Revisitando o passado, esse era racional da BRPR3 para comprar o Passeio Corporate no Rio Janeiro em 2017.
Abril 2019 Solução Proposta e Implementação
PRÊMIO MASTER IMOBILIÁRIO – PASSEIO CORPORATE E O FLIGHT-TO-QUALITY
Desde o momento da aquisição do Passeio Corporate, foram consideradas perspectivas de locação para o ativo ponderadas com as análises do mercado imobiliário. Considerando o momento do ciclo imobiliário carioca e apoiando-se na qualidade do empreendimento, a tese de comercialização do ativo foi baseada na estratégia de capturar as movimentações de flightto-quality que se iniciavam no centro da capital fluminense.
(i) Potenciais ativos competidores considerando a região central da cidade e ativos comparáveis em termos de especificações técnicas, identificou-se, então, o total de 96.380 m² de área bruta locável, a qual praticava valores de aluguel pedidos, em média, entre 100 e 120 R$/m².
Dado o movimento flight-to-quality, considerou-se que iniciaria o movimento de locações para as empresas que se encontravam, em ativos do tipo B, não considerando, portanto, outras ocupações em imóveis com qualidade inferior a este tipo.
Este universo representava 1.653.280 m², e, possivelmente, tais empresas estavam aptas a elevar o seu nível de ocupação para ativos de melhor qualidade.
Qualidade do estoque ocupado do centro do Rio de Janeiro: do volume total de área bruta locável no centro do Rio de Janeiro, considerando o total ocupado por qualidade do ativo, constatou-se que apenas 7% de todo o mercado encontrava-se em ativos Triple A.
Valores de locação para ativos B: ao analisar uma amostra de, aproximadamente, 300.000 m² de ativos do tipo B selecionados e seus respectivos valores de locação praticados, constatou-se que os valores de aluguel variavam entre 60 e 100 R$/m²/mês.
As características principais das empresas alvo foram: apresentarem ocupação ineficiente atual, contratos em datas de revisão ou renovação e custos mensais globais maiores que R$ 100/m²/mês.
As empresas selecionadas como possíveis ocupantes do foram segregadas em:
(i) Grandes ocupantes (ABL > 5.000 m²): total de 35 empresas
(ii) Ocupantes intermediários (2.000 m² < ABL < 5.000 m²): total de 90 empresas
(iii) Menores ocupantes (500 m² < ABL < 2.000 m²): total de 200 empresas
Após 4 anos de absorção líquida negativa no estoque da cidade, em 2018 este mesmo indicador ficou positivo, sendo o Passeio Corporate peça fundamental para a inversão dessa curva. Representando tal importância da locação do Edifício Passeio Corporate na cidade, ainda que a área locável da BR Properties no Rio de Janeiro represente 7% do total do mercado carioca, a Companhia foi responsável por 30% das locações na cidade em geral, sendo 20% o peso do Passeio Corporate neste montante. Ainda, considerando somente edifícios Triple A, a comercialização descrita nesse trabalho representou 73% da área locada neste mercado em 2018.
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