COMENTÁRIOS POSTADOS

Hoje passei a fazer parte da família de cotista desse fundo. Gosto da gestora, os ativos são de qualidade, o preço está no limite do razoável, considerando o yield e a taxa selic atualmente, e assim aceitei pagar o prêmio de 4%, que fechou hoje o P/VPA, por esses motivos. Dentro da minha carteira, ele melhorou a diversificação pois não tinha nada no segmento industrial. Também concordo com o comentário do @FelipePelizer, que nos ofereceu uma analise muito rica sobre o real cenário do fundo, e portanto mantenho os pês no chão.
Dentro da minha estratégia, fez sentido abrir essa posição.

Alguém sabe porque esse fundo tem tantos cotistas? São hoje 17.261 cotistas.
Mesmo existindo desde 2017 é bem nanico com PL de só 234 milhões. Administradora e gestoras também relativamente desconhecidas...

Rendimento também sempre foi ruim. Mesmo em 2017 com a SELIC a 9% mal conseguia entregar de DY 0,70%, vários meses o rendimento chegava a ficar pior que KNCR, mesmo com CRIs de muito mais risco!

Liquidez também bem estranha. Média diária de só 768 mil negociados.
Uma posição acima dele na quantidade de cotistas está o KNIP de 2016 com 22.670 cotistas e liquidez de 7 milhões, mesmo sendo pra investidor qualificado!
E abaixo o HABT de 2019, com 16.775 cotistas e liquidez de 2 milhões!

2020-10: 17.261 +2,12%
2020-09: 16.903 +4,91%
2020-08: 16.112 +8,86%
2020-07: 14.800 +4,47%
2020-06: 14.167 +3,48%
2020-05: 13.691 +2,29%
2020-04: 13.385 +2,25%
2020-03: 13.090 +2,63%
2020-02: 12.754 +4,19%
2020-01: 12.241 +9,49%
2019-12: 11.180 +9,47%
2019-11: 10.213

Daria pra justificar se tivesse bem abaixo do VP, e tivesse bastante gente aproveitando oportunidade pra comprar ele, como no VGIR, XPCI, PLCR e etc.

Mas não foi isso, porque os fundos que estão se saindo mal agora com a queda da SELIC: KNCR, HGCR, RBRR, VGIR, XPCI, BTCR, FEXC, PLCR todos despencaram na quantidade de cotistas em março/abril. Sem falar no crash do preço. Nenhum desses fundos se recuperou até hoje de volta ao VP.

Como essa porcaria não só subiu na quantidade de cotistas no meio da crise, como ainda também foi o único fundo que recuperou o preço, que voltou a ficar acima do VP já na primeira semana de abril?

E ainda vem se mantendo sem parar acima do VP até hoje. Não conheço absolutamente ninguém que investe nesse fundo e ninguém fala nele, mas enquanto o só rendimento cai, a quantidade de cotistas só aumenta todo mês, mesmo sem qualquer desconto no preço.

Muito estranho isso.

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=128272

o Fundo assinou na presente data um
aditivo ao Contrato de Locação (“Aditivo”) objetivando a expansão do Imóvel nos seguintes termos:

I. Expansão do galpão com a construção de 4.250m2 (quatro mil, duzentos e cinquenta metros
quadrados) de área construída (“Edificação”), que implicará em um aumento de 3.295m2
(três mil, duzentos e noventa e cinco metros quadrados) da área bruta locável, equivalente a 32%
do ABL atual do imóvel, na modalidade Buit-to-Suit;

II. A expansão representa um cap rate de 9.5% sobre o valor investido de R$ 6.220.000,00 (seis
milhões e duzentos e vinte mil reais);

III. Prazo de até 210 dias corridos para entrega da expansão, contados da presente data;

IV. Com a assinatura do Aditivo, o Contrato de Locação passa a ser de modalidade atípica em
relação à área de Edificação, que terá duração de 5 anos e conferirá ao fundo uma maior
previsibilidade com relação à receita do ativo, bem como um melhor alinhamento com o
inquilino e seu horizonte de atuação no longo prazo.

