COMENTÁRIOS POSTADOS

E se:

- o juiz da recuperação judicial defere uma plano para que o Grupo Milton Cella pague seus devedores com o resultado vindouro de suas safras;
- a penhora sobre a fazenda do BTRA recair apenas sobre um débito anteriormente executado pela empresa Safras em face do Milton Cella e esse valor for de R$ 15milhões (ou algo próximo disso);
- o fundo vender a fazenda pelos R$ 130 milhões (descontando os R$15 milhões da execução averbada na matrícula da fazenda);
- a operação der um lucro de R$ 34milhões;

O preço de aquisição da concessão do direito real de uso para exploração do Shopping Metrô Tucuruvi consumiu aproximadamente R$ 576 milhões de reais, segundo FR de 31 de janeiro de 2020.Na época, a expectativa da gestão era de que o Shopping Metrô Tucuruvi gerasse ao Fundo um resultado operacional de R$ 47 milhões nos próximos 12 meses, o que resultaria num CAP de aproximadamente 8,15%a.a. O fundo se dispôs a desembolsar mais de meio bilhão de reais somente para comprar o direito real de uso, que vai se extinguir no vencimento da concessão, cujo retorno na época era muito próximo de outros empreendimentos que foram adquiridos por outros Fundos, cuja aquisição envolviam o direito real de propriedade, que oferece ao seu titular a possibilidade destes USAR, GOZAR e DISPOR.
O último relatório gerencial do fundo informa que, da composição do resultado operacional líquido que vem dos empreendimentos, 22% é oriundo do Shopping Metrô Tucuruvi. Fiquei imaginando o impacto para o Fundo após o término da concessão e o fim desta receita. Não gostei nada do fato do rendimento oriundo deste investimento ser temporário. Na última aquisição do fundo, referente ao Shopping Uberaba, realizada com 100% de alavancagem podemos fazer a seguinte constatação. Observando a remuneração da parte da alavancagem que representou 54% do montante total contratado, a uma taxa de IPCA + 7,6% a.a, temos certeza do péssimo negócio que foi a transação do Shopping Metrô Tucuruvi. Seria melhor investir em CRIs. Conforme pode ser visto nesta operação de securitizacao, seria possível obter uma remuneração de 7,6%a.a., mais o retorno do capital na forma de amortização e ainda a atualização do capital pela inflação. Nos CRIs o retorno envolve três componentes, remuneração, amortização e atualização. Somente o componente referente a remuneração que o fundos vai pagar nesta parte da alavacagem a qual me refiro é próximo da expectativa de remuneração prevista lá na aquisição do direito real de uso do Shopping Metrô Tucuruvi. Para mim foi algo que não fez sentido.

Segue respostas que a equipe jurídica e de FIIs do escritório passou ao meu assessor da XP quanto ao questionamento que fiz a ele:

- Se algum produtor do Terrax pedir Recuperação Judicial, como o fundo fica? Qual a diferença do BTRA?

Em princípio a renda se mantém e poderia até ser positivo pro fundo.

O Arrendamento rural é um contrato comercial que gera despesa mês a mês ou ano a ano, por isso não pode ser incluído em pedidos de recuperação judicial. O que pode ser incluído nos pedidos para renegociação são as dívidas em atraso relativas ao contrato, mas os pagamentos futuros tem de ser feitos, senão o produtor em recuperação vai a falência.

Como o produtor paga antecipadamente o arrendamento ao Terrax, o fundo tem a renda garantida por algum tempo. Dependendo do momento do pedido de recuperação judicial essa “folga” poderia ser de 12 meses ou 1 mês, mas o atraso nunca seria superior a 30 dias pois esse é o prazo para recisão dos contratos do fundo por falta de pagamento.

Se houver atraso acima de 30 dias, o contrato de arrendamento pode ser rescindido e nesse caso o contrato de outorga de opção de compra também se encerra e o fundo não tem mais a obrigação de vender a fazenda ao produtor.

O termino da opção de compra seria muito benéfico para o fundo, dado que o valor de mercado que a terra possui hoje é muito superior ao valor da opção de compra detida pelos arrendatários.

Gostaríamos de deixar claro que entramos em contato com a Riza e nos foi informado que os contratos do Terrax junto aos produtores estão todos em dia e os mesmos não vislumbram nenhum problema desse tipo no fundo.

Tentamos sem sucesso acesso a equipe de gestão do BTRA mas pelas informações divulgadas até o momento entendemos que a estrutura contratual é bem diferente.

