COMENTÁRIOS POSTADOS

Onde eu acho o relatório deste fundo?

Boa Noite. Alguém saberia qual a data da integralização das novas quotas??? Ou ao menos uma idéia de data...

RCFA11 estou pensando seriamente em me posicionar, o que sabem a respeito? o P/VP dela é 0,41

Gente boa noite, descobri hoje esse espaço, pois acho muito interessante investir em FIIs. Queria saber a opinião de vcs em RCFA11, ta um preço e momento bom de comprar.....alguem tem algum estudo ou observação a respeito?

Como consegui menos que queria mas sobras ( não operei rateio aqui... ) Vou ter que comprar no secundário mesmo, aguardando a data da integralização... Alguma previsão ?

Deixa eu fazer uma pergunta de noob aqui. Esse dy a mais que os cotistas irão receber é sobre a venda do imóvel ou sobre a diferença entre o que a Vino pagou e vendeu?

Esse fundo esta mais para Gomes da costa11 ou Coqueiro11

Sinto muito por aqueles que investiram acreditando que se tratava de um prédio fundamental, onde se abrigava
o escritório técnico da empresa, e que dificilmente seria substítuido.

Aos negacionistas que se achavam mais espertos que os demais só digo uma coisa: bem feito

O Prof. Arthur levou o gestor do fundo para comentar um pouco sobre os últimos FR.
Segue o link da conversa

https://youtu.be/1yDxrpwS2_E?t=117

Boa tarde pessoal......sou novo nos FIIs....estava lendo o relatório do BCRI11 na parte de composição da carteira tem uma coluna de emissão/série por ex:
Ativo Emissão/Série
CRI Iguatemi 1ª / 108ª

O que significa esse 1ª / 108ª??
Desculpem a ignorância
desde ja agradeço

Posso estar redondamente enganado. Mas, com o decorrer do tempo, parece cada vez mais que o Santander está receoso com as movimentações da Rio Bravo. Quando da incorporação do SAAG pelo RBVA, este fundo com outra proposta aprovada de gestão/investimento que diversifica o portfólio, quanto propõe uma gestão ativa, o Santander percebeu que suas renegociações quando findado o contrato seriam muito mais difíceis que previsto. Isso porque o RBVA possui uma força de barganha muito maior do que o SAAG sequer poderia sonhar. Essa chuva de ações, de forma antecipada, me parecem estar sendo feita para tentar estrangular o fundo e impedir que ganhe corpo e diversificação o suficiente para contestar e cobrar caro nas renegociações. O que era uma alienação física em prol de capital e caixa para um fundo totalmente dependente que aceitaria as condições ao bel prazer do banco virou outra coisa. Santander percebeu que pode vir a perder muito em 2022 e por isso pressiona o fundo.
Risco há e bastante. A gestão não é a mais competente (apesar de, sinceramente, achar que muitas críticas são infundadas). Os contratos são obscuros, privilegiam os bancos e devem render mais judicializações. Embora eu não ache a gestão excelente, gosto do escritório contratado para defender o fundo (um dos mais renomados do Brasil), e dá para ver que a gestão quer comprar a briga com o Santander e não vai ceder tudo de mão-beijada.

Ai vai de cada um saber se quer correr esses riscos ou não. Pelo menos agora as coisas ficam mais evidentes para a tomada de decisão do investidor comum. Coisas que só o pessoal mais cascudo e esperto, como o Bacci, já tinham antevisto em 2018 ou antes ao ler as entrelinhas.

Abraços e bons investimentos a todos.

Pessoal, se quisermos mudar a gestão do fundo, como proceder?
E o que vcs acham disso?

Amigos, não sei se vocês estão pensando da mesma forma que eu, mas considero este fii muito bom em vários sentidos, porém ando meio frustrado com a RIO BRAVO em outros fundos e não sei se é certo estender até este fundo que aparentemente não está sofrendo com a má gestão.
Salvo a questão de emissão abaixo do VP , que ao meu ver foi inevitável devido ao cenário que vivemos e fizeram em prol da proteção, ja que foi diluição para diminuir os riscos.
Bom,sendo assim, decidi por não subscrever mais cotas com medo de que possa acontecer aqui tudo que a gestora vem destruindo em outros fundos.
Dividem do mesmo raciocínio?

Da pra fazer uma analogia deste fundo com as ações chamadas de mico?

Paguei o pedágio a 129 e vou aumentar na subscrição. To dentro com 40 cotinhas por hora.

