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Analise de MFII

Pontos Positivos:
Multiimoveis;
A depender do ciclo pode vender os imóveis com um bom lucro;

Pontos de Atenção:
Gestora com pouco tempo de mercado;
Um diretor ligado ao fundo está sendo investigado;

Pontos Negativos:
Desenvolvimento (Pode dar certo ou não);
Risco ligado ao ciclo imobiliário;


Comentários:

Sendo um FII de desenvolvimento ele ganhará com o lucro das vendas das unidades vendidas, o fundo geralmente compra participações de unidades de incorporadoras, sendo assim distribui o lucro e fica com o principal, logo o principal possivelmente não haverá correção da inflação e mais emissões serão necessárias como vem ocorrendo.

Qualquer fundo imobiliário é obrigado a distribuir 95% do lucro, então caso esse fundo não tenha lucro nas vendas, vendendo as unidades a preço de custo, não terá o que distribuir depois que esgotar todo caixa acumulado de lucro dos períodos anteriores.

Esse é um fundo que vai depender muito da expertise do gestor.

Riscos de qualquer incorporadora, ter muita oferta na região, custos subirem além do orçado, não conseguir vender pelo preço previsto, ficar com estoque, distratos...

Ele tem uma participação em cemitério, 100% construído e a comercialização estava bem lenta.

Boa noite senhores(As) cotistas do Figs11 estou aqui representando vcs assim como representei na ultima AGE de 2016, como sabem haverá outra dia 13/02/2017 e estarei novamente ajudando a todos os cotistas.
Eu e outros amigos do Grupo de Whatsapp dos (Nome do grupo: Fundos Imobiliários) que investem no figs11 estamos unindo forças e precisamos de vcs junto com a gente, em caso de votação.
deixarei aqui meu numero de ZAP: 11 972846722 Marcos Alexandre ( Arucard)

Olá. Alguém sabe informar porque este fundo perdeu tanto valor em tão pouco tempo? Saiu de R$ 113 para R$ 107 em dua semanas, e agora não recupara, enquanto todos os demais estão em alta.

Boa tarde pessoal.

Alguém aí recebeu uma proposta de um novo FII chamado Américas 700 FII?

É aqui no RJ, localizado na Av. das Américas 700 (Città América), local onde encontra-se instalada a Vale (sede global); segundo o informe o imóvel é classe A.

16.911 m2 de área locável. Valor atual do aluguel R$60,00 m2, abaixo do valor segundo o informe publicitário (JLL).

O metro quadrado sai a R$6.555, também abaixo do mercado conforme o informe (JLL).

Serão emitidas 1.108.500 cotas, cada uma a R$100,00 e o investimento mínimo será de R$10.000.,00.

Eu dei uma olhada pelo Google e não gostei muito, além do que acho IPO furada. Além disso é mono inquilino e não sei se numa eventual saída da Vale seria fácil locar um espaço desses.

Abraços.



Abaixo seguem as características de cada contrato:

Contratos até fev/21, correção IGPM e multa rescisória.

Características Unidade 218 e Unidade 318

Localização Avenida das Américas, nº. 700, Bloco 8, Barra da Tijuca - Rio de Janeiro/RJ

Tipo Lojas reformadas para abrigar o escritório da Vale

Área privada Pavimento: 7.110 m² Jirau: 3.794 m² (unidade 218) Pavimento: 4.431 m² Jirau: 1.576 m² (unidade 318)

Utilização de vagas na garagem: 97 vagas e 55 vagas, respectivamente (mas parte das vagas são alugadas do condomínio.

Locatário Vale S.A.

Data de início 01/07/2007 e 14/08/2015

E foi-se Pqdp abaixo de 2mil....... tá ficando cada dia mais difícil achar o que comprar....

Com a inflação alta, a renda do fundo aumenta e reduz quando a inflação cede. No meu ponto de vista, considerando que a carteira do fundo é constituída de ativos de renda fixa, a inflação é irrelevante, mas a média ponderada do CUPOM que remunera as operações da carteira não se altera com a queda da inflação e dos juros. Nesse cenário, de normalização das condições macro, esses ativos ficam mais valiosos a cada vez que esse cenário se intensifica. Para o VRTA11 as coisas ocorrem da seguinte maneira: Menos inflação, menor rendimento, mais valor patrimonial, mesmo CUPOM. No dia que entenderem que menos é mais estarão preparados para investir na opção de forma racional.

Em relação a 4ª emissão de cotas, foi programado a alocação em 5 CRIs para a carteira do fundo. 28 milhões em 4 ativos com média ponderada de remuneração de 10,12% a.a de CUPOM + INFLAÇÃO (IGP-M E IPC-A) e 7 milhões em 1 com remuneração de 2,00% a.a + CDI.

O fundo distribui mensalmente o Resultado dos CRIs (Juros + Correção) relativo a 37 operações remunerados da seguinte forma: 11,22% CUPOM + CDI, 88,78% CUPOM + INFLAÇÃO (IGP-M, IPC-A, IPC-FIPE, IGP-DI). O CRI BMW, representa 5,57%, risco de loteamento, tem cupom de 10% ao ano com correção monetária pelo IPC-FIPE, vencimento 17/12/22. O Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2026 (NTNB) com vencimento em 15/08/2026, tem Taxa de Rendimento (% a.a.) de 5,60%. O CRI BMW tem 4,40% de premio de risco acima do O Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2026. Entendo que o retorno dessa operação é muito satisfatório.

O fundo é uma oportunidade de acessar rentabilidades de operações, como essa que foi citada, que individualmente dificilmente teríamos acesso, participando das suas transações, que indiretamente é uma forma de nos beneficiar dos negócios dos devedores financiados. Essas operações são estruturadas para serem rentáveis considerando as alternativas disponíveis para investimentos no mercado financeiro. Os ativos que compõem a carteira, em relação à maneira como são estruturados, tem base numa lógica financeira que continua a fazer sentido, apesar do novo cenário que está se configurando, isto é, queda de inflação e juros. A média ponderada de retorno real que remunera a carteira do fundo é muito satisfatória. Esse é um dado que o investidor inteligente tem que ter sempre em mente, porque essa é a informação que mais importa. Porém o investidor ingênuo vai ter em mente a queda dos rendimentos mensais do fundo, visto que o fundo distribui a correção monetária mensalmente, e possivelmente vão cair fora. Oportunidade de comprar barato para os investidores inteligentes.

96,2% da carteira é constituída de CRIs
28,91% é risco de operações de loteamento
29,93% é risco de operações de Shopping
29,58% é risco de operações Corporativas
6,10% da carteira é risco de operações Pulverizadas

Existe um limite de anos para se compensar prejuízo na venda de FIIs nos IRs dos anos seguintes ? Já ouvi dizer que não mas também já me disseram que existe um prazo limite de 5 anos após o que o prejuízo não pode mais ser compensado nos lucros dos anos posteriores. Alguém poderia me tirar esta dúvida ? Obrigado