Todo FII tem seus defeitos #10: VISC11
1. Defeitos/riscos:
1.1. Taxas ADM devoram entre 20 e 30% receita, acho que é a taxa de gestão mais cara do segmento;
1.2. Reajuste do VP exagerado no final de 2019, alguns gestores fazem isso para aumentar sua taxa de gestão, mas no VISC11 a taxa é sobre valor de mercado. Mesmo assim acredito que o reajuste foi para o FII não ficar com uma P/VP tão alta e dar uma maior sustentação ao valor de mercado;
1.3. Como consequência do item anterior, no patamar de VP atual fica difícil para a gestão fazer uma nova emissão. Então acredito que em breve vem um reajuste (pra baixo) do VP bem relevante, para a gestão poder fazer emissão no VP ou em linha com o VP, quando a pandemia passar;
1.4. Ameaça do e-commerce, apesar de que acredito que o impacto será limitado, o comércio online vai ser predominante em alguns setores, como por exemplo, eletrônicos, mas isso já vinha de algum tempo já. Agora certos comércios continuaram demandando espaço, por exemplo, roupas e calçados, muitos gostam de experimentar antes de comprar e outros se divertem no processo. Além de que o serviço possa vir a ocupar tais espaços, mas de qualquer forma, a competição por tais espaços será menor;
1.5. Competição menor pelos espaços vai levar a uma queda do aluguel;
1.6. Num passado não muito distante a gestão vendeu bons shoppings para cumprir promessas de distribuição de rendimentos e recuperar taxas de gestão que abriram mão, por não estarem atingindo tais metas;
1.7. Shoppings bons são super disputados e caros, logo, é comum "abaixarem o nível" em novas emissões;
1.8. Não sei como está hoje, mas há um tempo atrás a alocação era bem lenta.
2. Qualidades:
2.1. Portfólio de shoppings excelente;
2.2. Grande barreira de entrada para novos entrantes no mercado de shoppings, uma vez que tais empreendimentos requerem grandes terrenos vagos bem localizados, algo extremamente escasso;
2.3. Costume do brasileiro de frequentar shopping como diversão;
2.4. FII de shopping mais popular/famoso do mercado;
2.5. Vacância baixa em "tempos normais";
2.6. Dividendos mais gordinhos no final do ano;
2.7. Shopping não é só comércio, tem muito serviço (salão de beleza, academia...), que por razões óbvias não é afetado pelo e-commerce.
3. Compraria? Foi um dos meus primeiros FIIs, mas quando percebi a quantidade de dinheiro que ia para as mãos da gestora eu dei no pé.
Nos próximos dias estarei fazendo uma série de posts expondo os defeitos que enxergo em alguns FIIs, faço isso não com a intenção de denegrir o fundo, mas com o objetivo de informar, já que os grandes influenciadores dedicam a maior parte de seu tempo a falar sobre as qualidades dos fundos.
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