Após a conclusão das obras, se espera um impacto positivo na receita do Fundo em
aproximadamente 2,2% em comparação às receitas do mês de outubro de 2020, ou de
aproximadamente R$ 0.004 por cota.

BTLG firmou acordo para expansão do imóvel Magna que recentemente renovou o contrato de aluguel. Mais um bom indicativo sobre os imóveis do antigo TRXL.

O tamanho da operação é irrisório para os resultados totais do fundo, mas não deixa de ser mais uma boa notícia.

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=128272

Sugestão aos cotistas:
Contatem a Gestão e solicitem a alocação do dinheiro em CAIXA, nos vários FIIs de logística que estão em emissão:
olha a lista:
NEWL RBRL SDIL HSLG RELG PLOG GALG e deve vir algum outro.

é melhor que deixar 60mi em NTN: (segundo relatório)
(não sou cotista)

Arrastão no Shopping Boulevard (Feira de Santana)

Se tiver algum baiano por aqui poderia dizer como é a região em torno do Shopping...

https://www.youtube.com/watch?v=iufNZA47XX0

Cuidado com o otimismo exagerado em FII Logísticos


O motivo do meu pessimismo é a lei da oferta/demanda, quando a demanda aumenta, os preços aumentam, com os preços mais elevados, os ofertantes (LOGG3, fundos private...) vão jogar mais galpão logístico no mercado e consequentemente equilibrar o preço. Para quem quiser estudar mais sobre o tema, pesquise por microeconomia, vou deixar um link (1) pra quem quiser se aprofundar.

Complementando o parágrafo anterior, as barreiras de entrada em fundos logísticos são baixas, fala-se em "last mile", mas na verdade estamos falando de até uns 30km dos grandes centros, logo espaço não é problema, diferente de prédios corporativos na Faria Lima. Além disso, construir um galpão é muito mais rápido do que construir um prédio, pois não são vários pavimentos e o acabamento não é tão complexo. Com barreiras de entrada tão frágeis e margens de lucro elevadas, muitos novos entrantes vão aparecer. Recomendo que estudem sobre as Vantagens Competitivas de Michael Porter (2).

Deixo nos links também uma reportagem (3) que saiu recentemente onde fala sobre mais 400 mil m² de galpões que serão construídos pela Vinci Partners, uma hora a oferta vai alcançar a demanda...


(1) https://janusinvestimentos.com/guia-de-principios-de-economia/oferta-e-demanda/

(2) https://www.amazon.com.br/Vantagem-Competitiva-Michael-Porter/dp/8570015585

(3) https://www.infomoney.com.br/onde-investir/vinci-partners-assina-acordo-de-joint-venture-para-desenvolver-ate-r-1-bilhao-em-projetos-de-galpoes-logisticos/

Segunda feira após o curso, estava dando uma catada aqui nas coisas de Imposto de Renda do mês passado.

Dentre as coisas, claro, a esdrúxula amortização do PRSV, com recolhimento de imposto, mesmo na situação de prejuízo e com envio de notas. Uma briga, qual eu não ganhei, aliás.

Paro para ler o relatório, ver se não tem alguma novidade, e sai o aviso que o fundo não mais pagará rendimentos porque a venda do imóvel, em prejuízo, breca rendimentos até que esse prejuízo seja revertido.

O resultado da conta surpreendeu-me. Então deixo o desafio para quem quiser tentar. Resultado da minha estimativa após a quarta feira.

- Materiais que eu usei: relatórios mensais de Agosto e Outubro/2020. Claro que podem usar outros.
- Questão a responder: Quantos meses PRSV fica sem pagar proventos, até zerar o prejuízo da venda do imóvel?
- Considerar: a receita estimada que ficou, as despesas relatório de Outubro como típicas.

Bora planilhar!

https://www.terra.com.br/economia/funeraria-quer-fazer-ipo-na-bolsa-brasileira-e-crescer-via-aquisicoes,eb77d3237c405395488a5386ecd1f15aaa2vo7qv.html

Funerária quer fazer IPO na Bolsa brasileira e crescer via aquisições

Empresa gaúcha trabalha com cremação, funerais e serviços ''atrelados ao luto''; grupo faturou quase R$ 84 milhões em 2019 e quer arrecadar R$ 400 milhões com abertura de capital

Fernanda Guimarães
23 NOV 2020 20h31

Uma empresa que oferece produtos e serviços completos "atrelados ao luto" quer abrir capital na Bolsa brasileira, o que deve ocorrer no início do próximo ano.

