Olhando os comentários aqui, vejo que muitas pessoas estão “no escuro”.
Espero ajudar um pouco, com os números a seguir.
Em setembro de 2018, o fundo repassou 155 milhões para a construtora Direcional. Esse valor deveria ser pago em parcelas mensais, com a taxa de IPCA+10.
Todo mês, então, o fundo recebe e repassa aos cotistas o pagamento dos juros e uma outra parcela para amortizar o principal.
Pelos dados oficiais da gestora, já considerando o pagamento de novembro, a construtora amortizou até agora cerca de 134 milhões do principal.
Assim, falta pagar 21 milhões aos cotistas (155-134), que, atualizados até agora por IPCA+10, perfaz um total de cerca de 27,6 milhões, correspondentes a 177 reais por cota.
Esse valor de 177 vai ser pago nos próximos 4 ou 5 meses, mantido o ritmo atual de vendas dos imóveis.
Enquanto isso é pago, continuamos corrigindo essa dívida por IPCA+10. É um rendimento muito bom, o dobro de um FI que pague bem. Assim, não vendendo, você teria um ganho de cerca de 6% (5*1,2%) nos próximos 5 meses.
Trazendo tudo para valor presente, o valor da cota hoje seria de 177+6%=188 reais.
Então, se eu vender as minhas cotas por 188 reais, eu fico no zero a zero?
Não, porque existirá outro pagamento no futuro.
Imediatamente após zerar esses 188 com os cotistas, começa o pagamento do ajuste inicial de preços (AIP), da ordem de 30 milhões. Estimo que demore uns 5 meses para isso e neste período os cotistas nada recebem.
Quitado o AIP, imediatamente começa o pagamento do ajuste final de preços (AFP), que será efetuado até a venda do último imóvel e encerramento do fundo. Deste valor do AFP, os cotistas recebem 10% e a construtora os outros 90%.
Calculo que, durante o AFP, os cotistas receberão uns 12 reais por cota. E também estimo que o AFP dure uns 3 meses.
Resumindo: receberemos 188 reais por cota durante os próximos 5 meses, nada durante os 6 meses seguintes e 12 reais por cota durante os 3 meses posteriores.
Creio que, a partir desses dados, cada um possa definir com mais embasamento o que fazer com as suas cotas.
Minha posição pessoal é que vender por menos de 190 reais é perder um pouco de dinheiro. Alguma coisa na faixa dos 195/205 parece mais razoável.
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