Rockblues,
O seu exercício é bacana. Quando tomamos conhecimento de conceitos como fluxo de caixa, taxa de desconto, prêmios de risco, realmente abre toda uma nova janela de análise. Se realmente se interessa pelo tema, recomendo a leitura do Damodaran, não seus livros mais básicos como “Mitos de Investimento”, mas os seus livros mais técnicos. Ele possui um blog em Inglês muito interessante também. Não há nada nem remotamente parecido em língua portuguesa.
O problema de fazer valuation assim, é que qualquer 1 ou 2% a mais ou a menos em qualquer dos parâmetros e o VPL (valor presente líquido) é muito afetado. Quando se coloca taxas de desconto muito altas, realmente a margem de segurança aumenta e muito. Porém, dificilmente os preços de compra se apresentarão presentes, muito menos com aportes parciais. Além do mais, quando os preços depreciam-se a ponto de chegar no ponto de entrada, com uma taxa de desconto alta, muito provavelmente o futuro mais próximo será nebuloso. Não será um futuro, no caso de FII, de leasing spreads positivos, vacância baixa, etc. Esse é o maior problema e a razão que não recomendo timing e sinceramente nunca encontrei ninguém, pelo menos entre os investidores amadores, quem faz isso com algum sucesso para compensar o trabalho envolvido nisso. Outro ponto, é quando chegar os preços, você precisa estar líquido e fazer grandes aportes. Se você possui 5M, e comprou 500k (ou seja 10%) no fundo do IFIX, o seu retorno “em excesso” será de 2,5% em relação ao seu portfólio. Nada espetacular, não é mesmo? Pelo menos, o custo de ficar líquido no Brasil é bem baixo, pois o custo de estar cash é muito alto em países desenvolvidos, não tanto no Brasil com juros reais altíssimos para ativos com liquidez imediata e sem risco de duration. Creio ser mais factível ter uma banda de compra, assim você coloca uma taxa de desconto mínima de 11% e uma máxima de 14%, e você compra nessa faixa, com maiores aportes tanto mais próximo o preço chegue da taxa de desconto maior.
Outra coisa, se a ntn-b não for honrada, o que você acha que aconteceria com um Banco como o BB e por via de consequência com fundos como BBRC e BBPO? Temos que ter cuidado ao achar que FII podem ser menos arriscados do que FII, mesmo estes de contrato atípico com bancos.
No mais, parabéns pelo esforço e mensagem.
Abraço!
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