FAMB
Tentando ajudar na formação de um cenário.
O FAMB tem hoje 104.800 cotas. Caso o total de novas cotas da 2ª. emissão seja totalmente integralizado (10.400) passará a ter 115.200 cotas.
A receita atual, dado do relatório gerencial de dezembro de 2017, foi de R$ 4,2 milhões.
A ABL do Fundo é de 56.430 m2.
O metro quadrado neste cenário base é de R$ 4,2 milhões / 56.430 = R$ 74,4 m2.
As despesas operacionais mensais, incluindo a taxa de administração, são da ordem de 10,5% da receita. Algo em torno de R$ 440 mil. A receita liquida para distribuição gira em torno de R$ 3,8 milhões.
Esse valor distribuído sem retenção de reserva/caixa/fundo para o total atual das 104,8 mil cotas é de R$ R$ 36,2. A Cota precificada no mercado gira hoje em torno de R$ 3,9 mil. DY básico de 0,9% ao mês. Excelente retorno. Alto risco por conta do vazio contratual. E a ameaça do Porto Maravilha. Etc,Etc,
Novo contrato.
Valor em linha com o mercado do RJ. Ou seja, o valor do metro quadrado deixa os atuais R$ 74,4.
Vamos imaginar que ele recue para R$ 57 m2. Redução de R$ 30,5%.
Neste patamar a receita total pela ABL (56.430m2) será da ordem de R$ 3,2 milhões. Mantido os valores nominais das despesas operacionais. Ou seja, R$ 440 mil/mensais. Receita liquida = R$ 2,7 milhões. O total de cotas vai aumentar. A distribuição será para 115.200 cotas. Caso toda emissão seja integralizada. O valor do rendimento por conta neste caso seria da ordem de R$ 23,4 (R$ 2,7 milhões / 115.200 cotas). O valor da cota na nova emissão ficou precificado em R$ 3.920,00. O DY básico então é de 0,59 ao mês. No cenário de hoje. No RJ. Um inquilino com a qualidade de crédito como CEF. Por + 10 anos. Faz sentido.
Segurança em relação a permanência efetiva da CEF pelos próximos 10 anos.
Será um contrato típico. Podendo ser revisto a qualquer tempo. É verdade. Mas neste caso como ele envolve a desistência de uma ação na justiça acredito que haverá amarras, multas e outros obstáculos para as partes romperem os termos do contrato. Ninguém assina contrato para descumprir depois. Pode descumprir? Pode. Mas neste caso haverá as salvaguardas jurídicas e as indenizações de reparação dos danos em razão da desistência de uma ação na justiça.
Esse cenário que tracei é bem pessimista. De propósito. Não falei em mexer nas despesas operacionais ou diminuir o valor atual de R$ 440 mil/mês. Reavaliar a taxa de administração, etc, et, etc.. O preço do m2 pode ser um pouco melhor. Enfim...Apesar disto continuo animado com o futuro do Fundo. Minha opinião é favorável. Salvo é claro que se faça um melhor juízo.
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