Comentário XP
"Detentor de um único edifício situado em uma das principais avenidas do centro do Rio de Janeiro, o fundo passou recentemente por alguns desdobramentos que impactarão o futuro do mesmo.
Apenas para relembrar, o edifício foi construído em 1958 e modificado em 1968, se colocando, portanto, como categoria C, perfil de ativos que têm sofrido recentemente com o movimento de flight to quality, consequência da queda dos preços de locação e aumento da taxa de vacância durante a crise. No caso do FAMB11B, o impacto negativo nos rendimentos ainda não havia sido sentido, uma vez que o
empreendimento está locado para Caixa Econômica federal (CEF), que firmou na época em que o fundo foi constituído (março/03) um contrato atípico de locação por 120 meses, contrato este que se encerrou em 2013. Ao final do período, como o fundo entrou com uma ação revisional em 2010 para majorar o aluguel daquele momento.
A CEF, então, propôs um novo acordo que contemplaria a renovação do contrato de locação, desde que encerrada a ação revisional, nos seguintes moldes: (i) novo valor de locação em linha com mercado; (ii) prazo de 10 anos e; (iii) execução de obras para adequação do edifício no valor de R$ 40 milhões a ser paga pelo fundo. Uma vez convocada a assembleia (24/04/2018), a proposta foi recusada por unanimidade dos presentes, principalmente devido às condições comerciais, que levavam em conta um preço/m² muito baixo, aproximadamente R$ 50 ante os R$ 75 pagos atualmente, além de poucas amarras contratuais.
Como resposta, a CEF celebrou novo contrato de locação, mas agora com no Passeio Corporate, empreendimento classe A no centro do Rio de Janeiro de propriedade da empresa BR Properties (BRPR), que anunciou o ocorrido via fato relevante ontem, 24/07/2018. Porque o inquilino ainda não notificou o fundo de sua saída, este ainda não soltou fato relevante sobre o caso, que deverá impactar severamente os
rendimentos do mesmo. Independentemente disso, ainda ontem as cotas do FAMB11B despencaram de R$3,42K para R$2,75, chegando a R$2,52K ainda pela manhã de hoje (10h), acumulando uma queda total de -26% até agora.
Apesar da queda já expressiva de suas cotas, acreditamos que seu piso possa ser ainda menor. Estimamos que o preço target seja próximo de R$2,15K por cota ou R$4K por metro quadrado, levando em consideração as seguintes premissas: (i) CEF permanece ainda por 12 meses no empreendimento pagando os valores atuais de aluguel (75 reais por metro quadrado); (ii) durante o segundo e terceiro anos o
empreendimento amarga vacâncias de 90% e 45%, respectivamente, dada a baixa demanda de inquilinos na região por novos espaços e qualidade construtiva do empreendimento vs outros recentemente lançados com espaços disponíveis; (iii) novos aluguéis na faixa de 55 reais por metro quadrado; (iv) taxa de crescimento do aluguel a partir do segundo ano a 4% a.a., premissa em linha com o mercado imobiliário de lajes da região.
continua..
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