Todo FII tem seus defeitos #110: BRCR11
1. Defeitos/riscos:
1.1. Retrospecto horrível, hoje em dia paga menos do que a 11 anos atrás
1.2. A maior taxa de gestão em FII de tijolo que eu conheço, 1,35% a.a. já com desconto, sem desconto seria 1,75% a.a. Ao menos é sobre o valor de mercado, o que ameniza um pouco;
1.3. CENESP, mamute branco que não consegue alugar nem com um milagre, sinceramente acho que a gestão deveria vender esse imóvel por qualquer valor para se livrar dos custos com condomínio e IPTU;
1.4. Fazendo alavancagem sem a proteção de contratos atípicos, é pedir pra ver a receita ser comida pelas despesas financeiras;
1.5. Fundo bilionário, o que dificulta a diluição dos imóveis empacados;
1.6. Vacância persistente desde antes da pandemia, e com este evento piorou mais ainda, o que me faz questionar se a gestão conseguirá diminuir esses espaços vagos;
1.7. Segundo relatos do fórum, a gestão quis mudar a cara do fundo comprando lajes em localizações B, o que deu completamente errado;
1.8. Parte da carteira no RJ está 100% locada, então tem bastante espaço pra aumentar vacância nesse estado ou talvez esteja dando descontos monstruosos, como o caso do CEO Office, que tem um FII dele CEOC11, que teve uma repactuação enorme no aluguel recentemente;
1.9. Imóvel Senado, localizado no RJ e com um aluguel de R$143,70/m², provavelmente chegou a esse patamar via contrato atípico. Tal valor é insustentável e deve sofrer uma queda absurda ao fim do contrato, isso se o inquilino (Petrobrás) não desocupar, algo que a empresa tem feito com frequência;
1.10. Aquisições recentes já apresentam vacância relevante, parece que a gestão não aprendeu com os erros do passado;
1.11. Emissões abaixo do VP constantemente e deve continuar fazendo;
1.12. Um fundo desse tamanho não ter uma DRE é uma pouca vergonha.
2. Qualidades:
2.1. Influenciadores seguem falando do BRCR11, apesar do fundo ser um lixo, já que a maioria dos FOFs estão entupidas dele;
2.2. Valor Patrimonial apresentou uma queda significativa desde 2016, o que faz sentido, diante do desempenho do fundo;
2.3. Oportunidade de comprar o fundo com duplo desconto através de FOFs, como o MGFF11;
2.4. Imóvel Cidade Jardim parece ser interessante, possui um aluguel caro e 0% vacância, o que indica que é um imóvel bem disputado;
2.5. Grande quantidade de FOFs interessados em inflar a cotação no mercado secundário;
2.6. Inquilinos de primeira linha.
3. Compraria? Não, não mesmo! Tem fundos de lajes muito superiores a esse, tanto em localizações prime, quanto em localizações não tão famosas.
Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista
#105 RBFF11 / #106 HBRH11 / #107 FIGS11 / #108 FIIP11B / #109 BRCO11
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