Fundado no Rio Grande do Sul em 1963, o Grupo Cortel trabalha com cremação (incluindo a de animais de estimação), funerais e serviços auxiliares e faturou quase R$ 84 milhões no ano passado. A empresa será a primeira desse setor a estrear na B3, que neste ano contou com mais de vinte novatas de capital aberto. Segundo apurou o Estadão, a estimativa é de que a operação chegue a R$ 400 milhões.


Na oferta haverá um grupo de vendedores, incluindo a família fundadora, e fundos de investimento. Dentre eles está o Brazilian Graveyard, que é dedicado a investir em cemitérios.


Aquisições

A oferta inicial de ações (IPO, na sigla em inglês) também colocará dinheiro no caixa da companhia, que quer direcionar os recursos para a aquisição de empresas do setor, segundo informação que consta no prospecto da oferta. A XP Investimentos é o único coordenador da operação.

"O foco da companhia está na aquisição de ativos em regiões com baixo atendimento profissional de cemitérios e serviços funerários, em cidades com população acima de 500 mil habitantes e com PIB per capita elevado em relação à média brasileira", detalha o prospecto.

A companhia possui dez cemitérios, todos próximos a centros urbanos, cinco crematórios, um crematório de animais, uma casa funerária, mais de 40 salas de velórios, oito capelas cerimoniais e duas capelas históricas. Realiza, por ano, cerca de 4,9 mil sepultamentos e 5,5 mil cremações.

"Com um modelo de negócios eficiente, integrado e bastante verticalizado, a companhia conta com ativos estrategicamente localizados em áreas de maior poder aquisitivo, garantindo maior previsibilidade e recorrência de receita em seus produtos e serviços", afirma o documento que trata do IPO.

Gostei do relatório... alguns pontos positivos:

- Compra de FII''s
- Não vão cobrar mais a taxa de gestão sobre os valores acima de 10% do patrimônio não aplicados em ativos Alvo
- Aumento do pipeline (107mm com taxa de inflação + 10.8%aa)

Infelizmente teve prépagamento , mas fato é que teve alocação já no primeiro mês após a saída do ex gestor mentiroso e lerdo.

Vamos torcer. Considerando que o fundo ainda tem boa parcela em caixa, este valor de dividendo só tende a aumentar.

Boa noite companheiros.Alguem sabe dizer quando as cotas da subscrição serão integralizadas?

Melhor fundo da minha carteira, to comprando desde os 43,xx, com mais de 10% de lucro em algumas compras e ainda com DY de quase 2%! Obrigado SR Mercado. /s

Cuidado com o otimismo exagerado em FII Logísticos


O motivo do meu pessimismo é a lei da oferta/demanda, quando a demanda aumenta, os preços aumentam, com os preços mais elevados, os ofertantes (LOGG3, fundos private...) vão jogar mais galpão logístico no mercado e consequentemente equilibrar o preço. Para quem quiser estudar mais sobre o tema, pesquise por microeconomia, vou deixar um link (1) pra quem quiser se aprofundar.

Complementando o parágrafo anterior, as barreiras de entrada em fundos logísticos são baixas, fala-se em "last mile", mas na verdade estamos falando de até uns 30km dos grandes centros, logo espaço não é problema, diferente de prédios corporativos na Faria Lima. Além disso, construir um galpão é muito mais rápido do que construir um prédio, pois não são vários pavimentos e o acabamento não é tão complexo. Com barreiras de entrada tão frágeis e margens de lucro elevadas, muitos novos entrantes vão aparecer. Recomendo que estudem sobre as Vantagens Competitivas de Michael Porter (2).

Deixo nos links também uma reportagem (3) que saiu recentemente onde fala sobre mais 400 mil m² de galpões que serão construídos pela Vinci Partners, uma hora a oferta vai alcançar a demanda...


