Uma reflexão sobre o comunicado ao mercado de hoje, detalhando a expansão da operação da Santa.
O imóvel em referência foi adquirido em 09/02/2018 pelo valor de 51,3 MI, juntamente com o imóvel da Hering que tinha área bem superior (26,4k x 10,2k). Simplificando e fazendo uma regra de três, o valor de compra só do imóvel Santa Cruz seria de 14,3 MI.
Pelo último RG, a ABL locada ao grupo empresarial é de 10.202m² e o aluguel atual de R$189.517,88, acarretando o valor de R$18,58/m².
Com a transação, após as fases 1 e 2 (que parece ser o que já está mais definido), a ABL passa a ser de 32.700 m² e o aluguel passa a ter o valor final de R$735.795,00, ou seja, R$22,50/m², o que é uma majoração de 21,12% do locativo.
Isso quer dizer que o aluguel referente a nova área, de 22.498 m², irá gerar um acréscimo de R$546.277,24, acarretando um valor de R$24,28/m², o que é um montante 30,71% maior que o da área antiga. Além disso, o prazo contratual, no 1o fato relevante a gestão informou que o prazo contratual será estendido com a negociação, porém deixaram de trazer esse dado no comunicado de hoje.
O comunicado também deixa claro se a fase 2 irá demorar 18 meses contados da data atual ou do encerramento da fase 1 (que tem o prazo de duração estimado de 9 meses). De toda forma, estamos falando de 18 ou 27 meses para conclusão das duas fases. O investimento para as 3 fases foi estimado em 110 MI.
Esse projeto, se bem conduzido, pode gerar relevante ganho de capital no valor aportado nele (110 MI), além de uma receita anual de R$6.555.326,88 (12 x R$546.277,24), o que representa um cap rate de 5,96% a partir da conclusão da fase 2. Deixei de incluir a fase 3 que, apesar de contemplada nos 110MI, não tem o valor de locação e metragem definidos.
Enfim, penso que tem o POTENCIAL de ser um bom negócio para o fundo, mas vamos seguir acompanhando para ver os desdobramentos.
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