COMENTÁRIOS POSTADOS

Por mais que a VAM consiga se enrolar eu creio que não vai oferecer nenhum risco ao patrimônio do fundo muito menos ao cotista.

Camaradas, segue minha carteira de FIIs. Será que vocês poderiam comentá-la e sugerir melhorias? Obrigado!

KNRI11 3,88%
AGCX11 5,49%
FAED11B 6,65%
PRSV11 2,88%
MAXR11B 6,22%

HGBS11 2,82%
RNGO11 4,97%
CBOP11 4,28%
FIGS11 2,41%
HGLG11 3,66%

HGRE11 4,12%
BRCR11 2,87%
BBRC11 6,45%
JRDM11B 4,62%
RBRD11 4,45%

BBPO11 8,20%
XPCM11 3,34%
EDGA11B 3,50%
SDIL11 3,87%
NSLU11B 6,52%
FIIP11B 4,93%
CAIXA 3,85%


Wishlist (esperando oportunidade):

FCFL - Não tenho muito incentivo para comprar 0,73% a.m de rendimento mensal, pelo menos nas atuais circunstâncias de rendimentos seguros em torno de 0,85 e 0,9% a.m. Vou deixar para comprar quanto tudo estiver mais caro, e SAAG estiver pagando 0,75%. Só espero que quando isso ocorrer FCFL não esteja pagando 0,6%.

PQDP: Esse vou comprar assim que cair dinheiro na conta. Acho que não volta mais os preços de antes. Pena que não aproveitei nos R$ 1.300,00..... Alguém mais entendido do assunto poderia me dizer se vale a pena comprar PQDP diretamente ou se compensa comprar HGBS, que tem esse FII em sua carteira? Não precisa falar do risco goiabeira. Eu já estudei e conclui que o Fundo só perde em caso de muita incompetência do judiciário e se rolar uma “comissão” entre os envolvidos.

SAAG: Esperando o preço corrigir um pouco dessa última esticada que deu. Acho que nos próximos meses vai ser possível comprar por 86,00 ou menos, o que significa uma economia de vários meses de renda (uns 9 meses + ou -)

CTXT: Pequeno percentual apostando numa valorização futura da região. Quero comprar por volta de R$ 3,00;

GRLV,FPAB,TBOF: Todos em pequenos percentuais. São excelentes imóveis que eu adoraria comprar no mundo real, mas tenho preferido, nos dois últimos casos, fugir de escritórios e lajes comerciais e, nos três casos, de empreendimentos unitários. Embora o GRLV seja um excelente galpão, eu achava o mesmo de SDIL e deu no que deu (continua sendo bom, mas o momento não favorece a locação se algum inquilino desistir do contrato).

ABCP, FLRP, RBGS e WPLZ: Gosto de shoppings, da segurança que eles trazem, embora os yelds estejam reduzidos no momento e as expectativas econômicas não sejam das melhores para o consumo, especialmente no ABC paulista e na periferia do Rio de Janeiro, já que a crise no setor automotivo e petroleiro é mais aguda. Mas quando a situação melhorar o preço vai ser outro.... RBGS foi uma baita rasteira pra quem comprou no IPO, mas está chegando próximo a um preço interessante, quem sabe quando acabar a RMG e a realidade se abater sobre o fundo. FLRP eu conheço a cidade só de passeio, mas me disseram que tem poucos shoppings considerando o tamanho e a renda da população, em todo caso é uma boa diversificação geográfica, fora a evolução recente dos números.

É isso aí. Me estendi um pouco na escrita. Essas são minhas posições e planos de investimento. Será que estou no caminho certo ou tô cometendo alguns equívocos?
Obrigado pela atenção!
Abraços

Rodrigo,

atualizei os proventos do CBOP11 para desde o início do fundo, conforme combinado. Olharei os demais dados assim que tiver um tempinho.

PS: Estou tendo problemas para fazer alguns pequenos ajustes em alguns meses que estavam com os dados incompletos mas o sistema nao tá aceitando as atualizações. Tentarei novamente no futuro.

Abcs!

Ilustres, analisando o Demonstrativo do Fundo de Investimento Imobiliário - FII Shopping Parque Dom Pedro no site, que é o mesmo ativo do PQDP, fica evidente como é incrível a resiliência deste shopping na crise sem precedentes que estamos vivendo.

No mês de março, a receita de aluguel mínimo somou R$ 7.162.057,98. No ano passado, foram R$ 6,258,706.07. 14% de crescimento!!!

Para ter uma noção ainda melhor de LONGO PRAZO, em março de 2010, 6 anos atrás, essa receita de aluguel mínimo foi de R$ 4.030.119,83. 77,71% de aumento. A inflação do período foi de 54%. Portanto, 23% acima da inflação.

É esse o tipo de ativo que toda carteira de investidor precisa para trazer alegrias!

Abraços,
Small caps.

