COMENTÁRIOS POSTADOS

informam aos cotistas e ao mercado:

O recebimento do aluguel inadimplido de competência Mai/21, (para distribuição em Ago/21) de um
locatário do Ed. Rachid Saliba, conforme informado no Fato Relevante publicado em 30 de junho de 2021,
incluindo a multa de 10% (dez por cento) e juros de 1% (um por cento) ao mês, conforme contrato de
locação.

O valor, incluindo multa e juros, corresponde a R$ 0,04 (quatro centavos de reais) por cota.


https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=191026

Opa, se alguém puder me ajudar com uma opinião sobre esse fi. Estou começando a aprender sobre investimentos. Tenho 25 cotas desse fi ao preço médio de 90, seria uma boa comprar mais agora para baixar o PM ou deixa essas cotas dormirem e lá pra frente ver o que dá? Minha intenção e dividendo. (tenho esse o REC e o HABT de papel). Obrigado.

Todo FII tem seus defeitos #38: HFOF11

1. Defeitos/riscos:
1.1. Fundo gigante, 2 BI, então para se posicionar pode fazer com que distorça a cotação;
1.2. Com a diminuição no ritmo de emissões, menos cotas adquiridas a VP via emissão 476;
1.3. Concentração excessiva em FII de tijolo, isso após um longo período de bonanças para FIIs de papel. Uma possível explicação para isso seja o item 1.1., pois pelo tamanho do FOF, girar a carteira não é tão fácil;
1.4. “Varejo 5%”, chamar RBVA11 de FII de varejo é abusar da inteligência dos cotistas né;
1.5. RG cita 10% em agência, mas na verdade é mais do que isso: BBPO11 (9,2%) + GTWR (não é agência, mas está relacionado a banco - 6,3%) + RBVA11 (4,7%);
1.6. Preocupantes 20,2% do PL expostos ao segmento bancário;
1.7. Dos 17% do PL em FIIs de papel, a maioria parece ser HG, tem alguns FIIs que não conheço, mas aparentemente é uma carteira demasiadamente conservadora;
1.8. Grande quantidade de FIIs da Hedge;
1.9. Baixo giro da carteira, se for para deixar os FIIs parados eu prefiro eu mesmo comprar.


2. Qualidades:
2.1. Taxa de gestão baixa, a mais baixa que vi até o momento para um FOF (0,6% a.a.) e taxa de performance sobre o IFIX, então a dupla taxação machuca menos;
2.2. Relatório Gerencial dá um bom panorama sobre os segmentos, muito útil para novatos aprenderem;
2.3. Resultados acumulados de R$ 0,76/cota.


3. Compraria? Não, apenas o item 1.6. já seria suficiente para impedir que esse FII entre em minha carteira, quero distância de fundos de agência ou de escritórios bancários. Além disso, devido a grande quantidade de FIIs corporativos e a ausência de FIIs de papel HY, o DY do fundo é bem abaixo dos seus pares. Soma-se ao fato que FOFs não possuem um bom histórico de crescimento de VP e o resultado é um fundo que não deve entregar nem rendimento e nem crescimento.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista


#33 BCFF11 / #34 VILG11 / #35 MORE11 / #36 XPLG11 / #37 XPIN11

hoje queda de 2%, sera que vao anuncia emissão em breve?

knip ocorreu exatamente isso.

Bom dia pessoal...tava pensando em fazer mais um aporte aqui nesse fundo mas fiz uma análise aqui e cheguei á conclusão de que talvez seja melhor esperar um pouco. O que percebi é que talvez seria uma boa oportunidade pra comprar mais pelo preço atual e alta vacância que tende a se resolver no segundo semestre. Porém entendi que quando o FL Plaza ficar pronto no terceiro trimestre a vacância total deve passar de 50%. É muito IPTU e taxas de condomínio pro fundo pagar. Cometi algum erro de análise?
Contribuições são bem vindas.
Obrigado e boa semana a todos.

Boa noite!
O banco inter começou a pagar o cashback das subscrições de alguns fiis, hoje recebi do CPTS e HCTR, muito boa a iniciativa!! Mesma sensação daquele dinheiro que você “acha” no bolso da jaqueta! Kkkkk

Quem pediu MA nessa última emissão será atendido em 100%, certo?

A liquidação é dia 07/07, então hoje (segunda) é o último dia de arbitragem pra quem precisa vender pra ter saldo no dia 07

Na live o Álvaro disse que é um dos maiores cotistas pessoa física do fundo e que o fundo está 85% alocado desde o fim de junho.

Sobre a EQI informa que a troca do ticker é algo comercial e que espera que a clientela do EQI ''compre'' a ideia do fundo.

Sobre a velocidade de alocações, continua com a ideia de 3 a 4 meses pos a oferta.