Setor do luto entra no radar de investidores; administradora de cemitérios quer abrir o capital na Bolsa

Mercado reúne serviços de funerárias, cemitérios, crematórios e planos funeral e fatura R$ 3 bilhões por ano The post Setor do luto entra no radar de investidores; administradora...
https://www.infomoney.com.br/onde-investir/setor-do-luto-entra-no-radar-de-investidores-administradora-de-cemiterios-quer-abrir-o-capital-na-bolsa/

Em relação à compra do imóvel Renner, vou tentar ser o mais resumido possível:

a) Conforme fato relevante de VINO11:
"O Fundo adquiriu 100% do EDIFÍCIO Oscar Freire 585 em 05 de dezembro de 2019, a um
preço/m² de R$ 23.427/m²..."
Note: o valor de m2 foi pago pelo PRÉDIO TODO.

Não sei se os colegas sabem, mas esse valor relaciona-se à área ponderada do prédio como um todo, englobando, grosso modo, loja térrea + conjuntos comerciais.
VIA DE REGRA, em regiões premium como essa do imóvel em questão, espera-se que o metro quadrado da loja térrea seja superior ao metro quadrado dos conjuntos comerciais. Pode ser 1,3x, ou 1,5x ou 2x o valor? Pode. Depende da região.

b) Conforme fato relevante de VINO11:
"...Renner S.A., que ocupa 2.045 m²..."
"O valor total da Venda foi de R$ 68.016.950,00 (“Valor de Venda”), o equivalente a
R$ 33.260,12/m²..."
Note: o valor de m2 foi pago pela LOJA.

Para afirmar, CATEGORICAMENTE, que o preço pago pela loja está acima do valor de mercado da região, é necessário comparar BANANAS com BANANAS, ou seja, lojas x lojas, e não PERAS com BANANAS, ou seja, m2 do edifício x m2 da loja.
Isso pode ser feito pelo método comparativo direto, comparando-se lojas à venda, ou pelo método do fluxo de caixa descontado (também chamado de método da renda), no qual primeiro afere-se o aluguel de lojas comparáveis para depois montar o fluxo.

Como não fiz pesquisa de preço, não sei se o valor está acima ou abaixo.
Porém, contudo, todavia, MUITO CUIDADO com gente que fica bradando, com base no m2 do edifício todo, que o valor pago pelo imóvel está acima do mercado.

Com a venda, VINO busca manter um nível adequado de dy para o próximo ano com o lucro da venda de parte do imóvel (loja de rua), após revisões de aluguel que reduziram a previsão do dy.
Já RBVA busca diluir a participação das agências em seu portfolio. Quanto ao dy, está garantido altos valores enquanto a RBVA não se submeter à lógica agressiva (e desrespeitosa ao mercado e aos cotistas) do Santander.
Simples assim. Sem emoção, sem ressentimentos.....
Quanto à analise do negócio, aguardarei o relatório do Desmisticando Fii sobre o assunto. Tenho dúvidas sobre a lógica da VINO para o cálculo do retorno do investimento. Especificamente, não sei se é adequado utilizar o m2 no prédio com o m2 recebido pela venda da loja (parte do prédio). Em outras palavras, o valor médio do prédio é equivalente ao valor da loja?

A maioria dos comentaristas celebrando o "excelente" lucro obtido na transação (MOIC de 1,51X)!
Já eu, muito cético, penso que o nível técnico destes comentaristas "precisa melhorar" (usando um bom eufemismo). :-)
Deixo claro que não questiono o mérito do deal, até pq o foco do fii é lajes, mas sim o "lucro" gerado.
Foi lucro de fato ou artifício contábil? Para facilitar o argumento, faço a seguir um exemplo semelhante num negócio automotivo:

Melhor Fii 2020? Pra mim foi!

deva11 VÍDEO INTERESSANTE https://youtu.be/g4Q7GggCsKY

Fiz a subscrição do fundo a que tinha direito e subscrevi sobras pois acredito no fundo. A ideia do gestor de diminuir o peso das agências é corretíssima. Evidentemente o boicote dos cotistas na subscrição não o ajuda em nada. Ainda bem que se atingiu o mínimo da subscrição que permite a compra de novos ativos. Diminuindo assim o peso do Santander no fundo e qualquer impacto negativo do imbróglio jurídico que se formou por iniciativa do banco. E diga-se de passagem que o Santander não tem razão nenhuma no seu pleito.

Subindo a pergunta aqui:
E a dúvida eterna: no imposto do ano que vem colocamos as cotas de emissões já que já foram pagas (regime de caixa e de competência) ou colocamos os recibos já que ainda não foram convertidos???