COMENTÁRIOS POSTADOS

Aprovar a aquisição, pelo Fundo, de imóvel localizado na Rua General Olímpio, nº 100, no
Município de Rio de Janeiro/RJ, objeto da matrícula 198.787 do 4º Registro de Imóveis de
Rio de Janeiro/RJ, inscrito no cadastro municipal sob o número 3231918-8, com código de
logradouro nº 02362-2 (“Imóvel”) que se encontra locado à SESES – Sociedade de Ensino
Superior Estácio de Sá LTDA desde março/2017, tendo a locação sido acordada pelo
prazo de 15 (quinze) anos, ou seja, até março/2032, nos termos do “Instrumento Particular
de Contrato de Locação não Residencial e Outras Avenças”, celebrado em 16/03/2015, na
modalidade Built to Suit, e aditado em 25/11/2016, em 07/02/2017, em 10/07/2018, em
31/01/2020 e em 21/05/2020, pelo preço total certo e ajustado de R$ 70.000.000,00
(setenta milhões de reais)
Imóvel localizado em bairro dominado por milícia, o fundo continuaria monoinquilino, existe conflito de interesse... existe um lado positivo para que seja aprovada essa proposta?

Agora vai pra menos do que $ 160... era esperado que volte a cair.

O povo tava pagando $160+ pra pegar $ 1,10 "a mais" em janeiro " puuuta negócio mew ! " (voz do Luiz boça kkk).

Povo comprou a $164,50 por causa de $1,10... (puta mundo injusto mew !!! kkk) os caras são valente...

Bora voltar pra programação normal: queda... e vou ter que recalcular isso ai... o patamar esperado era $155 pra assanhar a mão de comprar... mas pelo que estou vendo... hum... deu ruim heim...

$160 pra receber essa merreca ai... tem fundo "equivalente" com VP de 0,85 pagando na casa de 0,90% am podendo ser comprado na casa de $90... ai sim a mão de comprar fica assanhada... HGLG11 vai esperar cair mais pra ver meu aporte...

(no mínimo devia ter um "split" no HGLG11 pro fundo ficar na casa dos $80... $160 pro pequeno investidor da uma assustada...)

qual o prognóstico de vcs?

Bastante espaço pra cair

TD: 13% a.a. ou 11% líquido

Cap rate RZTR11: 12,66%
Yield (rendimento 0,90): (0,90*12)/95 = 11,36%

Yield justo : TD + 3% = 16% ou 14% líquido

Pra dar 14% líquido: (0,90*12)/0,14 = R$77,00

Ou seja, um downside potencial de quase 19%

BTRA11 - FATO RELEVANTE 02.01.2022
A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, inscrita no CNPJ/ME sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), devidamente credenciada na Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) como administradora de carteira, conforme o Ato Declaratório CVM nº 8.695/2006, e a BTG PACTUAL GESTORA DE RECURSOS LTDA., inscrita no CNPJ/ME sob o nº 09.631.542/0001-37 (“Gestora”), na qualidade de gestora, respectivamente, do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO BTG PACTUAL TERRAS AGRÍCOLAS – BTRA11, inscrito no CNPJ/ME sob o nº 41.076.607/0001-32 (“Fundo”), vêm pela presente informar que o Fundo concretizou a venda dos imóveis que compõem a Fazenda Vianmacel descritos nas matrículas 9.203, 9.204, 9.205 e 9.533 do Cartório de Registro de Imóveis de São José do Rio Claro – MT, localizadas no município de Nova Maringá – Mato Grosso, de propriedade do Fundo (“Imóveis”), nos termos de um compromisso de compra e venda no valor total de R$94.500.000,00 (noventa e quatro milhões e quinhentos mil reais) a ser pago por meio de um sinal de R$16.500.000,00 (dezesseis milhões e quinhentos mil reais), já recebido, e 16 (dezesseis) parcelas semestrais no valor de R$4.875.000,00 (quatro milhões e oitocentos e setenta e cinco mil reais). A venda dos Imóveis não impacta no arrendamento vigente e na produtividade das terras em andamento. A Gestora manterá os cotistas e o mercado informados acerca de qualquer desdobramento do assunto, permanecendo à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais.

