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Todo FII tem seus defeitos #14: TRXF11

1. Defeitos/riscos:
1.1. Concentrado em um inquilino Pão de açúcar/Assaí;
1.2. Risco da dívida pressionar os rendimentos caso a o IPCA suba mais ainda;
1.3. FII sendo negociado a VP e a gestora deve querer fazer mais emissão em breve, então existe o risco de vir alguma emissão abaixo do VP em breve;
1.4. Taxa de performance em FII de tijolo??? Ao menos o benchmark é alto (IPCA + 6%);
1.5. Gestora com má fama entre os investidores devido a outros FIIs.


2. Qualidades:
2.1. Alavancagem muito bem-feita, sendo cobertas por contratos atípicos com inquilino excelente e por taxas inferiores aos cap rates dos imóveis;
2.2. Contratos muito longos;
2.3. Inquilino principal listado em bolsa e com ótimo perfil de crédito;
2.4. Segmento anti-crise;
2.5. Valor médio de locação por m² dentro da normalidade, algo raro em contratos atípicos;
2.6. Transparência sobre as dívidas do fundo;
2.7. Tem condições de distribuir mais, vide que tem gerado 0,73/cota após as despesas;
2.8. Reajustes do aluguel de 80% dos imóveis se aproximando;
2.9. Manteve as distribuições mesmo com o IPCA alto no início do ano, então talvez em meses com IPCA baixo a distribuição aumente.


3. Compraria? Sim, a alavancagem foi muito bem feita e os contratos são fortes e longos


Nos próximos dias estarei fazendo uma série de posts expondo os defeitos que enxergo em alguns FIIs, faço isso não com a intenção de denegrir o fundo, mas com o objetivo de informar, já que os grandes influenciadores dedicam a maior parte de seu tempo a falar sobre as qualidades dos fundos.

#1 HABT11 / #2 BARI11 / #3 RECT11 / #4 RECR11 / #5 HGLG11 / #6 TGAR11 / #7 IRDM11 / #8 GGRC11 / #9 VRTA11 / #10 VISC11 / #11 MFAI11 / #12 QAGR11 / #13 URPR11

Olá colegas!
Não sou cotista deste fundo, mas venho acompanhando ele há algum tempo, aguardando uma oportunidade de entrada. Vi que a emissão tá meio micada, com um fator de proporção de sobras de 1.485%, o que me deixou surpreso. Me parece que o fundo tem poucos cotistas, o que pode ajudar a explicar esta grande sobra. Mas ainda assim a sobra foi desproporcional e uma das maiores que eu já vi. Alguém se arriscaria a tentar explicar tais sobras?

Alguém poderia me explicar um pouco a cabeça do gestor ? ele esta vendendo os imóveis que não convém mais a estratégia do fundo para adquirir outros com classe melhor A,AA... ou pra ter maior porcentagem(controle) do imóvel que serão comprados ou falei besteira kkk.. obg a todos!!

A Log Cp vendeu um galpão AAA para outro fundo (BLMG11). Ao que parece é um excelente ativo. Começo a me perguntar qual critério em direcionar para este fundo ou para outros:
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=180795

.

Contrataram a XP como formadora de mercado para viabilizar a emissão.

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=181319

‘The Economist’ critica Bolsonaro e diz que Brasil terá ‘década sombria’ em edição especial

https://www.msn.com/pt-br/noticias/brasil/the-economist-critica-bolsonaro-e-diz-que-brasil-ter%C3%A1-d%C3%A9cada-sombria-em-edi%C3%A7%C3%A3o-especial/ar-AAKFPCW?ocid=msedgntp

Como sempre falo...
O povo esta muito mal-acostumado achando que é sempre fácil aportar em fundo que paga mais de 1% a.m. e não raciocina o mínimo. Alguns alertam e contribuem mesmo não sendo problema deles... mas a maioria segue alguns "investidores gênios" eufóricos do fórum.

