COMENTÁRIOS POSTADOS

Todo FII tem seus defeitos #28: RECX11

1. Defeitos/riscos:
1.1. Negociado bem acima do VP (risco de mercado), ao menos na data em que escrevo esse post;
1.2. Baixa liquidez;
1.3. Fundo extremamente pequeno, logo pode aumentar muito de tamanho em novas emissões e diluir boas posições ou alterar drasticamente a carteira;
1.4. Muitos FIIs da carteira sendo negociados com ágio, soma-se o item 1.1. e temos uma dupla compra com ágio;
1.5. Investimento em VCJR11, que possui uma taxa de gestão de Fuck1ng 1,6% a.a., somando com 1% a.a. da REC, temos 2,6% a.a. de taxas, é muita coisa;
1.6. Investimento em MFII, considero o pior dos FIIs de desenvolvimento;
1.7. Vários fundos da REC na carteira e não vi em lugar algum falando sobre não cobrar taxas duas vezes;
1.8. Não informa se tem lucros retidos a distribuir e nem o lucro não realizado;
1.9. FOFs não tem um histórico muito bom, vide BCFF11.


2. Qualidades:
2.1. Gestor bem atento as movimentações de mercado, como eu disse no post do MGFF11, FOFs servem para colocar um profissional para identificar as oportunidades e “surfar as ondas” do mercado;
2.2. Taxa de performance sobre a variação do IFIX;
2.3. Vários FIIs da carteira permitem ganhos via arbitragem;
2.4. Sem FIIs de rendimento patético na carteira;
2.5. Gestão da REC costuma ser bem ativa;
2.6. Data com no 10º dia útil, a depender da pra conseguir pegar 2 rendimentos no mês, mesmo vendendo o primeiro FII no mesmo preço da Data Com (já consegui fazer isso algumas vezes, hoje em dia estou menos ativo nos trades).


3. Compraria? Sim, é uma excelente opção para quem quer um rendimento mais elevado e não sabe ou não tem paciência de fazer arbitragem.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista

#22 MALL11 / #23 HSAF11 / #24 MFII11 / #25 RBRY11 / #26 MGFF11 / #27 NCHB11

Resolvi seguir o conselho do @camposhm, e vendi do HPDP11. Está ficando muito perigoso este papel. Saí com quase nada de prejuízo. Aproveitei para entrar no GALG11, nos R$ 108,00. Acho que agora está num preço mais confortável.

Segundo relatório gerencial, o fundo entrou na oferta do KISU11. Rezar para conseguirem vender o fii antes que a cotação caia abaixo do valor patrimonial. Um fof comprando outro fof é complicado. Parece que já distribuíram boa parte do ganho com um dos CRIs, agora resta a gestão melhorar um pouco para tentar manter o dividendo atual.

GCRI11
2ª Emissão
Oferta 476
Preço subscrição: R$100,27
Data base: 16/07/2021
Fator preferência: 1,00

Data início direito preferência: 23/07/2021
Data fim direito preferência: 04/08/2021
Data liquidação preferência: 05/08/2021

Data início direito sobras: 11/08/2021
Data fim direito sobras: 17/08/2021
Data liquidação sobras: 23/08/2021

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=192105

Preço muito barato. O que é que eu não to vendo ?

O que acharam do fundamento do Fundo? Dizem q ja tem 50% alocados de CRIs com IPCA+ 12% aa
Novo TOrd, Novo VSLH, Novo MXRF11?
Fiquei bem curioso de entrar com esse rendimento. Espero a opinião dos mais expeirentes.

Todo FII tem seus defeitos #29: VGIR11

1. Defeitos/riscos:
1.1. FIIs administrados pelo BTG só distribuem a correção monetária quando há caixa, seria por isso que os rendimentos desse FII não aumentam? Confesso não saber como funciona quando o indexador é o CDI;
1.2. CDI é manipulado pelo governo;
1.3. Taxa de performance de 20% é alta, ainda mais se considerarmos que grande parte da receita é renda recorrente;
1.4. CRIs com prêmios ridículos, como o CRI da Direcional pagando 104% do CDI, que representa 5,59% do PL. Aproximadamente 14,7% do PL está em CRIs com prêmios medíocres;
1.5. Mistura com CRIs IPCA, OK, tais CRIs tem bons Yields, mas FIIs com uma carteira que mistura índices já está cheio no mercado, acredito que o principal atrativo do VGIR11 seja a grande concentração em CDI;
1.6. Inflação descontrolada é algo recorrente no Brasil;
1.7. Cotada abaixo do VP e a gestão com interesse de fazer emissão;
1.8. Poucas “pimentinhas” na carteira.