(1) https://janusinvestimentos.com/guia-de-principios-de-economia/oferta-e-demanda/

(2) https://www.amazon.com.br/Vantagem-Competitiva-Michael-Porter/dp/8570015585

(3) https://www.infomoney.com.br/onde-investir/vinci-partners-assina-acordo-de-joint-venture-para-desenvolver-ate-r-1-bilhao-em-projetos-de-galpoes-logisticos/

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O motivo do meu pessimismo é a lei da oferta/demanda, quando a demanda aumenta, os preços aumentam, com os preços mais elevados, os ofertantes (LOGG3, fundos private...) vão jogar mais galpão logístico no mercado e consequentemente equilibrar o preço. Para quem quiser estudar mais sobre o tema, pesquise por microeconomia, vou deixar um link (1) pra quem quiser se aprofundar.

Complementando o parágrafo anterior, as barreiras de entrada em fundos logísticos são baixas, fala-se em "last mile", mas na verdade estamos falando de até uns 30km dos grandes centros, logo espaço não é problema, diferente de prédios corporativos na Faria Lima. Além disso, construir um galpão é muito mais rápido do que construir um prédio, pois não são vários pavimentos e o acabamento não é tão complexo. Com barreiras de entrada tão frágeis e margens de lucro elevadas, muitos novos entrantes vão aparecer. Recomendo que estudem sobre as Vantagens Competitivas de Michael Porter (2).

Deixo nos links também uma reportagem (3) que saiu recentemente onde fala sobre mais 400 mil m² de galpões que serão construídos pela Vinci Partners, uma hora a oferta vai alcançar a demanda...


(1) https://janusinvestimentos.com/guia-de-principios-de-economia/oferta-e-demanda/

(2) https://www.amazon.com.br/Vantagem-Competitiva-Michael-Porter/dp/8570015585

(3) https://www.infomoney.com.br/onde-investir/vinci-partners-assina-acordo-de-joint-venture-para-desenvolver-ate-r-1-bilhao-em-projetos-de-galpoes-logisticos/

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O motivo do meu pessimismo é a lei da oferta/demanda, quando a demanda aumenta, os preços aumentam, com os preços mais elevados, os ofertantes (LOGG3, fundos private...) vão jogar mais galpão logístico no mercado e consequentemente equilibrar o preço. Para quem quiser estudar mais sobre o tema, pesquise por microeconomia, vou deixar um link (1) pra quem quiser se aprofundar.

Complementando o parágrafo anterior, as barreiras de entrada em fundos logísticos são baixas, fala-se em "last mile", mas na verdade estamos falando de até uns 30km dos grandes centros, logo espaço não é problema, diferente de prédios corporativos na Faria Lima. Além disso, construir um galpão é muito mais rápido do que construir um prédio, pois não são vários pavimentos e o acabamento não é tão complexo. Com barreiras de entrada tão frágeis e margens de lucro elevadas, muitos novos entrantes vão aparecer. Recomendo que estudem sobre as Vantagens Competitivas de Michael Porter (2).

Deixo nos links também uma reportagem (3) que saiu recentemente onde fala sobre mais 400 mil m² de galpões que serão construídos pela Vinci Partners, uma hora a oferta vai alcançar a demanda...


(1) https://janusinvestimentos.com/guia-de-principios-de-economia/oferta-e-demanda/

(2) https://www.amazon.com.br/Vantagem-Competitiva-Michael-Porter/dp/8570015585

(3) https://www.infomoney.com.br/onde-investir/vinci-partners-assina-acordo-de-joint-venture-para-desenvolver-ate-r-1-bilhao-em-projetos-de-galpoes-logisticos/

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O motivo do meu pessimismo é a lei da oferta/demanda, quando a demanda aumenta, os preços aumentam, com os preços mais elevados, os ofertantes (LOGG3, fundos private...) vão jogar mais galpão logístico no mercado e consequentemente equilibrar o preço. Para quem quiser estudar mais sobre o tema, pesquise por microeconomia, vou deixar um link (1) pra quem quiser se aprofundar.