Sobre o incêndio do BBPO, segue minha visão:

Em termos matemáticos (renda), o impacto é quase nulo. O dinheiro do seguro aplicado renderia o aluguel. Não teríamos as correções da inflação, logo para longo prazo não é interessante mantê-lo em caixa. Imagino que por este motivo, a VAM opte por devolver o dinheiro e ai compraríamos mais BBPO, por exemplo. Uma forma simples de manter o mesmo resultado para o cotista. Mas é cedo para falar sobre isso.

A venda do lote poderia ser amortizada no futuro também. Conheço a região e ele fica às margens da Av Miguel Sutil, que é uma das principais avenidas de Cuiabá. O imóvel não era uma "clássica" agência e sim a Superintendência do BB. Isso muda a análise completamente. Não sei se eles vão querer "aguardar" a reconstrução. Entre vistorias, demolições, projetos, aprovações e construção, poderíamos ter entre 1 e 2 anos.

LOGO: se o BB não quiser o imóvel.. isso não quer dizer que o local seja ruim. E sim, por questões "práticas" e até óbvias. Torço para eu estar errado e que o BB tenha interesse em reconstruí-lo.

O laudo do seguradora será importante, pois se a responsabilidade recair sobre o BB, tudo muda. Tomara que todo o processo seja inquestionável para que não vá nada para a justiça. Acho que seria o pior cenário pro cotista. Demoraria anos para uma solução.

Bonito de assistir essas aulas dos colegas por aqui. Com informações riquíssimas. E brindados com um balancete que traz a renda real atual ao redor de R$ 11,62 no último mês de março. E é no segundo semestre que o aluguel mínimo fica mais rechonchudo!

É assim que se vai montando uma carteira.... um pouco daqui, um tempero ali... fatores de risco diversos, possibilidades de ganhos em várias frentes para compensar eventuais perdas... e vamos seguindo a maratona desse investimento que gera um fluxo de caixa como poucos disponíveis.

Abraços,
Small caps.

MAXR11B – Imóvel de Belém
Inquilino: Lojas Americanas

Aproveitando o gancho do nosso amigo @ugozanchi, vou postar um pequena pesquisa de mercado que realizei pela internet para imóveis comerciais próximos ao imóvel do fundo em Belém.
Antes porém, vou tecer algumas observações sobre o imóvel
Só gostaria de lembrar aos amigos que são apenas algumas das minhas impressões, usando uma ferramenta virtual(Street View), dada a dificuldade de se visitar os imóveis pessoalmente. Com certeza, quem tiver a oportunidade de visitar o imóvel “in loco” terá uma visão muito mais próxima da realidade .

Minhas observações :
Imóvel localizado em uma região bem central da cidade.
Vários condomínios residenciais assim como muitos comércios na região.
Muito próximo ao Theatro da Paz, imóvel histórico de Belém e com o entorno de praças aparentemente muito bem conservadas. Dá um ar, mais requintado a região.
O imóvel aparenta ser bem grande, possuindo mais ou menos uns 3 andares.
Possui um estacionamento com acesso por uma rua atrás da entrada.
O imóvel é anexo a uma agencia bem grande do Banco Bradesco.
Pelo Google, a região pareceu ser bem central e movimentada, ideal para uma loja de rua com departamentos.
Acredito que, caso as Lojas Americanas eventualmente saíssem do local, o imóvel poderia servir muito bem para uma agencia bancaria, um supermercado ou até mesmo para alguma outra rede varejista.
O estado de conservação, não parece impecável mas também não parece ser ruim.
No geral gostei do imóvel. 100% comercial e bem localizado no coração da cidade.

Dados do imóvel do fundo:
ABL: 7.688m²
Preço de Locação: R$104.172,00
Preço de locação em R$/m²: 13,55
Avaliação do Imóvel R$ 12.800.000,00
Avaliação do imóvel em R$/M² : R$1.664,00/m²

pessoal, concordo com vcs que o episodio nao afeta o fundo financeiramente, mas pelo fato do preço estar um pouco acima do valor de mercado, acredito que termos uma tendencia de baixa nos proximos dias. Obrigado aos amigos investidores deste canal, fiquei sabendo pelo alerta sobre o acontecimento.

Caros usuários, abrimos novos horários para semana que vem de serviço de consulta privada e formação de carteira de FIIs! Confiram os horários e detalhes no link: http://www.clubefii.com.br/cursos_fundos_imobiliarios.aspx

Obrigado!

Boa tarde pessoal,

Como é feita a declaração do XTED no IRPF? Como a gestora mudou no meio do ano recebi dois informes de rendimento.


Abraço

Bom dia pessoal, sou novo aqui fiz uns cursos online para fiis mas nao me sinto tao seguro pra montar e investir em uma carteira fii, sei que tenho q diversificar setores evitar fundos de papeis e analisar os administradores , imóveis ,RMG ,desocupação e etc…
Tem mas alguma ou algumas coisas que tem q levar em consideração para montar uma carteira rentável dando uns 1.5 am sem fazer trade com fii?
obrigado!!