COMENTÁRIOS POSTADOS

Um ótimo truque foi essa distribuição de cotas de aniversário, essa única cotinha (e teve quem ganhou até duas, uau) deixa seu PM menor, consequentemente dependendo do quanto tu compras está até abaixo do VP.

Propostas protestão e não cotista na sua maioria das propostas

Olha, a projeção de rendimentos que um relatório fez para esse mês....sei não, tem espaço para cair bem ainda.

Todo FII tem seus defeitos #124: EVBI11 2.0

Conforme solicitado pelo @BGSB e para o @BruceOne

1. Defeitos/riscos:
1.1. Concentração no Rio de Janeiro (80%), mas como o fundo é pequeno, essa concentração pode ser facilmente diluída. Atualização 2ª versão: atualmente 53% da receita do fundo é proveniente do Rio de Janeiro;
1.2. Rolo envolvendo o principal ativo do fundo, aparentemente um engano

1.3. Vacância enorme do Rio de Janeiro pode dificultar o repasse da inflação;
1.4. Liquidez baixa, até mesmo para pessoas físicas;
1.5. Ausência de um gráfico por localização, informação básica em um fundo de tijolo;
1.6. Alavancagem de 37% do PL e CRIs em carência até outubro/2022 e novembro/2023;
1.7. O fundo necessita de emissões para diversificar e futuramente para amortizar os CRIs, mas nunca vi o fundo ser negociado acima do VP.

2. Qualidades:
2.1. Alavancagem inteligente (atrelada a contratos atípicos com o Grupo Pão de Açúcar);
2.2. Como o próprio nome diz, inquilinos devem estar relacionados a consumo essencial, logo, mais estabilidade;
2.3. Relatório Gerencial de fácil leitura;
2.4. Fundos de Renda Urbana geralmente possuem boa localização, já que os inquilinos precisam de locais com grande fluxo de pessoas;
2.5. Conseguiu eliminar a vacância do fundo em abril/2021, um dos piores meses da pandemia;
2.6. Imóvel no Rio de Janeiro possui contratos típicos, ou seja, o aluguel está em linha com o mercado e não há vacância reprimida;
2.7. Bom histórico de vacância mesmo com um imóvel no RJ sem contrato atípico

2.8. Transparência quanto aos passivos do fundo;
2.9. Custo da dívida muito barato (IPCA + 5% a.a.) no primeiro CRI e razoável no segundo (IPCA + 6,1% a.a.);
2.10. VBI vem apresentando um bom trabalho nos fundos geridos;
2.11. Combinação de alavancagem + projeto de desenvolvimento no imóvel de Atibaia, operação bem mais arriscada do que o usual, mas o Cap Rate potencial aumenta bastante;
2.12. Inquilinos com bom perfil de crédito

3. Compraria? Sim, gosto da tese do fundo e de fundos de renda urbana, mas devido a alta porcentagem no Rio de Janeiro não teria uma posição muito grande.

4. Dicas:
4.1. Acrescentar um gráfico com a porcentagem por estado;
4.2. Não colocar imóveis educacionais no fundo.

5. Dados:
5.1. Data da análise: 21/08/2022
5.2. Cotação: R$ 97,00
5.3. VP: R$ 99,63
5.4. P/VP: 0,97x
5.4. Contexto: SELIC em 13,75% a.a., IPCA em deflação, IFIX subindo forte devido a expectativa de fim da alta de juros e poucos dias para o 1º turno da eleição de 2022.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/08/todo-fii-tem-seus-defeitos-124-evbi11-20.html

Quanto imaginam de dividendo para setembro ? E, se for possível, para os 3 meses seguintes ? Agradeço antecipadamente pelas opiniões ?

Exemplo prático de como operar a volatilidade diária/semanal de um FII

Compilado de um "Diário, Querido Diário" que fiz no mês de abril/maio em VGIP11, que foi um mês bastante positivo na minha estratégia de trades.

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/08/exemplo-pratico-de-como-operar.html

Leiam também meu outro post sobre o tema (Trade em FIIs):
https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/06/3-rendimentos-com-o-mesmo-dinheiro.html

Novas análises postadas em meu brógui principal

LUGG11:
https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/08/todo-fii-tem-seus-defeitos-120-lugg11-20.html
RBED11:
https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/08/todo-fii-tem-seus-defeitos-121-rbed11-20.html
FAED11:
https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/08/todo-fii-tem-seus-defeitos-122-faed11-20.html
BBPO11:
https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/08/todo-fii-tem-seus-defeitos-123-bbpo11-20.html
EVBI11:
https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/08/todo-fii-tem-seus-defeitos-124-evbi11-20.html
KNIP11:
https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/08/todo-fii-tem-seus-defeitos-125-knip11-20.html

> Próximos CRI em *fins de carências de juros e amortizações:
_Nagumo (MR$ 59,80 a IPCA+7,40%a, *juros e *amortizações mensais, iníc.: ago.22 e vencimento: jul.34);
_Brookfield IPCA (MR$ 15,30 a IPCA+8,85%aa, *juros mensais, iníc.: ago.22, amortização única no vencimento: jul.27);
_Brookfield CDI (MR$ 10,00 a CDI+1,15%aa, *juros mensais , iníc.: ago.22, amortização única no vencimento: jul.27);
_MRV III (MR$ 7,00 a IPCA+6,6%aa, *juros semestrais, iníc.: ago.22, amortização única no vencimento: fev.22);
_Log IV (MR$ 7,20 a IPCA+6,3%aa, *juros semestrais, iníc.: set.22, amortizações anuais, iníc.: mar.27 e vencimento: mar.29);
_JCC Iguatemi Fortaleza (MR$ 22,30 a CDI+1,3%aa, juros mensais correntes, *amortizações mensais iníc.: out.22 e vencimento: set.34);
_Brookfield Sucupira (MR$ 10,00 a CDI+1,5%a, *juros semestrais , iníc.: dez..22, amortização única no vencimento: jul.27), e
_Direcional V (MR$ 4,50 a IPCA+6,49%aa, *juros anuais, iníc.: dez.22, amortizações anuais, iníc.: jun.30 e vencimento: jun.32)

Quando a maré baixa, começam a aparecer os que estavam nadando pelados.
Quando o dinheiro sai por uma porta, os problemas entram pela outra.

Vídeo do RG:

https://youtu.be/hofUDJVqLzo