Complementando o parágrafo anterior, as barreiras de entrada em fundos logísticos são baixas, fala-se em "last mile", mas na verdade estamos falando de até uns 30km dos grandes centros, logo espaço não é problema, diferente de prédios corporativos na Faria Lima. Além disso, construir um galpão é muito mais rápido do que construir um prédio, pois não são vários pavimentos e o acabamento não é tão complexo. Com barreiras de entrada tão frágeis e margens de lucro elevadas, muitos novos entrantes vão aparecer. Recomendo que estudem sobre as Vantagens Competitivas de Michael Porter (2).

Deixo nos links também uma reportagem (3) que saiu recentemente onde fala sobre mais 400 mil m² de galpões que serão construídos pela Vinci Partners, uma hora a oferta vai alcançar a demanda...


(1) https://janusinvestimentos.com/guia-de-principios-de-economia/oferta-e-demanda/

(2) https://www.amazon.com.br/Vantagem-Competitiva-Michael-Porter/dp/8570015585

(3) https://www.infomoney.com.br/onde-investir/vinci-partners-assina-acordo-de-joint-venture-para-desenvolver-ate-r-1-bilhao-em-projetos-de-galpoes-logisticos/

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O motivo do meu pessimismo é a lei da oferta/demanda, quando a demanda aumenta, os preços aumentam, com os preços mais elevados, os ofertantes (LOGG3, fundos private...) vão jogar mais galpão logístico no mercado e consequentemente equilibrar o preço. Para quem quiser estudar mais sobre o tema, pesquise por microeconomia, vou deixar um link (1) pra quem quiser se aprofundar.

Complementando o parágrafo anterior, as barreiras de entrada em fundos logísticos são baixas, fala-se em "last mile", mas na verdade estamos falando de até uns 30km dos grandes centros, logo espaço não é problema, diferente de prédios corporativos na Faria Lima. Além disso, construir um galpão é muito mais rápido do que construir um prédio, pois não são vários pavimentos e o acabamento não é tão complexo. Com barreiras de entrada tão frágeis e margens de lucro elevadas, muitos novos entrantes vão aparecer. Recomendo que estudem sobre as Vantagens Competitivas de Michael Porter (2).

Deixo nos links também uma reportagem (3) que saiu recentemente onde fala sobre mais 400 mil m² de galpões que serão construídos pela Vinci Partners, uma hora a oferta vai alcançar a demanda...


(1) https://janusinvestimentos.com/guia-de-principios-de-economia/oferta-e-demanda/

(2) https://www.amazon.com.br/Vantagem-Competitiva-Michael-Porter/dp/8570015585

(3) https://www.infomoney.com.br/onde-investir/vinci-partners-assina-acordo-de-joint-venture-para-desenvolver-ate-r-1-bilhao-em-projetos-de-galpoes-logisticos/

Cuidado com o otimismo exagerado em FII Logísticos


O motivo do meu pessimismo é a lei da oferta/demanda, quando a demanda aumenta, os preços aumentam, com os preços mais elevados, os ofertantes (LOGG3, fundos private...) vão jogar mais galpão logístico no mercado e consequentemente equilibrar o preço. Para quem quiser estudar mais sobre o tema, pesquise por microeconomia, vou deixar um link (1) pra quem quiser se aprofundar.

Complementando o parágrafo anterior, as barreiras de entrada em fundos logísticos são baixas, fala-se em "last mile", mas na verdade estamos falando de até uns 30km dos grandes centros, logo espaço não é problema, diferente de prédios corporativos na Faria Lima. Além disso, construir um galpão é muito mais rápido do que construir um prédio, pois não são vários pavimentos e o acabamento não é tão complexo. Com barreiras de entrada tão frágeis e margens de lucro elevadas, muitos novos entrantes vão aparecer. Recomendo que estudem sobre as Vantagens Competitivas de Michael Porter (2).

Deixo nos links também uma reportagem (3) que saiu recentemente onde fala sobre mais 400 mil m² de galpões que serão construídos pela Vinci Partners, uma hora a oferta vai alcançar a demanda...