Reclamaram, reclamaram...reclamaram...falaram que a emissão iria micar...maioria preocupada reclamando do IRDM que derrubaram o preço (onde na verdade foi o BCRI) e não aproveitam. Outros falam que o ideal seria vender a mercado independente do preço para participar da emissão porque o preço vai "cair"... como se fosse para sempre.
É muita falta de informação e de capacidade de ler relatórios gerenciais do deva e de outros fundos...

A oportunidade estava disponível ai a todos no secundário.. 104,50 durante uma semana. Pagando o próximo rendimento próximo de R$1,50...preço de aquisição seria equivalente R$103/cota. Agora vão correndo comprar no secundário a qualquer valor.
Padrão de mercado que sempre da oportunidade e poucos aproveitam ...onde a maioria segue vendendo na baixa e comprando na alta.

Agora parem de chorar porque sobrou pouco...e vamos pros estudos...assim como trabalhar mais para acumular ainda mais nas próximas emissões! :D

OBS: Apenas uma cutucada mesmo. Que todos façam bons negócios e investimentos. <3

Grande abraço!

Pessoal , vamos mandar e-mail para o RI do fundo e pedir para na próxima emissão , eles mudarem essa forma de rateio do montante adicional. Esse rateio proporcional só favorece os grandes

Eu continuo batendo na minha tecla do binóculo: um fundo só se mostra no médio-longo prazo. O VRTA tem um histórico invejável, sou cotista desde 2012, e com todas as mudanças de gestão continua entregando valor desde 2012. Sou contra os lupas, que definem um fundo por uma ocasião, vêem só o que está debaixo do nariz. O gestor escorregou na alocação? Sim, demorou, mas tem "desculpa"? É claro que tem, estamos no meio da maior crise de visibilidade dos últimos anos.

Tem gestor que pisou no acelerador no meio do nevoeiro; o Possenti pisou no freio. Quem está certo? Ninguém pode julgar hoje; de novo, só o tempo (binóculo) pode mostrar. Será que os fundos high speed de alocação (rs) vão trombar na parede? Ou não? Só o tempo dirá.

O Baroni está mais assertivo nas entrevistas; ok. Segue os "comentaristas de fórum". Mas se eu fosse ele iria mais devagar. Tem uma turma barulhenta, que qualquer problema já quer "destituir o gestor". Não sei se é a melhor turma para o Baroni ser porta voz. Eles fazem barulho e são mais ativos, aparecem mais. Mas me pergunto se são a maioria; acho que tem uma maioria sossegada de cotistas que não fica gritando em fórum, e entende que alguns percalços podem acontecer sem comprometer a história do fundo, nem ficam fazendo auê para fundos que nem saíram das fraldas e tem ótimos rendimentos (que são sustentáveis?). A ver.

Peço desculpas pela demora, agora com minha série "Todo FII tem seus defeitos" tenho feito posts de análise todos os dias e acompanhar as repercussões da um trabalho também...


Atendendo a pedidos do @Zand , vou emitir minha opinião sobre a emissão:
- Emissão muitíssimo cara, 3,77/cota é mais da metade do que um cotista recebeu em 2020 de rendimentos;
- Compra de prédio administrativo;
- Compra do imóvel FEMSA com conflito de interesse;
- Novos cotistas não vão conseguir diminuir tanto o seu PM.

Ao menos o ativismo meu e do Alexandre salvou vcs de ficar mais meio ano recebendo rendimentos medíocres devido a dinheiro em caixa, vocês sócios torcedores do "Alzirão" tem uma dívida enorme com nós dois!!!

E pra finalizar, quem vai sair ganhando é só a velha guarda fazendo suas arbitragens.

Boa noite pessoal,

Alguém sabe dizer se as subscrições do VINO11 são somente para os cotistas ou aberta ao público em geral?

Pode-se comercializar o direto de subscrição?