Qdo VBI13 vira VBI11?

Rompemos a barreira dos 11 reais.

Como o fundo sofreu com os ancoras vendendo.

Os recibos resultantes do exercício do Direito de Preferência e do exercício do Direito de Subscrição de
Sobras e Montante Adicional serão convertidos em cotas do Fundo na abertura do mercado do dia 08 de
julho de 2021, de modo que todas as cotas integralizadas durante a 10ª Emissão de Cotas do Fundo
apenas poderão ser negociadas a partir das datas mencionadas no quadro abaixo, sob o código
RECR11:
Recibo Data de
Integralização ISIN Quantidade
de cotas Descrição Data da liberação
para negociação
RECR13 08/06/2021 BRRECRR09M16 2.282.431 Direito de Preferência 08/07/2021
RECR14 23/06/2021 BRRECRR10M13 2.860.427 Sobras e Montante Adicional 08/07/2021

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=191002

A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, com sede na cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, nº 501, 5º andar, inscrita no CNPJ sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), na qualidade de administradora, e a XP VISTA ASSET MANAGEMENT LTDA., com sede na Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, 1.909, 30º andar, Torre Sul, na cidade de São Paulo, estado de São Paulo, inscrita no CNPJ sob o nº 16.789.525/0001-98 (“Gestora”), na qualidade de gestora, do XP MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ sob o nº 28.757.546/0001-00, (“XP Malls” ou “Fundo”), vêm, por meio deste, informar aos cotistas que, na última sexta-feira, 02 de julho de 2021, foi assinado aditivo para concessão de carência do pagamento das parcelas do Crédito Imobiliário (“Aditivo”) e, consequentemente, da amortização e juros remuneratórios das parcelas dos CRI das séries 166 e 167 da 1ª emissão da True Securitizadora (“CRI”).

Com esta carência, os CRI voltarão a ter juros remuneratórios e amortizações a partir de agosto de 2022 (inclusive), e não a partir de agosto de 2021, que seria a data anterior à assinatura do Aditivo. Por fim, considerando a posição de caixa do Fundo no dia 02 de julho de 2021, o XP Malls possui o equivalente a R$ 61.228.968,25 disponível em caixa, investidos em renda fixa e fundos imobiliários com alta liquidez. Na visão da Gestora, este caixa traz o conforto ao Fundo e seus cotistas para a possível manutenção dos investimentos que poderão ser realizados.

Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.

Quem conhece o prédio do CENESP, poderia comentar sobre o imóvel e localização? Para entender o porquê do aumento da vacância...

Bolão do mês 07...

NO RG está informando que na emissão economizaram, R$ 1,41 por cota e será pago 0,38, agora neste mês.
Parabéns aos gestores pela emissão de baixo custo e dando retorno aos seus cotistas...

Enfim, eu acho que neste mês virá um dividendo acima dos 2,XX, mesmo com as novas cotas, pois pegará um IGPM alto...
Será que passa o URPR no valor pago, bom Quarta descobriremos....

Será que o próximo dividendo não virá acima de 12 centavos?

Uma dúvida, que talvez seja mera ignorância contábil minha e sobre a maneira como os FOFs operam.
Um FOF compra cotas de vários outros fundos, portanto se começarem a tributar os rendimentos em digamos 15% o "revenue" do FOF vai diminuir em 15%. E mesmo se fizerem uma faixa de isenção do tipo "abaixo de 20mil por mês não paga" o FOF não vai escapar da tributação. Então normalmente nosso rendimento aqui cairá de 15% como em todos os outros FIIs. OK.

Porém, a minha dúvida é a seguinte, se o FOF é um fundo como todos os outros normalmente antes de recebermos nosso rendimento (que já vai ser 15% menor) seremos tributados novamente em mais 15%? Ou seja vamos receber 15% a menos dos 85% que sobrou para o FOF recebendo no final 72,25% do rendimento de hoje?

Se acontecer será dessa maneira ou os FOFs terão algum tipo de isenção ou vantagem para se manterem competitivos?

Conclusão da aquisição do River One - Fato Relevante 05/07

"Com a superação da condição precedente de registro da instituição e especificação de
condomínio edilício sobre o Imóvel prevista no Compromisso de Compra e Venda, o Fundo
desembolsou, nesta data, a parcela final de R$ 220.000.000,00 (duzentos e vinte milhões de
reais) (“Parcela do Fechamento”).

Ressaltamos que, a partir da presente data, a vendedora garantirá ao Fundo, pelo período
de 15 (quinze) meses, uma renda bruta equivalente a, no mínimo, 7,0% a.a. (sete inteiros por
cento ao ano) sobre o montante total de R$ 420.000.000,00 (quatrocentos e vinte milhões
de reais) desembolsado pelo Fundo (“Renda Mínima”).

