COMENTÁRIOS POSTADOS

Segundo o relatório gerencial deste mês, no acumulado do ano o SDIL11 teve como resultado 6.790.491, mas distribuiu 7.155.150. Isso significa que ele está utilizando dinheiro da última emissão para distribuir rendimento?

Saiu o Relatório Gerencial de Março/19,

1. A distribuição foi maior que o resultado mensal:

"O resultado de R$ 0,38 por cota para o mês de março de 2020 representou 100% do valor de locação recebido pelo Fundo e contempla 100% das novas cotas emitidas na 4ª oferta. A queda no resultado do mês em relação a fevereiro de 2020 se deve principalmente ao fato que a receita das novas aquisições, detalhadas na sequencia deste relatório, serão recebidas somente no decorrer de abril de 2020, gerando um descasamento temporal"

Resultado por Cota R$ 0,38
Rendimento por Cota 0,56

2- Gostei que 68% dos contratos são reajustados pelo IGPM e 74% vencem depois de 2024. Pelo lado negativo, apenas 5% são atípicos.

3- Sem inadimplência por enquanto (Centauro who?), mas 10 pelitos :

"Atualmente o fundo possui 28 contratos ativos de locação, com excelentes contrapartes em termos de crédito, em que cerca de 95% correspondem a contratos típicos. Essa característica de diversificação setorial, somada à qualidade creditícia dos locatários, concede ao Fundo estabilidade de parcela relevante de sua receita imobiliária, principalmente em cenários adversos como o atual. Porém, devidos aos efeitos amplos desta crise, até a presente data, foram recebidos 10 pleitos para flexibilização dos termos e condições locatícias, os quais estão recebendo as tratativas da gestão visando o equilíbrio entre (a) a minimização dos impactos na distribuição de rendimentos e (b) a saúde financeira e perpetuidade das operações dos locatários nos imóveis. A avaliação dos pleitos é realizada individualmente
e sobre o caso concreto (cadeia produtiva, demanda, fluxo de caixa, segmento de atuação, etc.). Sob esta ótica e com o objetivo de manter o equilíbrio supramencionado, as negociações, até este momento, estão sendo pautadas no diferimento de parcela da locação mensal para pagamento ao longo do segundo semestre. Contudo, é importante que os investidores estejam atentos ao fato de que a magnitude e o tempo de duração da crise serão muito relevantes para futuras negociações locatícias"

4-Compraram FII, só faltou informar quais. Ainda há 11% do PL em renda fixa.

"Dado esse nível confortável de liquidez, a gestão aproveitou para alocar no mês 2% do seu patrimônio em cotas de fundos imobiliários com estratégias relacionadas aos setores Industrial e Logístico. Essa alocação visa capturar ganhos advindos da possível valorização de cotas desses fundos, após a grande correção do valor de mercado que a indústria em geral de fundos de imobiliários sofreu, além de elevar o rendimento financeiro (foco no dividend yield) dessa parcela de liquidez."

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=92272

Boa noite ! Foi informada uma nova vacância física para o fundo, alguém saberia qual foi ?

Com a emissão em vista, questiono até que ponto HGLG11 tem agregado valor aos cotistas?

Analisando o total anual distribuído aos cotistas, claramente temos uma queda ao longo dos úlitmos 4 anos:
2016: 11.31
2017: 10.44
2018: 9.60
2019: 9.12


Não pretendo entrar no mérito de valorização.

O shopping Park Sul pertence ao portifólio do MALL. Como este shopping se compara com o Sider Shopping? Ambos ficam em Volta Redonda - RJ. Parece-me que esse último é melhor que o primeiro.

Esse seria o pior ativo do fundo?

Professor Baroni falará com os gestores do HCTR11 na segunda-feira, dia 27/04/2020.

Trabalho para uma multinacional que ordenou home office faz 1 mês (estendido para até 31 de maio globalmente provisóriamente) para todos os postos que não precisam de estar presencialmente no escritório. Semana passada mandaram uma pesquisa para resposta anônima onde além de perguntar como vc tem se sentido nesse período indagam se vc está gostando da experiência, e se fosse dada a oportunidade, quantos dias por semana (ou todos) vc gostaria de trabalhar de home office.

Escritórios não vão desaparecer, mas é como pensava, a crise toda deu oportunidade de se testar a produtividade das pessoas estando em casa. Dessa forma, empresas podem rever seus conceitos.

edit: aproveitando, liberação das cotas ainda está para 25/06?

Professor Otuki,

Gostaria de um esclarecimento no que tange a análise de valor patrimonial. Entendo que através dos FII''s buscamos investimentos em ativos de qualidade capazes de nos proporcionar ganhos de capital e rendimentos a longo prazo, e isso depende de pagarmos o que é justo em termos patrimoniais.

Alguns analistas e investidores julgam incompleta ou um pouco "fácil ou simplista" o indicador P/VPA, posição que compreendo e a qual me motivou a procurá-lo para esclarecimentos adicionais. Esta "crítica" ao índice se deve ao fato de que o denominador (VPA) está sujeito a algumas questões, tais como:

1) de que a avaliação patrimonial informada em relatórios pode apresentar eventual defasagem (valorização/desvalorização dos ativos devidos a inúmeras circunstâncias). Por exemplo: Uma avaliação patrimonial realizada há dez meses e que pode não refletir mais a realidade de valor imobiliário no momento da análise de investimento no FII.

2) um possível conflito de interesse (possível, não necessariamente pode ocorrer) uma vez que é o gestor do Fundo quem define a instituição que realizará a avaliação patrimonial. Já ouvi dizer, não sei se é fato (até gostaria que me esclarecesse) que o gestor, em geral, possui alguma espécie de remuneração quanto maior for o valor patrimonial do fundo, o que seria um reconhecimento pela valorização dos ativos.