(1) https://janusinvestimentos.com/guia-de-principios-de-economia/oferta-e-demanda/

(2) https://www.amazon.com.br/Vantagem-Competitiva-Michael-Porter/dp/8570015585

(3) https://www.infomoney.com.br/onde-investir/vinci-partners-assina-acordo-de-joint-venture-para-desenvolver-ate-r-1-bilhao-em-projetos-de-galpoes-logisticos/

Estão pintando por aí que XPIN11 é o melhor fundo imobiliário para 2021. Gostaria de levantar alguns fatos que os gestores, youtubers e analista "esquecem" de comentar quando explicam o resultado financeiro e DY do fundo.

O resultado dos últimos meses estão cheios de itens não-recorrentes e pontos de atenção:
1) multa paga pela BBP pelo Edifício Figueira de cerca de R$128k se encerra em 03/2021, impacto de R$0,02/cota/mês (https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=84073&flnk);
2) prêmio de locação pago pela BBP pelos imóveis vagos no Jundiaí I de cerca de 73k se encerra em 03/2021 de acordo com o relatório gerencial, impacto de R$0,01/cota/mês;
3) multa paga pela Cooper era de R$238k até 07/2020 e agora está em cerca de 47k até 03/2023 (esse item pelo menos não afeta o resultado por um tempo); (https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=92411&flnk)
4) o fundo gerou cerca de R$0,17/cota de ganho de capital com negociação de FII de 07/2020 até 10/2020. Parabéns ao gestor, mas se essa receita deixa de acontecer num mercado lateral ou de baixa, o impacto é de R$0,04/cota/mês;
5) vacância da Sunningdale começa a reduzir o resultado do fundo a partir de 10/2020, impacto pequeno de R$0,006/cota.

O fundo tem linearizado sua distribuição mensal em R$0,62/cota, mas a partir de 03/2021 o resultado financeiro mensal "limpo" do fundo não deve passar de R$0,55/cota, considerando os impactos dos itens 1, 2 e 4 acima.

Se o fundo zerar a vacância atual de 7,4% e alocar os ~R$70 milhões em caixa, talvez tenha a chance de distribuir novamente os R$0,62/cota dos últimos meses no futuro, mas na minha visão não tem condições nenhuma de distribuir de forma recorrente os R$0,70/cota que estão anunciando por ai.

Fiquem atentos, não se deixem levar pelo oba-oba e façam as próprias análises!

Pra mim a gestão foi muito feliz em decidir não cobrar mais a taxa de gestão sobre os valores acima de 10% do patrimônio não aplicados em ativos Alvo, e concordo que sempre seja bom deixar uma pequena parcela do patrimônio do FII à espera de oportunidades.

Só não concordei com as aquisições de FIIs, nada contra HGCR, VGIR, MXRF, RBRR, RBRY e KNIP, muitos dos quais eu já tive e ainda tenho participação em VGIR, mas um FII HY investindo em FIIs que não tem nada de HY não me parece muito coerente.

Quem sabe o motivo dessa queda de -3,5% na cotação de hoje?

A gestora recebe taxa de administração para esse resultado medíocre?

As principais aquisições foram HGBS, VISC, HGLG, VRTA e SARE, na ponta vendedora HGRE, VRTA, LVBI, TGAR e KNRI No mercado primário, o fundo investiu em GALG, VINO, SARE, BLMG e JPPA em ofertas ICVM 476 e HGRU em na oferta ICVM 400.

Provisionaram uma parte da distribuição (se tivessem distribuído daria 0,72% de dy) e estão com 10% em caixa.

Compraram GALG, que fez uma oferta 476 recentemente com cap rate de 8~8,5%. Esse fundo vai votar em assembleia uma segunda emissão com oferta 400. O Ouff deve fazer algum lucro em cima disso.

Amigos , minha primeira subscrição, então preciso de ajuda dos mais experientes: Quando a corretora(Easy) indica lá “qtde subscrever” , eu posso já colocar uma quantidade maior do que eu tive direito , já pretendo as possíveis sobras? ou eu coloco o que eu tenho direito na subscrição e aguardo as sobras para pedir depois? Como se dá esse processo normalmente?

O contrato foi renovado, a questão que pergunto e vejo como relevante:
Alguém mora perto e poderia ver como esta a demanda no vestibular 2021?