Sobre os aspectos econômicos do desinvestimento anunciado, faço 2 reflexões.
(I) Queda na receita e impactos:
Conforme o último RG, a Nissei paga 357,5k/mês e a Copográs (Guarulhos) paga 321,7k/mês. O imóvel da matrícula da Hering, que compreende também o imóvel da Santa Cruz, gera no total (somando os inquilinos) de 555,9k (172,1k + 383,8k) e 21,3% disso representam 118,4k/mês. Assim, perda de receita de aluguel será da ordem de 797,6k/mês, ou seja, R$0,103 por cota.
Como ponto positivo, além de poder pré-pagar parcialmente o CRI da 2a tranche da aquisição do imóvel da L. Americanas S/A (ou comprar um CRI para hedgear essa obrigação), o fundo não terá mais que se alavancar para pagar a 3a tranche. Resta saber se o acréscimo no aluguel das L.Americanas ao pagara 3a tranche, bem como a economia de custo da dívida irão superar ou não a redução nas receitas de locação. Só então saberemos o impacto nos rendimentos.
(II) Lucro na operação:
O FR noticia que o lucro líquido da operação será de aproximadamente 15,2 MI, o que equivale a R$1,96 por quota.
O imóvel da Nissei foi adquirido em 29.06.2017 por 25,6 MI; o da Copobrás GRU em 19.03.2018 por 26 MI e, por fim, o da Hering/Santa Cruz em 09.02.2018 por cerca de 51 MI, sendo que a parcela ora vendida (21,3%), por regra de 3, foi comprada por 10,9 MI. Em resumo, o valor de compra dos imóveis foi de 61,5 MI. Se desconsiderarmos a inflação, bem como possíveis gastos com reformas/melhorias no imóvel, a venda por 110 milhões traria um lucro bruto de 48,5 MI (ou R$6,25 por quota).
Não tenho conhecimento sobre obras nesses imóveis (as melhorias da Copobrás pós-incêndio foram no imóvel em Pernambuco) e olhando os fatos relevantes e comunicados, não achei nada sobre o tema. Mas se pegarmos os valores de aquisição e corrigirmos pelo IPCA, chegamos nos imóveis da Nissei, Copobrás e Hering, respectivamente, aos valores de 33,9 MI, 33,7 MI e 14,2 MI, totalizando um custo de aquisição em valor total presente de 81,8 MI, que acarretaria um lucro bruto de 28,2 MI (ou R$3,63 por quota).
Assim, não entendo qual a lógica para chegar-se nos R$1,96 como lucro líquido da operação, quais despesas estão sendo incluídas. Imagino que a comissão da venda seja uma delas, mas não consigo imaginar como cair o lucro líquido para próximo desses 15 MI.
Alguém tem alguma ideia? De toda forma, vou enviar um questionamento ao RI e retorno depois aqui se e quando responderem.
Seguem os links dos FR's das aquisições:
NISSEI
https://uploads-ssl.webflow.com/6257b0cf612d9f39b4f43268/62d0fffd8b87583ac4492b73_Comunicado-ao-Mercado-Aquisi%C3%A7%C3%A3o-de-Im%C3%B3vel-Nissei-29062017.pdf
Copobrás
https://uploads-ssl.webflow.com/6257b0cf612d9f39b4f43268/62d0fb704995fa329ecda00d_Aquisi%C3%A7%C3%A3o-de-Im%C3%B3vel-Copobr%C3%A1s-GRU-19032018.pdf
Hering
https://uploads-ssl.webflow.com/6257b0cf612d9f39b4f43268/62d1008668ea16498723d262_Comunicado-ao-Mercado-Aquisi%C3%A7%C3%A3o-de-Im%C3%B3vel-Hering-Santa-Cruz-09022018.pdf
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