O BTRA firma Contratos Atípicos de Cessão de Direito de Superfície com os produtores e não contratos de arrendamento. Não temos acesso ao processo para saber se o produtor incluiu o BTRA como credor na recuperação judicial ou não, mas existe a hipótese de equiparação desse contrato a uma dívida, dado a obrigação de fazer imposta ao produtor pela atipicidade do contrato, que gera uma obrigação futura.

O BTG comprou uma goiaba bichada. Ponto.
Hipóteses:
1. o BTG não deu uma olhada na goiaba (compra sem ver, oi?)
2. o BTG viu a goiaba bichada, mas:
a) achou o bicho pequeno (amador)
b) achou que dava pra tirar o bicho (bicho de goiaba é difícil de tirar!)
c) pensou em vender a goiaba bichada mais caro pra alguém (pra quem?)
d) achou a goiaba bichada barata (mas continua bichada)

O cotista do fundo: não sabia de nada até agora. O dono do sacolão entregou a goiaba com bicho e não contou porquê. O cotista do fundo viu o vizinho saindo pelado pela janela pela primeira vez, sendo que a rua toda já tinha visto o vizinho sair diariamente. Você confia no dono do sacolão, que entrega goiaba bichada e não te conta?

Como a Credit Suisse é "bem vista" fiz uma rápida consulta ao sistema do CLUBEFii para verificar os rendimentos dos últimos doze meses.
Sabe-se que rendimento não é parâmetro para análise, mas serve de elemento de comparação, pois, afinal, o que se busca através dos Fundos Imobiliários é renda.

HGRE - 8,54%
HGPO - 6,26%
HGRU - 7,9%
HGFFI - 9,5%
HGCR - 11,86%
HGLG - 9,2%
CBOP - 13,03%

Pode ser que a garantia e comodidade oferecida pela Credit Suisse compense o baixo rendimento.

@chelsolutions como saber o horário do leilão do HGLG11 na B3 nas datas que você informou ?

Shopping Dom Pedro em Campinas tem todas lojas fechadas nesta noite de Sábado 25/06. O ocorrido teria sido por volta das 20h devido a uma tentativa de assalto à joalheria Monte Carlo. A PM foi acionada. Pelo que parece, ninguém ficou ferido. Deus queira!
https://t.co/fub3tuLs75

Mais uma pra lista dos influencers...

Um influencer relativamente grande nas redes sociais promoveu MMF, uma cripto que prometia pagar até "20% ao mês" no modelo DeFi.

Sim. Isso mesmo. Crypto. Pagamentos de até 20% ao mês.

Esse influencer é considerado sério e inclusive frequenta casas de analise e canais de youtube.

A MMF colapsou e hoje vale perto de zero (surprise, suprise). Quem seguiu a recomendação perdeu praticamente todo seu dinheiro. Impressionante.

Como a VBI é "aplaudida por grande parte do mercado" fiz uma rápida consulta ao sistema do CLUBEFii para verificar os rendimentos dos últimos doze meses.
Sabe-se que rendimento não é parâmetro para análise, mas serve de elemento de comparação, pois, afinal, o que se busca através dos Fundos Imobiliários é renda.

LVBI - 8,35%
CVBI - 13,89%
RVBI - 12,03%
PVBI - 7,25%
EVBI - 8,59%

Depois de fazer essa consulta cheguei a seguinte conclusão: os fundos imobiliários estão caros (se comparado com os juros do TESOURO). E nem de longe se trata de comparação direta, mas apenas de simples observação, pois, como dito acima, o que se busca ao final de cada mês é renda. Então, a opção é feita "quase sempre" pelos produtos que melhor remuneram o capital do investidor.

Pessoal, algum palpite pros dividendos esse mês? Será que virão maiores pelo fechamento do semestre?

Me ajudem por favor, posso abater os lucros das vendas do fiagros com o prejuízo das vendas dos fii?

@TiagoPS O que acha de comprar amanhã por 114-115, até o dia com será que valoriza mais que o dividendo + IR?

Estou iniciando estudos em Fiagro (Tenho apenas FIIs) buscando um fundo todo exposto ao CDI e com boa diversificação de ativos. Após riscar vários da lista, cheguei nesse aqui com melhor diversificação que os demais. Top concentração de CRAs está em 14.8, 10.1 e 10.2%. Porém aqui temos a famosa taxa. Me indicam outro semelhante para comparação?

Shopping Dom Pedro em Campinas tem todas lojas fechadas nesta noite de Sábado 25/06. O ocorrido teria sido por volta das 20h devido a uma tentativa de assalto à joalheria Monte Carlo. A PM foi acionada. Pelo que parece, ninguém ficou ferido. Deus queira!
https://t.co/fub3tuLs75