Resposta da Vinci sobre o meu questionamento ao RI por email sobre esta emissao abaixo do VP:
Entendo a preocupação com relação ao valor de emissão da cota na oferta, porém a mesma deve ser analisada levando em consideração conjuntamente com os benefícios que a transação trata para o fundo e, consequentemente, para seus investidores.
Seguem algumas condenações sobre isso:
- O valor da cota patrimonial é definido com base no valor dos ativos do fundo por laudo de avaliação de terceiros, sendo o último realizado em dezembro de 2020, portanto com alguma defasagem e, portanto, devem ser usados como uma referência do valor naquela data.
- Ao valor que foi transacionada a aquisição, individualmente irá gerar um rendimento líquido cerca de R$ 0,10 superior à média atual do portfólio do Fundo e, quando analisado no fundo como um todo (considerando todas as cotas do fundo, inclusive as novas emitidas na oferta), representa um incremento mensal de R$ 0,03/cota ao resultado do Fundo na média do primeiro ano.
- A oferta será destinada prioritariamente aos cotistas do fundo, que poderão exercer seus direitos de preferência para manter sua mesma posição patrimonial. A Ancar, vendedora, apenas entrará na oferta no caso do não exercício total de direito de preferência, sobras e montante adicional, limitado a 25% das cotas do fundo para não gerar um problema tributário para o fundo.
- As ofertas maiores tipicamente são realizadas a custos entre 3 e 4,5%. Nessa oferta, a própria Vinci está coordenando a oferta, sem qualquer remuneração, para os cotistas não paguem qualquer tipo de custo de distribuição;
- Do ponto de vista qualificativo, a transação (i) adicionará ao portfólio do fundo: 2 novas capitais (Cuiabá e Porto Velho), cujo driver econômico é o agronegócio; (ii) presença no Centro Oeste, que possibilitará ao Fundo se tornar o único fundo imobiliário do segmento de shopping centers a investir em ativos em todas as regiões do país; (iii) além dar início a uma parceria estratégica com um dos principais administradores de shopping do Brasil, envolvendo um grande alinhamento de interesses com o Fundo, pois eles continuam com participação e/ou controle de 3 ativos, administrando os 4 adquiridos.
Por essas considerações consideramos a transação e a consequente oferta para viabilizá-la como extremamente estratégicas para o Fundo.
Espero ter ajudado e permaneço à disposição.
Att.,
o que acharam? @camposhm @Ylram @tiozao e demais amigos que estavam discutindo sobre a emissao esses dias
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