COMENTÁRIOS POSTADOS

No último relatório as inadimplências praticamente duplicaram nos 3 prazos

Caiu pouco (ainda)...

Deixa os desavisados receberem um rendimento bem menor daqui alguns meses...

Dos 16 ativo esse foi o único que permaneceu na minha carteira porem há um motivo.
um ativo em tendência de alta poderá ira além do imaginário. acima do 104 o ativo abre espaço para novos aportes, bons investimentos.

Todo FII tem seus defeitos #109: BRCO11

1. Defeitos/riscos:
1.1. Risco de conflito de interesses gigantesco, independente de quantos artifícios para mitigar sejam utilizados. Apenas esse item já seria suficiente para eu nunca o colocar em carteira;
1.2. Administrador Oliveira Trust, outro item que sozinho já me faria descartar qualquer possibilidade de comprar esse fundo. Para os que não sabem, esse administrador deu muita dor de cabeça aos cotistas de UBSR11 (hoje RECR11) ao não enviar o informe de rendimentos, o fundo trocou de administrador e a Oliveira não enviou o informe referente ao tempo que custodiou as cotas;
1.3. Despesas do fundo comendo uma fatia de aproximadamente 20% da receita;
1.4. Quase 60% do PL em contratos atípicos, ou seja, risco de aluguéis acima da média do mercado;
1.5. Gestor possui amplo conhecimento no segmento e em desenvolvimento imobiliário e não possui um único projeto de desenvolvimento no fundo. É um fundo de 1,6 Bi, tem espaço mais do que suficiente para encaixar um projeto desses;
1.6. Não utiliza alavancagem, mesmo possuindo contratos atípicos com clientes de primeira linha;
1.7. Inquilinos grandes vão te pagar direitinho, mas na hora de conseguir reajustes de aluguel deve ser uma negociação complicada, já que tais inquilinos possuem dinheiro para construir seu próprio galpão moderno e todo mundo quer eles como inquilinos.


2. Qualidades:
2.1. Bom detalhamento das despesas do fundo,
2.2. Quase ¾ do fundo são Last Mile e o restante são centros de distribuição, que são os que mais tem potencias de surfar o boom dos galpões logísticos;
2.3. Inquilinos famosos e com ótimos perfis de crédito;
2.4. Gestão ativa realizando benfeitorias nos ativos;
2.5. 90% do PL em galpões de alta qualidade;
2.6. Grande chance dos galpões estarem preparados para o e-commerce, já que a maioria dos clientes demanda isso dos galpões;
2.7. Muito bem precificado a não muito tempo atrás e hoje se encontra sendo negociado abaixo do VP, o que pode ser uma oportunidade de trades para os que confiam no repasse da inflação pelos FIIs logísticos.


3. Compraria? Não, tem tantos FIIs logísticos no mercado, pra que comprar um com um rolo gigantesco?


Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista


#104 JSRE11 / #105 RBFF11 / #106 HBRH11 / #107 FIGS11 / #108 FIIP11B

Oi pessoal, gostaria de tirar uma dúvida:
Vale a pena investir em FIIs mesmo quando não se
tem dinheiro suficiente para reinvestir os dividendos? (Magic Number)

Sempre a mesma discussão entre possíveis compradores tentando baixar preços, investidores mantendo seus ativos, especuladores falando bobagens e aposentados sem ter o que fazer enchendo o saco dos outros

3. Conversão dos Recibos em Cotas
Os Recibos de Subscrição (HGLG14 - BRHGLGR10M15 e HGLG13 - BRHGLGR09M18)
transformar-se-ão em cotas do Fundo (HGLG11 – BRHGLGCTF004) na abertura dos
mercados do dia 1º de setembro de 2021, de modo que todas as cotas integralizadas durante
a 7ª Emissão de cotas do Fundo apenas poderão ser negociadas a partir desta data.

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=209668

A Rio Bravo só pode estar maluca, acabou de anunciar a emissão, link abaixo, à R$ 100,87 (R$ 97,01 + R$ 3,86 de taxas)....