Com pagamento da Parcela do Fechamento, e com base nas obrigações de Renda Mínima,
estimamos que a receita imobiliária mensal do Fundo será impactada positivamente em,
aproximadamente, R$ 0,10/cota (dez centavos por cota). Esta estimativa não representa
promessa ou garantia de rentabilidade ou isenção de riscos para os Cotistas"

Qual a data de conversão das cotas da quarta e última emissão do DEVA11 (i.e. DEVA13 e DEVA14 em DEVA11)?

O que explica o P/VP do Alzirão

Vou refinar um comentário meu em um post...

São 2 os motivos que explicam os preços esticados do ALZR11:
- Marketing: os gestores souberam bem aproveitar o segmento do momento dos Youtubers - galpões logísticos, tais influenciadores não mediram esforços em passar a ideia de que o segmento logístico iria explodir. E como o Alzirão vinha comprando imóveis com contratos atípicos, o fundo tinha o melhor dos 2 mundos: segurança e futuro promissor, tudo o que um investidor quer, alta rentabilidade sem correr riscos;

- Aposta de especuladores: mesmo efeito que causou a alta no BCIA11, pessoas colocando dinheiro no ativo que estava subindo na esperança de que ele vai subir mais ainda ou voltar para os patamares anteriores.


Acredito que a alta tenha se iniciado pelo primeiro motivo e foi turbinada pelo segundo, como especuladores vão e vem muito rápido, o ativo começou a ceder em 2021, restando somente os efeitos do marketing, que devem ser perdidos quando as pessoas perceberem que o boom logístico não vai chegar para o Alzirão. E pq digo que o boom não vai chegar se todos os influenciadores dizem que vai? Porque simplesmente os galpões logísticos não bombaram (sim meu amiguinho, essa possibilidade existe) ou pq os contratos atípicos limitam as altas a inflação.

E no longo prazo? O longo prazo no setor imobiliário é uma caixinha de surpresas, mas geralmente o ciclo imobiliário ajusta as distorções da oferta/demanda e geralmente quem se dá bem são aqueles que souberam a hora de entrar (e de sair).

Olá, onde eu consigo a data de conversão das cotas de subscrição, sobras e M.A. (i.e. DEVA13 e DEVA14 em DEVA11) em relação à última emissão deste fundo imobiliário?

Quando chegar a 100,00 compro mais...Deve estar logo aí.

Sugestões de FIIs para série "Todo FII tem seus defeitos"

@camposhm Quais FIIs vc investe mesmo? Os melhores posts são quando eu coloco defeito nos FIIs que vc investe...

Aceito sugestões de outros foristas também

FIIs analisados até o momento:
#1 HABT11 / #2 BARI11 / #3 RECT11 / #4 RECR11 / #5 HGLG11 / #6 TGAR11 / #7 IRDM11 / #8 GGRC11 / #9 VRTA11 / #10 VISC11 / #11 MFAI11 / #12 QAGR11 / #13 URPR11 / #14 TRXF11 / #15 HGRU11 / #16 GALG11 / #17 ARCT11 / #18 RZTR11 / #19 AFCR11 / #20 ARRI11 / #21 VGIP11 / #22 MALL11 / #23 HSAF11 / #24 MFII11 / #25 RBRY11 / #26 MGFF11 / #27 NCHB11 / #28 RECX11 / #29 VGIR11 / #30 BTLG11 / #31 KNRI11 / #32 PVBI11 / #33 BCFF11 / #34 VILG11 / #35 MORE11 / #36 XPLG11 / #37 XPIN11 / #38 HFOF11

Tô comprando, 110 é logo ali...

É triste ver um fof tão bom sangrando devido a instabilidade política

Pra onde vai o rendimento quando a inflação quietar?

*Metodologia:
Prêmio Líquido = Prêmio Médio + Inflação (4%)* - Taxa de Gestão - Taxa de Performance**

Rendimento projetado = (Prêmio Líquido x VP)/12

*Exemplo DEVA11:
Prêmio Líquido = 10,70% + 4% - 1,2% - 0,6% = 12,9%
VP = 99,81

Rendimento Projetado = (12,9% x 99,81)/12 = 1,07/cota (DY = 1,00% a.m.)***

*Demais FIIs de Papel HY:
- HCTR11: 1,25/cota (DY = 0,91% a.m.)
- VSLH11: 0,13/cota (DY = 1,18% a.m.)
- URPR11: 1,18/cota (DY = 0,91% a.m.)

* Se vc acredita no Brasil com uma inflação inferior a 4%, vc não tem direito de rir do seu priminho que acredita no Papai Noel
** Difícil definir, então vou chutar 1/2 Taxa de Gestão
*** Considerando a cotação atual