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Em resposta ao @JuniorK no Fórum principal

Eu gosto muito dos imóveis do RBRD. Acho que são úteis ao inquilino em si. A "dúvida" é quanto ao imóvel da Ambev, que fica num anel viário que ainda não se desenvolveu tanto, mas a região ali é "escoamento" para várias cidades. Ali perto, tem um galpão modular muito conhecido na cidade. Isso mostra que a região tem DNA logístico. Precisa se desenvolver mais! Da mesma forma, fico tranquilo, visto que o imóvel Ambev representa 10% das receitas e o aluguel é muito competitivo, pouco mais de 15,00/m²

Imóvel Ampla é muito interessante. Tem 3 blocos e o aluguel é na faixa de 30,00 o m². Bem tranquilo neste caso.

Quanto aos imóveis da Leader, no geral, eu gosto, principalmente do Catete, que é imóvel histórico e tombado. O de Natal, é mais pelo fluxo em si e precisaria ser mais bem cuidado, mas o "ponto" é bom. Minha preocupação é mesmo o preço do aluguel. Natal na faixa de 85,00 e Catete pouco acima de 120,00. Caríssimo!! Esta conta um dia vai chegar. A "mágica" do negócio é que o secundário, de alguma forma já ajustou "parte" disso, colocando o DY por volta de 1,20%. Este fundo possui uma garantia interessante de carta fiança que nos protege (80% do fluxo futuro).

Resumo da ópera: gosto dos imóveis e como diversificação, cabe numa carteira diversificada pela "posição" em lojas térreas de rua. Mas sem exageros aqui, até que o preço do aluguel se ajuste a mercado.

Ambev
https://www.google.com.br/maps/@-18.921361,-48.340561,3a,75y,252.43h,81.91t/data=!3m4!1e1!3m2!1s0aANrvatWNhKNVHzpPTstA!2e0

Ampla
https://www.google.com.br/maps/@-22.819207,-43.033591,3a,75y,92.84h,85.16t/data=!3m4!1e1!3m2!1s0ijrwUTD719zcrifAhd5FQ!2e0

Leader Natal
https://www.google.com.br/maps/@-5.786275,-35.207633,3a,75y,223.88h,85.86t/data=!3m4!1e1!3m2!1spKdmChvf_FHFmEtYHSjgKg!2e0!6m1!1e1

Leader Catete
https://www.google.com.br/maps/@-22.927551,-43.176758,3a,75y,317.81h,84.11t/data=!3m4!1e1!3m2!1sC0zZ94wsOfjCzfO0jwyACA!2e0!6m1!1e1

Quantos contratos com cláusulas esdrúxulas como essa existem nesse mundo de FIIs, e que não sabemos????
Estou entrando agora nesse mercado e tava bem eufórico com as possibilidades.
Agora vem essa notícia.
Fico muito preocupado, pois soa como jogarmos um jogo com regras desfavoráveis "escondidas".
Me sinto lesado. Tinha poucas cotas, mas deve ter gente posicionada mais agressivamente nesse título...

Dia agitado hoje.

BBRC anunciou renda de 0.76

Como dito no relatório, BB tinha uns atrasados pra acertar.
Basta subtrair isso dos recorrentes.

Show de bola
Vamos em frente

Pessoal, estou gostando muito dessa comunidade. Já comprei o curso do Baroni, quem eu considero um excelente analista.

Vejam a minha carteira:

1 BRCR11 6.17%
2 RNGO11 5.81%
3 EDGA11B 7.47%
4 KNRI11 6.07%
5 HGRE11 6.20%
6 HGJH11 6.24%
7 BBPO11 6.06%
8 MXRF11 6.13%
9 FEXC11B 5.51%
10 BCFF11B 5.84%
11 BPFF11 6.72%
12 FIXX11 5.94%
13 HGBS11 5.97%
14 PQDP11 8.15%
15 HGLG11 5.93%
16 FCFL11B 5.79%

O que eu busco:

Segurança e previsibilidade/estabilidade de renda. Não gosto de fortes emoções e não desejo muitas surpresas, o meu perfil de risco é moderado.

