, portanto esses três meses de hedge contra a inflação inexistiram do ponto de vista de equity.
O tamanho do lucro com a venda dos CRIs não foi informado, então a análise fica mais complicada. Sabemos que esses CRIs de 45MM ficaram 3 meses no fundo e foram vendidos pela mesma taxa de aquisição, portanto o lucro é a correção monetária acumulada. Se considerarmos IPCA de abril, maio e junho estimo que esse ganho de capital seja na ordem de 750k.
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Então vamos lá...
Resultado de JULHO:
Regime competência: R$ 5,89MM - 0,72/cota
-> Regime competência (2): R$ 2,25MM - 0,28/cota
Regime caixa: R$ 4,39MM - 0,54/cota
-> Regime caixa (2): ~R$ 3,64MM - 0,45/cota
Resultado acumulado não distribuído: R$ 0,0125/cota
Regime competência (2): Reflete os resultados contábeis do fundo referente ao fluxo de alugueis e fluxo financeiro normais do fundo, excluindo o ajuste contábil Matarazzo que apenas impacta o patrimônio, podendo virar lucro se o imóvel for vendido.
Regime caixa (2): Reflete os resultados caixa do fundo referente ao fluxo de alugueis e fluxo financeiro, excluindo o ganho não recorrente do ganho de capital com a venda dos CRIs.
O que vem pela frente? Cornetando sobre o que não sei...
- Acredito que haverá uma nova rodada de ganho não recorrente de venda de CRIs qdo for pagar a aquisição do imóvel Matarazzo. Isso significa que uma nova rodada de inflação virará resultado do fundo, possibilitando manter os rendimentos nos níveis de 0,50/cota esse semestre.
- Semestre que vem, do jeito que está, o fundo geraria ~0,40/cota de rendimentos se considerarmos o imóvel Matarazzo ainda sem grandes ocupações (0,45/cota menos juros dos CRIs vendidos para o exercício da opção de compra).
- Esses 0,40/cota podem ser maiores se houver novas ocupações no Matarazzo e outros imóveis, ou menores se houver novas desocupações.
Ufa! Esse mÊs foi difícil de interpretar a DRE, mas deu pra dar uma boa cornetada sobre o futuro, certamente com um bocado de margem de erro.
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