Pessoal, comentário da XP investimentos sobre o BB Progressivo II (BBPO11)
Atualização e perspectivas
Não vemos um risco iminente no fundo, já que o término do contrato se dará apenas em 2022. Mas, acreditamos que a volatilidade deve aumentar com o passar do tempo.
Comentário XP
Em função da alteração realizada na última edição do Relatório de Alocação de Fundos Imobiliários, decidimos atualizar o Relatório de Acompanhamento do BB Progressivo II, fundo que fez parte das nossas recomendações nos últimos meses. Apenas para recapitular, o fundo é detentor de um portfólio de 64 imóveis espalhados por 14 estados do país, todos locados para o Banco do Brasil. O contrato de locação foi firmado na constituição do fundo em 2012, com prazo de 10 anos, corrigido anualmente (agosto) pelo IPCA e com multa rescisória atípica equivalente ao saldo dos aluguéis a vencer até o término do contrato. Neste caso não há menção nos contratos quanto a possibilidade de descontar os valores devidos a título de multa para trazê-los a valor presente. As condições de atipicidade do contrato e a consequente previsibilidade da distribuição de proventos, fizeram com que o BBPO11 se tornasse um excelente veículo para capturar o ciclo de queda da taxa de juros. Prova disso é que o fundo se valorizou mais de 28% ao longo do ano de 2017. Entretanto, a partir daqui não vemos mais o investimento comum a assimetria positiva. Mesmo que o Banco Central ainda tenha alguns cortes para realizar, a expectativa quanto ao fim do ciclo de queda já se mostra bastante consolidada, deixando menos espaços para surpresas. Além disso, quanto mais perto do fim do contrato, mais arriscado o fundo fica, uma vez que as negociações para renovação ou não como Banco do Brasil devem começar com antecedência. É importante destacar que não vemos um risco iminente no fundo, já que o término do contrato se dará apenas em 2022, restando mais de 4anos para o seu fim. Mas, acreditamos que a volatilidade deve aumentar com o passar do tempo. Esse é um dos fatores que procuramos evitar nas recomendações da carteira Renda, por acreditarmos que os clientes que alocam nesta opção buscam distribuição de rendimentos regular e pouca variação no preço das cotas. No preço em que se encontra, o dividend yield do fundo fica em torno de 7,8%, patamar que ainda se mostra atrativo, principalmente se contra posto à remuneração da SELIC, que deve atingir os 7% já na próxima reunião do COPOM. Contudo, o preço do m² implícito nesse nível é de R$ 7.500 que, para um portfólio de agências e apenas um edifício corporativo, parece um pouco elevado. Neste sentido, o valor patrimonial do fundo, ou seja, aquele que é fruto de um laudo de avaliação realizado por uma empresa especializada periodicamente, indica com o preço justo R$ 4.800/m².
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