Gravei um vídeo mostrando quanto o HCTR11 ta me pagando por mês, se puderem se inscrever e curtir eu agradeço muito, estou começando agora! Abraços!

https://www.youtube.com/watch?v=X4RP5uyqhx8

Deve mudar o administrador deste Fii:


Apex Group compra a BRL Trust, de administração e custódia de fundos
Com a aquisição, a Apex Group adiciona, à sua operação no Brasil, R$ 209 bilhões em ativos administrados e R$ 166,7 bilhões em custódia, de 570 fundos de investimen...
https://valor.globo.com/empresas/noticia/2021/06/03/apex-group-compra-a-brl-trust-de-administracao-e-custodia-de-fundos.ghtml

RG DE MAIO/21
Pela leitura do relatório gerencial, constatei o seguinte:
1) A vacância financeira e física vem reduzindo desde janeiro de 2021;
2) O CD de Cabreúva deve ficar pronto no início de julho/21;
3) As carências dos novos contratos de locação projetam um incremento de receita em 2021, com um pico em fevereiro de 2022;
4) A maior vacância financeira advém dos imóveis de escritório no RJ;
5) Não encontrei a projeção de pagamento dos diferimentos (R$259.529,00), mas que pode estar embutido no cálculo no cálculo das carências. A conferir.
Recomendo a leitura do documento, que vem melhorando muito nos últimos meses, dando maior transparência para os investidores.

O gestor (Katia ou outro integrante) falou quando o fundo (TORD) vai performar 100% ou perto disso? Qual o prazo máximo?


Obs: sei que alguns têm previsão, mas os gestores mencionaram algo?

Boa noite a todos
Relendo comentários de março nesse fórum verifiquei que , em 25/3 o EEdward comentou que , em conversa com o RI do fundo , lhe informaram que não fariam emissões abaixo do VP . Não é que , sessenta dias depois , lançam uma emissão abaixo do VP que teoricamente é prejudicial aos cotistas! E aí o que fazer ? Como fica a confiança na gestão? Assume o prejuízo e cai fora ou aguarda ? Importante salientar que até então parecia que o fundo era bem gerido apesar de poder existir conflito de interesses. Gostaria de saber a opinião dos senhores . Obrigado

Depois de HCTR mesmo lendo vou perguntar aqui.

VSLH rateio ou linear?

Que banho de agua fria que foi HCTR

Nesse mês de junho, os proventos referentes a subscrição e sobras chegam junto com HCTR11 ou só mês que vem?

Pessoal, pelo que li do documento da 4a emissão, não haverá montante adicional caso a integralidade das sobras não seja solicitada? É isso mesmo? Pensei em comprar um pouco no secundário pra pesar a mão depois no MA, mas se encerrar nas sobras essa estratégia não faz sentido...

Pessoal bom dia.....Uma dúvida, talvez de iniciante....rs.....Qual a diferença entre Montante Adiconal e opção pelos Direitos das Sobras da respectiva Emissão?

Bdia investidores,

Sou novo nesse mundo dos Fiis e tenho uma duvida basica e se vcs puderem me esclarecer eu ficaria grato.

Exemplo:

Eu comprei 200 cotas de ALZR11 por 128,00 e nos meses seguindes a cota caiu pra 115,00 eu então decidir comprar mais cotas por 115,00 porem nos dias seguintes a cota teve uma valorização e foi para 120,00 ou seja eu continuaria em "prejuizo" para as cotas compradas por 128,00. Minha questão é a seguinte:

Nas compras recorrentes de fiis durante o tempo e com Ns variações no valor das cotas, eles encontram um valor médio no global das minhas cotas ou essa questão de valorização e desvalorização é feita individualmente pra cada cota comprada durante o tempo?

Nova subscrição do ALZR11 informações >>> https://youtu.be/GbTglDxvIPo

Bom dia, pessoal!

Acabamos de lançar mais uma ferramenta super bacana no Clube FII!

Esta ferramenta, de forma geral, revela a qualidade da gestão da indústria de FIIs, monitorando a vacância dos imóveis pertencentes a FIIs e comparando com vacância da região onde eles se encontram.

Acesse pelo menu Fundos Imobiliários > Imóveis > Monitor de Eficiência ou no link https://www.clubefii.com.br/monitor-de-eficiencia-dos-fundos-imobiliarios e navegue facilmente pelos imóveis de menor e maior vacância, passando o mouse pela tabela.

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