Moro em Porto Alegre há mais de 50 anos, e posso afirmar que um aluguel de R$ 220 por m² no Bairro Navegantes (vulgo "4º distrito") onde ALZR comprou esse imóvel é TOTALMENTE FORA DE MERCADO! Trata-se de uma das zonas imobiliárias mais desvalorizadas de Porto Alegre, com um dos metros quadrados de terreno mais BARATOS da Capital. Bairro decadente, quase abandonado, que há anos a Prefeitura tenta revitalizar sem êxito. Para que vocês tenham uma ideia, esse valor de aluguel atual (R$ 220 o m²) é mais que o dobro do valor de aluguel por metro quadrado que se cobra nas torres triple A da principal avenida comercial de Porto Alegre (Av. Carlos Gomes), onde os alugueis giram em torno de R$ 100,00 o m². A Av. Carlos Gomes seria, aqui em Porto Alegre (guardadas, é claro, as proporções), o equivalente à Faria Lima em São Paulo. De modo que, no futuro, caso esse locatário atual do imóvel recentemente adquirido por ALZR saia, eles não conseguirão relocar esse prédio NEM PELA METADE DO PREÇO ATUAL, ou seja, nem perto de R$ 110,00, visto que seria alugar um imóvel no desvalorizado Bairro Navegantes pelo mesmo preço de metro quadrado da melhor avenida comercial de Porto Alegre (Av. Carlos Gomes). E hoje, repita-se, o aluguel por m² desse contrato atual está mais que o dobro do que se pratica na Av. Carlos Gomes, em prédios triple A.
Em resumo, o CAP RATE da operação, como costuma ocorrer nessas transações de Sale & Lease Back, vem inflado por um contrato de locação original totalmente fora dos parâmetros de mercado, para justificar a venda por preço total igualmente superfaturado. É bomba de efeito retardado! Exatamente como aconteceu nos antigos fundos de agência bancária. Quando vencer esse contrato, ou o preço recua (mas aqui recua monstruosamente!) para os patamares de mercado praticados naquele desprestigiado e quase abandonado bairro, ou os locatários atuais desocupam o imóvel ao final do contrato, e nunca mais se aluga sequer pela metade desse valor atual.
Achei uma péssima compra!
Fica aqui a minha opinião, como residente e investidor imobiliário há décadas na capital gaúcha, acerca dessa transação ocorrida. Eu, pessoalmente, não investiria um real na compra de um imóvel no Bairro Navegantes. Ainda mais quando precificado a partir de um aluguel como esse, TOTALMENTE DESCONECTADO DA REALIDADE DE MERCADO PARA AQUELA ZONA!
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