Sou novato no site e em investimento em FII’s, mas com alguma experiência em renda variável.
Gostaria de deixar aqui a minha opinião sobre o XPCM11.
Venho acompanhando diariamente o mercado desse fundo e algumas observações são importante destacar:
1) O volume de negócio que sempre girou em torno de 400 k dia, exceto no período do fato relevante, passou desde outubro a girar em torno de 1,5 M. Além disso, na maioria dos dias a quantidade de ofertas de compra e venda é sempre de lotes pequenos, não mais que 10 ações, o que permite que um investidor disposto a um risco moderado e sem “gastar” muito jogar o preço pra cima e pra baixo com muita facilidade.
2) Invariavelmente, na abertura e fechamento do pregão, há sempre uma grande variação nos preços, que conforme mencionei anteriormente pode ser facilmente manipulado em virtude dos pequenos lotes.
3) É muito comum haver um cerco no preço, com um grande lote, em torno de 1k de ações, na compra e na venda limitando a alta e a baixa. O que é no mínimo estranho, uma vez que a maioria absoluta dos lotes gira em torno de 10 ações.
Diante dessas observações acredito que esse FII esteja sendo manipulado por um grande investidor ou fundo, e que nós, pequenos investidores, estamos à mercê desses tubarões.
4) Sou engenheiro civil, nasci, me formei e trabalhei muitos anos no Espírito Santo. Tenho muitos amigos engenheiros que atuam na área de petróleo e gás e que trabalhavam em Campos e Macaé e que perderam o emprego com a crise de 2015. Muitos deles foram chamados a voltar aos postos de trabalho e conversando com eles, são unanimes em afirmar que o mercado de petróleo e gás voltou com tudo. Prova disso é que os royalties de petróleo recebidos pelos governos federal e estadual bateram recorde no final de 2019. Os investimentos voltaram e Macaé voltou a bombar.
5) As notícias sobre as termoelétricas e grandes investimentos em Macaé procedem e a cidade está recebendo muitas empresas.
6) O Edifício Corporate foi adquirido pelo Fundo em março de 2013 pelo valor de R$ 226.200.000,00. O edifício tem área construída de 36.698,48 m² e está construído em um terreno de 3.878,22 m². Informações obtidas no relatório de 31/12/18 do fundo.
Tomando como base o valor do CUB-RJ Projeto Comercial Alto Padrão, CSL-16, temos R$ 2.214,65. Sendo assim o custo da construção do edifício hoje seria de R$ 81.274.288,73. Por definição no cálculo do CUB não são considerados os custos de fundações especiais, elevadores, instalações especiais, despesas indiretas, remuneração da construtora e de incorporador dentre outros. Esses custos correspondem a 40%. Sendo assim podemos considerar como preço de custo aproximado do imóvel R$ 135.450.000,00, mais uns R$ 3.000.000,00 do terreno, algo em torno de R$ 138.000.000,00. CUSTO. Sendo assim, acho que considerar o patrimônio R$ 150 milhões está sub avaliado, considerando que o edifício está totalmente montado com instalações de ALTÍSSIMO padrão.
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