Espero que eles sejam muito bom de lábia para convencer investidores institucionais a aderirem a esta emissão

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=209376

O que está acontecendo em VISC11 é muito grave...

... e não estou vendo reação a altura por parte dos influenciadores!!!

Fator de proporção de sobras de quase 80x, isso não é normal!!!

Essa emissão foi tão bizarra que conseguiu juntar 2 pessoas com visões antagônicas: eu e o @Camposhm

Pq tinha que fazer a emissão agora? Não aguentava segurar até a normalização dos rendimentos? Até parece que a emissão foi feita para a Ancar comprar o máximo de cotas possíveis.

Segundo os Fatos Relevantes divulgados, os contratos não estão sendo reajustados pelo IGP-M, por não estar refletindo a realidade da economia brasileira. Porém, para o reajuste anual da Taxa de Administração, o IGP-M segue como índice.

@FCustodio , você está posicionada no ativo há quanto tempo? Olhando rapidamente aqui nos gráficos pelo site foundsexplorer, percebi que o ativo aloca os recursos meio que devagar, sacrificando 2/3 meses a distribuição de proventos pós emissão... Estou pensando em alocar todo dinheiro da venda de HCTR nesta emissão de KNSC e deixar para entrar na próxima emissão de KNHY... Você não tem KNSC né?!

Todo FII tem seus defeitos #108: FIIP11B

1. Defeitos/riscos:
1.1. Administrador Oliveira Trust, considero o pior de todos, fez uma tremenda sacanagem com os cotistas de UBSR11 (hoje RECR11): substituíram a Oliveira Trust e ela não enviou o informe de rendimentos da parte do ano em que custodiou as cotas do fundo. Dando uma conferida descobri que o escriturador aqui é o Bradesco, outro que há 2 anos seguidos me faz esperar meses para acessar o informe de dividendos de PETR4;
1.2. IPO a R$100,00 e hoje o VP é o dobro desse valor, no entanto, os rendimentos não acompanharam o VP. Em 2010 distribuía R$ 0,93/cota e hoje em dia distribuí R$ 1,2X, houve um aumento, mas bem menos representativo do que o aumento do VP;
1.3. Imóvel locado a AMBEV em São José dos Pinhais (14,1% do PL) sob contrato atípico. Para os que não sabem, AMBEV é o pior locatário que você pode querer, ele vai te pagar, mas vai te colocar contra a parede ao final do contrato de uma forma inimaginável. Já houve casos similares com outros FIIs e 2025 é logo ali. Além de que não faço a menor ideia se a economia da cidade permite que haja outro inquilino que possa ocupar o galpão;
1.4. Imóvel locado para C&A, empresa que deu uma baita dor de cabeça para alguns FIIs, talvez seja até esse. Ficou choramingando carência na pandemia enquanto lucrava pra caramba com e-commerce;
1.5. Possui alguns inquilinos que nunca ouvi falar.


2. Qualidades:
2.1. Tiveram problemas com o lojista Leader e hoje estão com vacância zero, ou seja, a gestão consegue arrumar novos inquilinos em caso de desocupação;
2.2. Como todo relatório da RB Capital, muita informação;
2.3. Fundo antigo, o que nos permite avaliar o seu desempenho no tempo;
2.4. Maioria dos contratos típicos, então a maioria dos imóveis devem estar com aluguéis a valor de mercado e com inquilinos que realmente querem ficar naquele lugar;
2.5. Gestão passiva: gestor não fica querendo inflar o fundo com imóveis no auge da bolha.


3. Compraria? O item 1.1. já seria suficiente para descartar esse FII nos meus critérios, mas se trocassem de administrador/custodiante compraria caso tivesse um bom desconto.


Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista


#103 RBVA11 / #104 JSRE11 / #105 RBFF11 / #106 HBRH11 / #107 FIGS11

Tiroteio dentro do Shopping Tacaruna agora em Recife. Esse shopping faz parte do portifólio do Visc. Foi uma tentativa de assalto na casa lotérica.