2. Qualidades:
2.1. Carteira bem diversificada;
2.2. Poucos FIIs indexados ao CDI, logo, caso haja um aumento grande da SELIC a manada vai sair procurando esse tipo de fundo;
2.3. Possibilidade de personalização da exposição por indicadores;
2.4. Maior previsibilidade dos rendimentos, se comparados a FIIs de CRIs indexados a inflação;
2.5. CRIs com mínimo de remuneração é algo bem útil em tempos de SELIC manipulada;
2.6. Detalhamento das garantias, apesar de não valer a pena gastar lendo, já que se trata de um FII middle risk;
2.7. O “natural” do Brasil é termos uma taxa de juros real de no mínimo 2%, a situação que vivemos hoje, taxa de juros real negativa, é completamente anômala e insustentável;
2.8. Maior facilidade de estimar os rendimentos através de correlação com dados passados.


3. Compraria? Depende do momento, apesar das altas da SELIC, ainda é mais interessante investir em FIIs indexados ao IPCA, o que parece estar “roubando” o fluxo que deveria estar vindo pra cá, mas vai chegar um momento em que as taxas de juros altos vão segurar a inflação e seria um bom momento para realizar a migração, o difícil é acertar o timing.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista


#24 MFII11 / #25 RBRY11 / #26 MGFF11 / #27 NCHB11 / #28 RECX11

Caros cotistas, estou neste mercado há 17 anos, estudando-o diariamente e buscando uma composição de carteira alinhada ao meu perfil de investidor e expectativa de renda, sempre na convicção da solidez da industria e das instituicoes envolvidas. Os dias 22 e 23/6 certamente ficarao marcados tragicamente como um marco da industria de Fii''s. É totalmente inaceitável que o agente regulador, somente 12 anos após o lançamento do Fundo PQDP11, venha a publico questionar a composiçao da estrutura de propriedade do Fii. Ora, em 2009 quando exatamente esta mesma estrutura lançou o Fundo, onde estava a CVM? Porque deixou rolar a situaçao por 12 anos consecutivos, observando a irregularidade? Por outro lado, porque o adminstrador original e o atual (BTG), bem como os auditores contratados pelo Fundo deixaram esta situação passar, sem absolutamente nehuma advertência? Por que, com o ocorrencia de fato semelhante com o ABCP11, não foi aberto aos cotistas e publico em geral, os Fundos que se encontram em situaçao semelhante?
Ficam então os cotistas, incautos, expostos a este risco, que nada tem a ver com a Renda Variavel. Tem a ver com a má fé. Tem a ver com incompetencia. Tem a ver com a omissão. Tem a ver com CRIME. Da minha parte, pela posicao importante que detenho neste Fundo, estou preparando à partir de hoje uma ação civil e penal contra os envolvidos nesta maracutaia. Como se já não bastasse a ameaça iminente de tributaçao, que faz os pregoes andarem de lado há muito, temo que estejamos entrando numa etapa de judicialização de inumeros casos como este, o que detonará a indústria de FII. Ou atuamos imediatamente, individualmente ou em grupo, para erradicar a insegurança júridica deflagrada por mais este caso ou seremos engolidos pelo lado podre da indústria. Se algum colega tiver resposta para as perguntas aqui levantadas, deixo desde já o meu obrigado pela ajuda.

Souberam que o gestor Thiago Figueiredo que fez várias lives esses dias saiu da Supernova Capital?!
Baroni falou hoje no plantão de dúvidas e confirmei que ele não consta mais na equipe da gestora divulgada no site.

https://supernovacapital.com.br/#equipe

Bom dia! Pergunta para os cotistas mais antigos. não consegui achar os cotistas pessoa jurídica deste fundo. Pergunto, se existe alguma parte relacionada com sócios do empreendimentos ou parte relacionadas com construtoras, ou incorporadoras que detenham mais de 25% das cotas? . Haveria algum risco de desenquadramento do fundo?