Enfim, com bases nessas reflexões, alguns experientes no mercado sugerem que a análise seja realizada com base no valor do metro quadrado. Desta forma, podemos comparar o valor do metro quadrado negociado na bolsa com o valor do metro quadrado da região em que encontra-se o imóvel para que obtenhamos uma conclusão se o fundo na bolsa está "caro".

Feitas estas considerações, gostaria de seu posicionamento e experiência sobre as reflexões descritas e também de esclarecimento das seguintes questões:

1) Qual periodicidade o patrimônio do Fundo deve ser reavaliado? Há instrução normativa ou legal que versa sobre isso?

2) Em casos de eventualidades no mercado que possa afetar diretamente o mercado imobiliário, esta reavaliação é efetuada mesmo antes de um prazo legal exigido?

3) O professor saberia informar onde encontrar informações atualizadas sobre valor de metro quadrado das cidades? (Por exemplo: Onde encontrar o valor do metro quadrado estimado em 2020 para a Faria Lima?)

4) Existe algum outro método de análise patrimonial para nos proporcionar maior segurança na decisão de investimentos?

Perdoe-me o alongamento da abordagem professor Otuki.
Todavia, são questões valiosíssimas para as decisões de investimentos.

Além do mais, o bom aluno é aquele que extrai o máximo possível do conhecimento e experiência de seus mentores.

Agradeço muitíssimo sua atenção e cordialidade de sempre.

Forte abraço!

Raphael Lanes

Professor Otuki,

Acerca dos FII''s de galpões logísticos sabe-se que existe uma maior dificuldade para encontrar novos inquilinos visto as peculiaridades que envolvem este tipo de negócio e também pelos custos / investimentos elevados necessários para instalação de um CD ou uma fábrica.

Sendo assim, é possível que em casos de eventual rescisão contratual o imóvel permaneça desocupado por um tempo médio superior ao de lajes comerciais ou lojas em shoppings por exemplo.

Gostaria de saber, de maneira geral, quais custos existem para um imóvel logístico.
Existe cobrança de cota condominial para os casos de galpões localizados em condomínios logísticos, por exemplo?

Existem outras despesas específicas relacionadas ao setor logístico em que o Fundo teria que arcar com a eventual vacância?

Parabenizo mais uma vez todo o trabalho do Clube FII e agradeço a atenção dispensada.

Abraço

Raphael Lanes

Boa tarde. Se um fundo de papel tem inadimplência, em quanto tempo isso impacta s dividendos e o valor patrimonial?

Boa tarde. Alguém saberia informar qual é data de titularidade da cota que vale para ter direito aos dividendos?

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=92208

Relatório gerencial

Na carteira do Clube Fii vai ser preciso mudar manualmente para RBVA quem tinha SAAG?

Dividendos - Comprei 1000 cotas do MXRF11 que a ordem foi liquidada em 09/04. Quando terei direito a Dividendos? Não entro nada este mês. Comprei o IRDM11 um dia antes e os dividendos já entraram na minha conta na corretora.

Fala, galera! Fiz um vídeo pra ajudar quem precisa fazer os novos cálculos de preço médio e quantidade de cotas após a fusão do SAAG11 com o RBVA11: https://www.youtube.com/watch?v=HrFb4dfv2X8

Esse vídeo também inclui uma calculadora gratuita pra ajudar vocês nos cálculos.

Abraço!

Fala, galera! Fiz um vídeo pra ajudar quem precisa fazer os novos cálculos de preço médio e quantidade de cotas após a fusão do SAAG11 com o RBVA11: https://www.youtube.com/watch?v=HrFb4dfv2X8

Esse vídeo também inclui uma calculadora gratuita pra ajudar vocês nos cálculos.

Abraço!

r$114,09 faz alum sentido para esta oferta? Se eu quiser manter minha participação no fundo, compro as cotas no secundário.

O balão vai subindo
Vem caindo a garoa
O céu é tão lindo e a noite é tão boa
São João São João
Acende a fogueira no meu coração.

Bom dia! Minha corretora é a Rico, possuia posicao na Saag11, alguem sabe dizer quando ira aparecer o saldo atualizado considerando a nova Rbva11? Já olhei em custodia e nao aparece!!

HFOF11 querendo romper os R$ 100,00.

O que mata nesse fundo é o fato de possuir apenas 1 único galpão, fundo mono inquilino é complicado, quando houver diversificação no portfólio vai ficar interessante.

Alguém ou fundo tá zerando posição nesse ativo. Ontem teve uma ordem enorme de venda a 101, hj já teve a 102 e agora a 103. Todos pela corretora Guide.

Aviso aos cotistas:
Hoje é o último dia para enviar a resposta à Consulta Formal datada de 24 de Março.
A referida consulta pede a aprovação das contas do Fundo, as quais NÃO acompanham a correspondência.
Nem mesmo um link onde se possa visualizá-las é disponibilizado !
Também é solicitada a reeleição dos três membros da Comissão de Cotistas do Fundo.
O único espaço onde eu tenho notícias do fundo é este Clube FII. Estes nossos representantes nunca deram o ar de sua graça para nos esclarecer o que quer que seja, e nós lhes pagamos jetom !
Segundo a consulta, as deliberações serão aprovadas pelo voto favorável da maioria dos cotistas que responderem à mesma, de forma que os descontentes precisam se manifestar se pretendem evitar a perpetuação do status quo.

Novamente, agora ordem gigante da Gide. Agora a 102 Reais

Bom dia! Minha corretora é a Rico, possuia posicao na Saag11, alguem sabe dizer quando ira aparecer o saldo atualizado considerando a nova Rbva11? Já olhei em custodia e nao aparece!!