A diversificação alvo é ter o mesmo peso para todos os FII's (100% / 16 = 6.25%). Os aportes mensais vão sempre naqueles com menor percentual (compro 1 ou 2 FII's em cada aporte).

Quase 20% da carteira está em Fundo de Fundos (BCFF11B, BPFF11 e FIXX11). Minha motivação para isso é a diversificação automática. Penso que a renda deles em relação ao valor de mercado é atraente para mim.

Os senhores acham que é uma carteira e estratégia razoável?

Um abraço a todos

Acho o fundo XTED deve ter algum valor em caixa suficiente para manter os imóveis por alguns meses.
Dá última vez que vi, havia algo em torno de R$ 2 milhões de reais.
Pelo menos isso fornece algum tempo para a gestora definir uma estratégia.

Um amigo meu, que mora no RJ, passando na porta do Botafogo Trade Center, presente no KNRI

Veja imagem:
http://s32.postimg.org/pa4s1ugid/botafogo.jpg

Depoimento dele:

"Baroni, também considero excelente. Ligado ao Centro por metrô, comércio farto, menor violência, e sem as restrições de trânsito impostas no centro. Também é mais fácil de arrumar local para estacionar."

PETRO desocupando XTED:

BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, nº 501, 5º andar, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23, na qualidade de Administrador, e TRX GESTORA DE RECURSOS LTDA., com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Nações Unidas, n.º 8.501, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 13.362.610/0001-87 (“TRX”), na qualidade de Gestor do TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 15.006.267/0001-63 (“Fundo”), comunicam aos quotistas do Fundo e ao Mercado que
com referência ao Fato Relevante divulgado em 15.01.2016 sobre a revisão das bases contratuais solicitada pela locatária PETRÓLEO BRASILEIRO S.A. - PETROBRAS (“Petrobras”), que apesar dos esforços da TRX em propor alternativas para viabilizar a manutenção da locação no imóvel localizado em Macaé/RJ, melhor descrito e caracterizado abaixo, a Petrobras decidiu por rescindir o contrato de locação em vigor, se comprometendo a permanecer no imóvel até o dia 27 de maio de 2016. Conforme prevê o contrato de locação, não há incidência de multa no caso de rescisão antecipada pleiteada após decorridos 24 (vinte e quatro) meses de locação.

A TRX envidará todos os esforços na busca de novo(s) locatário(s) para reposição do atual com a maior celeridade possível, porém se a vacância perdurar, poderá haver redução na rentabilidade mensal do Fundo, a partir do mês subsequente ao da devolução do imóvel.
Principais Dados do Imóvel:

Perfil do Imóvel: Edifício Comercial
Área de terreno: 1.600,00 m²
Área Bruta Locável: 6.434,38 m²
Valor de Mercado (conforme laudo de avaliação de dezembro de 2015): R$ 57.458.320,00
Valor do Aluguel: R$ 667.428,17
Representatividade do contrato na composição da receita imobiliária do Fundo (data base
31/03/16): 87,4%

Contratos de locação comercial geralmente são de longo prazo. Isentar a multa após apenas 24 meses de ocupação é realmente decepcionante em termos de gestão. Já tive FIIs com vacância recentemente e os proventos oriundos das multas deram um bom alento. infelizmente no XTED, ficamos a ver navios. Quem mora em Macaé, fala que o quadro lá é desolador. Acho que vai demorar muito até que voltemos a falar de pré-sal. Antes disso o Petróleo tem que subir e a gloriosa Petrobrás tem que sair do atoleiro. A questão de comprar agora com as cotas desvalorizadas e torcer por um take over é : Quem quer comprar num cenário desses ?

Gostaria de saber o que o BTG e a TRX estão fazendo para ter tanto insucesso administrando os imóveis. Em SP, por exemplo, não consegue locar o que está vago a muito tempo. E agora não conseguiu manter a PETRO.

Pessoal, lendo alguns comentários e explanações do professor Baroni, me surgiu uma dúvida.

Como vocês fazem para saber o valor do aluguel de uma região? Como sabe se tá salgado, barato, no preço, se tá estranho...etc?
Não sou da área, e queria aprofundar meus estudos, pra tirar minhas próprias conclusões e melhorar minhas análises.