Pessoal, perdoem me pela ignorância.
Hoje tentei vender as cotas que tenho, mesmo no prejuízo, e apareceu uma mensagem no HB dizendo que o ativo não pode ser negociado.
Alguém saberia o porquê?

OPINIÕES ... PROVENTOS PARA O PROXIMO MÊS ?????

Todo FII tem seus defeitos #107: FIGS11

1. Defeitos/riscos:
1.1. Shopping Parque Maia patinho feio do fundo. Afirmo isso porque já vi membros do fórum comentando, mas não sei dizer com base em que afirmam isso, apesar de que a vacância quase o dobro do outro shopping é um sinal disso. Caso algum forista saiba os motivos, favor se pronunciar;
1.2. Como são apenas 2 shoppings, poderia fazer uma quebra por resultado de cada um deles;
1.3. Gestão passiva: a Hedge é uma boa administradora e poderia colocar outros shoppings de boa qualidade no fundo e sendo de gestão passiva é muito mais trabalhoso;
1.4. Vacância histórica não é das melhores, sendo que em 2019 girava em torno de 9 a 11%;
1.5. Sem diversificação geográfica, ambos os shoppings estão localizados em Guarulhos;
1.6. Operador General Shopping volta e meia tem prejuízo e adora uns rolos;
1.7. Avaliação do Valor Patrimonial completamente furada, nem da pra levar a sério;
1.8. Fundo possui controle de apenas 35% dos shoppings.


2. Qualidades:
2.1. Taxa de gestão baixa;
2.2. Gestão realizou reformas recentemente, apesar de que por relatos da época, a gestão deixou o shopping ficar bem sucateado;
2.3. Possibilidade do HGBS11 incorporar o FIGS11;
2.4. Segundo relato do @Borloni , há vários empreendimentos residenciais sendo lançados na proximidade do Shopping Maia;
2.5. Facilidade de acompanhamento das operações;
2.6. Shopping Bonsucesso recebe boas avaliações por parte dos membros do fórum.


3. Compraria? Prefiro HSML11, mas dependendo do preço alguns aportes podem ser feitos por aqui.


Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista


#102 BTCR11 / #103 RBVA11 / #104 JSRE11 / #105 RBFF11 / #106 HBRH11

A gestão já alocou os recursos da emissão. Foram rápidos:


"O caixa disponível ao final de julho, somado aos recursos recebidos dos direitos de preferência da 2ª emissão de cotas¹, já foi direcionado para a aquisição de uma nova operação que, considerando a data de
divulgação desse relatório, já encontra-se liquidada."

Fonte:
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=209393

Colegas,

Penso em colocar 85% da carteira em FIIs de papel que pagam muito bem e 15% em FOF super descontado. Ficar exposto em tijolos apenas nesse(s) FOF(s). Tijolo não vale a pena no Brasil na minha opinião. Comparar tijolo aqui com tijolo físico é irreal. Pega um FII de tijolo de 10 anos atrás com 100 mil de investimento nas cotas e compara com um imóvel físico de 100 mil comprado também há 10 anos. A diferença de valorização do imóvel físico é gritante. Brasil é viver de juros sobre os empréstimos da papelada. Tijolo em FII é mico comparado com o físico. Teria os 15% em FOF hiper descontado apenas para não dizer que estou 100% na papelada.

BTLG11 está num bom preço. Faz um bom tempo que não baixa de R$ 105,00.

PROVENTOS PARA O PROXIMO MÊS ?????

Acredito que 0,10.

Tem 20% do Fundo que certamente não rendera nada.

9,30 % do XBOX11 e 10,70 % em CRI´s que só foram alocados neste mês de Agosto.

Abs,

O percentual de proporção para subscrever as cotas da sobras é equivalente a 7821,2154361% sobre as cotas subscritas no primeiro período de subscrição. Mama mia .

Bah alguém socou a sapata e acabou com a festa

IFIX reagindo no final do pregão!

Opa chegando nos R$ 100,00 alguém se lembra do valor da última emissão?

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