Olá Colegas.
Há um tempo já estava interessado no fundo, pesquisei bastante aqui no site e outras fontes, achando alguns pontos do fundo interessantes, principalmente nesse tempo de altos preços e baixos retornos. Daí enviei um e-mail para o Alexandre (Gestor) solicitando alguns esclarecimentos e, ao invés de simplesmente responder, ele agendou e me ligou. Vou colocar aqui alguns pontos que achei destaques da conversa.
Primeiro, gostei da iniciativa dele de propor a ligação. Assim, ele se aproxima do investidor, ponto pra ele.
Podemos considerar que hoje temos basicamente 4 tipos de empreendimentos:
a. 100% Concluídos e 100% vendidos;
b. 100% Concluídos e parcialmente vendidos;
c. Parcialmente Concluídos e parcialmente vendidos;
d. Não iniciados (lançamento) e parcialmente vendidos.
Esses empreendimentos possuem riscos que classifico em três ordens: Risco de Crédito do financiamento dos compradores. Risco de Incorporação, relacionado a conseguir vender pelo preço e no prazo previstos. Risco de obras, relacionado a conseguir executar a obra pelo custo e no prazo previstos.
Os empreendimentos do tipo a. possuem um fluxo de caixa positivo oriundo principalmente de financiamento próprio da SPE do empreendimento. As taxas de juros são altas, normalmente IGPM+1%, em operações contraídas por pessoas que não querem ou não podem financiar junto a um banco no momento. Os financiamentos, contudo, são um pouco mais curtos, entre 3 e 4 anos para os apartamentos. Já para os loteamentos, aí são 100% com financiamento próprio um pouco mais longo (média de 8 anos). Aqui então está associado o risco de crédito, que na minha concepção é alto, dado o perfil dos compradores que contraem esse financiamento e o alto prêmio envolvido na operação.
Os empreendimentos do tipo b. possuem associação com risco de crédito e de incorporação. Já os empreendimentos dos tipos c. e d. possuem todos os riscos, sejam de crédito, incorporação e obras.
A forma de operar do fundo tem um conceito simples: Os projetos mais performados, próximos do tipo a. possuem um fluxo de caixa positivo até o final. Os projetos mais incipientes, aproximados do tipo d. possuem um fluxo de caixa negativo no primeiro momento, até performarem. A idéia é usar o fluxo de caixa positivo dos projetos mais maduros para cobrir os custos de obras e fluxo de caixa negativo dos projetos mais incipientes, deixando um excedente a ser distribuído. Aliás, para cada empreendimento, é prevista a distribuição de 100% do lucro da operação, ou seja, um empreendimento comprado por 100 e vendido por 120 vai distribuir 20 ao longo da sua vida no fundo. Após a finalização do fluxo do empreendimento, os 100 são reinvestidos em outro empreendimento. Aqui então, observa-se um fato interessante: O fundo distribui todo o lucro das operações, então a tendência é que seu poder de compra de novos empreendimentos seja reduzido pela inflação ao longo do tempo, a menos que haja novas emissões. CONTINUA...
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