Sobre as estratégias do fundo, acredito que seja uma estratégia muito inteligente, que agrega valor para os cotistas. Como é um fundo ainda em construção, muitas emissões serão necessárias, até chegar no que o gestor considera ideal (R$ 5 bilhões de PL, uns 60 imóveis e uns 100 inquilinos, algo próximo a isso). Se ele fizesse como a maioria dos gestores, o dinheiro da emissão estaria parada na renda fixa até fechar todos os detalhes para a aplicação num novo imóvel. Com isso teríamos novas cotas derrubando o rendimento geral das cotas do fundo. No caso do RECT11, ele compra mais imóveis e utiliza CRIs atrelados aos aluguéis para pagar boa parte dos imóveis, com taxas confortáveis. As primeiras emissões foram muito pesadas, pois o fundo nasceu muito pequeno. Na primeira emissão após a inicial o fundo pretendia aumentar mais de 300%, conseguiu mais ou menos metade disso. Na segunda emissão pretendia dobrar, também não foi totalmente bem sucedida. Mas estas duas emissões após a inicial, criaram uma base maior no PL do fundo, o que vai permitir emissões com fator de preferência que agride menos o bolso do cotista. Desta forma, a atual emissão saiu com fator de preferência de 20%. A estratégia de trabalhar com CRIs permitirá que o fundo, se não encontrar imóveis para alocar, consiga aplicar rapidamente o valor das emissões liquidando os CRIs que estão ativos. O fundo também está usando outra estratégia conjugada com CRIs: ele compra CRIs financiando melhorias ou conclusões de imóveis em construção ou reforma, e inclui como garantia o próprio imóvel. No primeiro movimento neste sentido incluiu um imóvel pronto, e se o CRI não for pago, o fundo assume o imóvel como seu. No último movimento o fundo comprou CRIs de um imóvel em conclusão de obra, com opção de compra do imóvel após o abite-se, também na capital paulista, e numa excelente localização. E em todos estes movimentos o gestor indica que o rendimento seguirá em R$ 0,81, visto que tem gordura para isso. Com isso, quem subscrever as cotas deste fundo sabe que terá uma redução, nas novas cotas subscritas, por no máximo um mês. Enquanto isso, em outros fundos as emissões acabam penalizando, não só as novas cotas, mas todas, em muitos meses.
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