As Multipropriedades do Urcão, uma visão pé no chão
Uma postagem em resposta ao Ultra Otimista @Camposhm
FIDC Residence (9,60% do PL)
- Tem o Itaú como Co-investidor, no entanto, a emissão do FIDC foi de R$110MM e o URPR11 tem hoje em carteira R$112MM do FIDC, qual será então a participação do bancão nessa empreitada?
- Razão de garantia 2 para 1: como já expliquei na minha postagem sobre Garantias de CRIs Pulverizados, as garantias de Multipropriedade são mercadológicas (sobre o VGV esperado), ou seja, para chegar nesse valor é preciso considerar que o mesmo espaço seja vendido várias vezes no sistema de cotas
- Completa falta de informações, tanto as mais básicas, como andamento de obras e vendas, quanto mais avançadas, como evolução de distrados e inadimplência
- CDI + 10% é uma taxa completamente fora da caixinha, mesmo quando comparado com CRI de Multipropriedade independentes (sem rolo), e quem se submete a uma taxa dessas é por uma evidente falta de crédito
CRI Lagoa Quente (7,79% do PL)
- Multipropriedade localizada em Caldas Novas (GO), que em um raro momento de transparência da família tranqueira, foi dito que o mercado de Multipropriedade da região está saturado, o que não me surpreende, vide a quantidade de CRIs desse segmento na cidade
- Vendas estagnadas na casa dos 53% desde janeiro/2023, um forte indício de distratos altos.
- Indo mais além, em junho/2022 pude verificar que as vendas estavam no mesmo patamar (52,9%) e houve uma evolução de obras rídicula de apenas 4%, isso pode indicar um redirecionamento de fluxo financeiro das obras para o pagamento de distratos, o que causa um atraso nas obras, atraso este que aumenta os distratos e atrapalham vendas;
- A razão PMT pode parecer interessante (>400%), no entanto, algo que aprendi investindo em fundos tranqueira é que não da pra confiar em indicadores de Multipropriedade. Algo que reforça minha tese é que a Razão PMT do CRI em janeiro/2022 era 774,4%;
- Sobre o andamento das obras: a tabela de CRIs apresenta como 84,2%, já o gráfico de andamento de obras apresenta como 100%, qual está certo? Eu não sei, mas é lamentável que paguemos mais de 1MM todos os meses para gestor/administrador e não consigam nos proporcionar dados consistentes
- Valor (R$) investido subiu nos últimos meses, mesmo havendo deflação e inflação muito baixa. Inclusive de junho para julho/2023 houve um saldo de R$2MM (87 para 89MM), difícil dizer o que ocasionou essa alta, uma possibilidade foi a necessidade de novos aportes, que podem ou não ser previstos.
Ler Mais
Nosso fórum tem o objetivo apenas debater ideias acerca do mercado de Fundos Imobiliários e em nenhuma hipótese deve ser usado para auxílio na tomada de decisão de investimento de qualquer natureza ou anular sua própria análise e leitura das informações dos documentos oficiais e primários, publicados pelos administradores dos Fundos Imobiliários e explicitamente encontrados aqui no Clube FII. É responsabilidade do investidor verificar e analisar as informações, priorizando sempre as fontes oficiais, antes da tomada de qualquer decisão de investimento.