Todo FII tem seus defeitos #31: KNRI11

1. Defeitos/riscos:
1.1. Palhaçada de emissões somente para clientes private;
1.2. Rendimentos estagnados há 10 anos, distribuiu R$ 0,70/cota em fev/11 e tem distribuído R$ 0,69/cota hoje em dia;
1.3. Valor patrimonial crescente sem que a capacidade de distribuição aumentasse, em outras palavras, os imóveis valem mais, mas a gestão é boazinha e não aumenta o aluguel dos locatários. Se você não acha isso um absurdo, tenho más notícias pra vc...;
1.4. Taxa de gestão cara, 1,25% a.a., enquanto tem gestão cobrando 0,75% a.a. Os cap rates já são apertados e a gestão ainda toma 0,5% a.a. a mais;
1.5. Despesas em maio representaram 27% das receitas, fui verificar abril para ver se tinha algo errado e o número foi pior ainda: 34%!!! Fui verificar 1 ano atrás e 23%;
1.6. Aparentemente os custos de emissão são pagos pelo fundo, ou seja, não basta não ter direito de preferência, os cotistas ainda têm que pagar os custos para os clientes private;
1.7. Três lajes corporativas no Rio de Janeiro, sendo que uma delas tem 86,51% de vacância.


2. Qualidades:
2.1. Grande diversificação de inquilinos e imóveis;
2.2. Sendo negociado bem abaixo do VP, apesar de metade dos imóveis serem logísticos;
2.3. Pelo porte do fundo consegue manter uma grande quantidade de dinheiro em caixa sem machucar a distribuição de rendimentos;
2.4. Imóveis logísticos com baixa vacância, mesmo muito deles tendo contratos típicos;
2.5. Potencial de aumento de distribuição caso consigam diminuir a vacância e acabem as carências;
2.6. Um dos FIIs queridinhos dos Youtubers, logo tem muita mídia e com a recuperação da economia a cotação pode alcançar os patamares anteriores rapidamente.


3. Compraria? Não, emissão só para correntista é sacanagem e esse rendimento estagnado + VP subindo é revoltante. Além das taxas que comem um valor absurdo da receita.


Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista


#25 RBRY11 / #26 MGFF11 / #27 NCHB11 / #28 RECX11 / #29 VGIR11 / #30 BTLG11

Me chamou atenção no relatório do IRDM ele não ter exercido direito de subscrição aqui...

Tem algum Fundo tijolo que pague mais que o NEWL11 - hoje com 0,86% Talvez algum Fii tijolo mono-imóvel, mas tem riscos maiiores...

Alguém sabe quando os recibos vão ser convertidos em cotas11??

RBBV11: a administradora e a gestora informam o pagamento dos rendimentos extraordinários relativos ao primeiro trimestre de 2021, no montante total de R$ 5.909.000, ou R$ 4,71 por cota.

Vou segurar as cotas aguardando a distribuição do resultado do segundo trimestre, acho que vai ter alguma coisa

Para Fins Não Residenciais (“Contrato”) com a ROJA DISTRIBUIDORA DE COSMÉTICOS LTDA, empresa com atuação
no comércio atacadista de cosméticos e produtos de perfumaria, relativo ao módulo C4 do condomínio logístico
Syslog Galeão, localizado em Duque de Caxias/RJ (“Imóvel”), com área bruta locável total de 1.811,74 m² (um mil,
oitocentos e onze vírgula setenta e quatro metros quadrados) e com prazo de vigência de 60 (sessenta) meses a partir
de 1º/06/2021 (“Prazo”).
A receita acumulada do Contrato, considerando a soma dos recebíveis relativos aos 24 (vinte e quatro) primeiros
meses de vigência, é estimada em R$ 0,0210 por cota. A partir do 25º mês a receita mensal decorrente do Contrato,
por cota, sem considerar a correção inflacionária prevista no Contrato, é estimada em R$ 0,0011 por cota.

Para PJ como funciona o IR?

FOFs e Alzirão...

Peço desculpas aos que não gostam que se façam posts em fóruns, mas esse é sério (imagina se não fosse)...

Como é de conhecimento geral da torcida, ninguém subscreveu, agora resta torcer para que os FOFs socorram a emissão.

Eu já analisei alguns FOFs em minha série e não encontrei o Alzirão na carteira de nenhum deles.

@camposhm saberia nos dizer que FOFs tem o FII mais lindo do Brasil em carteira?

UPDATE 2: parece q a posição vendida já foi fechada conforme https://statusinvest.com.br/fundos-imobiliarios/aluguel
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UPDATE: hoje 25/jun a posição vendida (short) continua aberta... mais de 240.000 cotas a um preço médio de 103,24 (https://www.iqb3.com.br/btc/recr11#lista)

Parece q as baleias ainda apostam na queda... veremos q acontece...

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Foi muito estranho ontem 23/jun....

Do nada alguém vendeu a descoberto 200.000 cotas a 103~102 (https://www.iqb3.com.br/btc/recr11#lista) e depois recomprou mais barato a 101~100... e hoje ainda está recomprando para zerar posição... fez um day trade e swing trade muito lucrativo...

FoF não vende a descoberto cotas... então foi uma ou varias baleias que se combinaram para movimentar o mercado...

Na verdade não é possível saber se a posição vendida a descoberto já foi fechada ou ainda está aberta... só saberemos amanhã quando seja publicado o BTC de hoje... mas todo aponta a isso... veremos...

vem informar
aos cotistas e ao mercado em geral que o Fundo assinou, na presente data, a Escritura de Venda e Compra
(“Escritura”) por meio da qual concluiu a alienação da totalidade dos conjuntos 51 e 161 do Centro Empresarial
Mario Garnero – Torre Norte, localizado à Avenida Brigadeiro Faria Lima, 1.485 – São Paulo/SP (“Imóveis”).

A área total locável dos Imóveis é de 1.461,68 m² (um mil, quatrocentos e sessenta e um vírgula sessenta e
oito metro quadrados), e o preço total de venda é de R$ 22.000.000,00 (vinte e dois milhões de reais),
equivalente a R$ 15.051,17/m² (quinze mil, cinquenta e um reais e dezessete centavos por metro quadrado),
recebidos integralmente pelo Fundo nessa data (“Preço”). Os Imóveis encontravam-se com vacância física de
50% (cinquenta por cento), referente ao conjunto 161, e, no fechamento de maio de 2021, representavam
0,72% (setenta e dois centésimos por cento) da área locável do Fundo.

O Preço é 4,62% (quatro vírgula sessenta e dois por cento) superior ao valor contábil dos Imóveis com base no
laudo de avaliação contabilizado em dezembro de 2020, no total de R$ 21.028.571,43 (vinte e um milhões,
vinte e oito mil, quinhentos e setenta e um reais e quarenta e três centavos), e 79,21% (setenta e nove vírgula
vinte e um por cento) superior ao valor de aquisição dos Imóveis, gerando um lucro em regime de caixa de R$
9.553.849,24 (nove milhões, quinhentos e cinquenta e três mil, oitocentos e quarenta e nove reais e vinte e
quatro centavos), equivalente a aproximadamente R$ 0,81 (oitenta e um centavos) por cota.


https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=188347

mas uma comprinha na casa dos 475!!!
À medida que for caindo vou dando umas mordidinhas!!!

foi realizada (subscrição em julho /20) ao valor de : R$ 108,42 - passado quase um ano a cota derreteu para R$ 90,00 - , ou seja : uma queda de 17% - para recuperar o mesmo patamar de um ano atrás a cota precisa remar muito , ou seja : precisa subir : 20,4% ..... será ???? Gestor - fala alguma coisa ...

RECT11
IPO 100; VP 93 = (-7%)
IPO 100; V. de mercado 77 = (-23%)
DY incial 0,81; Atual 0,60??? = (-25,93%), com possibilidade de piorar.
Vacância = 31%
Passivo descoberto: +- 75 milhões

Atenção Gestores!!!!!!!

Só para lembra-los de como está o trabalho de vocês.
Gentileza se esforçarem mais.
Como podem ver, os resultados que os senhores estão entregando são horrorosos.

Três fundos com largo histórico desde o IPO, bons ativos, sem rolos evidentes e que, no entanto, já estão negociando abaixo do "pandemic day" (19 e 20 de março de 2020): JSRE, HGRE e KNRI. E não estamos falando de gestão "Rolo Bravo" ou outras afins. É Kinea, Credit e Safra mesmo! Impressão minha ou mercado tá excessivamente pessimista com o setor de lajes corporativas?
Tá certo que os fundos imobiliários estão caindo em geral. Mas negociar abaixo do dia mais "cataclísmico" da pandemia já começa a me parecer, nesses casos, uma janela de oportunidade e tanto.

RG: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=188335

"Dos R$ 150,7 milhões captados em março, 70% já foram investidos e, adiantamos que em junho, serão investidos mais R$ 35 milhões em uma nova operação, perfazendo uma alocação total de 93% do montante captado....

...Encerramos maio com R$0,67/cota no fundo de reserva que serão utilizados nos próximos meses."

CARTEIRA DE CRI
50% - CDI + 4,80%
34% - IPCA + 8,10%
16% - PRE 8,50%