Alzirão disparando com o IFIX em queda "forte", quando eu falo que o ativo está diretamente relacionado a emissora do Plim plim ainda acham ruim comigo

Shopping em geral se segurando bem e aqui só caindo mais.
Liquidez atrapalha mas algo não parece bem nesse fundo.
Oportunidade ou tem algo saberemos depois?

Vou postar já sabendo que serei defenestrado, mas tudo bem...gosto do HGLG11, já tive em momentos passados, mas me pergunto se realmente o preço dele vale tanto a pena. Sei que a comparação pode parecer pobre, dado que são de segmentos diferentes, mas HGRU11 está rodando abaixo do VP e HGLG11 bem acima do VP. Ambos do mesmo gestor, ambos giram a carteira e ambos são resilientes e com ótimos ativos em seus respectivos portfolios. Será mesmo que a super rocha vale tamanho ágio, considerando o fato de que ela não roda tão acima assim do IPCA (idem para HGRU) levando em conta cota + renda?

Perguntas para advogados ou investidores experientes:

Há amparo legal para esse tipo de gestão que vem desafiando o mercado e realizando operações de alto risco, com grande possibilidade de degradar o patrimônio dos cotistas que acreditaram e participaram ativamente das seguidas e incansáveis subscrições?

Podermos também denunciar esses absurdos junto à CVM?

O interessante é que a gestão sumiu e só apresenta o relatório gerencial mensal com poucas explicações e com outros péssimos negócios. Se o cotista quiser saber algum detalhe e enviar um e-mail, não consegue resposta.

R$ 89,55 é promo?

Apesar dos riscos desse Fiago resolvi montar posição aqui
Hoje teve um volume muito grande
e segurou bem na casa dos 9,30.
Fora que o Fii tem muito caixa para alocar.
mas se perder esse patamar de 9,30 fica perigoso...

Trade em FIIs é só alegria

HCTR11 > HABT11 > CVBI11 > RBRX11

Começando o ano com o pé direito, mesmo em dia de queda do IFIX.

Veja aqui com prints:
https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/01/trade-em-fii-e-so-alegria.html

Introdução
Como havia dito alguns dias atrás, em dezembro fiz uma limpeza na minha carteira, retirando fundos da Hectare e colocando outros com maior potencial de alta. E como previsto, tal fundo subiu mais do que o anterior.
Em seguida realoquei o dinheiro em outro fundo com Data Com próxima e que ainda não tinha subido tanto.

Operacional
19/12/22: Venda 73 HCTR11 a R$98,50 e Compra 87 HABT11 a R$83,60
Comentário: Realizei a troca devido a queda sofrida por HABT11 ter sido mais intensa e sua Data Com estava alguns dias mais próximos. Além da má fama da Hectare segurar a cotação de HCTR11

29/12/22: Rendimento HABT11 de R$1,17/cota

02/01/23 14:50: Venda 87 HABT11 a R$89,64
02/01/23 15:10: Compra de 90 CVBI11 a R$86,50
Comentário: Acredito que ainda há upside potencial em HABT11, mas optei pela venda por ser Data Ex do fundo e para alocar em outro fundo ainda mais descontado e que ainda vai pagar rendimento.

02/01/23 16:25: Venda de 90 CVBI11 a R$88,76
Comentário: Sabia que o ativo tinha potencial para reagir, só não imaginava que seria tão rapidamente. Optei por não esperar subir mais porque poderia acontecer um repique de baixa, o que não veio a acontecer

02/01/23 17:10: Compra 90 RBRX11 a R$88,00
Comentário: Como CVBI11 estabilizou e já tinha subido bastante, optei por comprar outro fundo. Havia outras opções bem descontadas e com Data Com mais próxima, mas já estava cheio deles na carteira (VGIP11 e BTCI11).


Resultado: 87*(89,64-83,60) + 87*1,17 + 90*(88,76-86,50) = 525,48 + 101,79 + 203,40 = R$830,67


Conclusão
Caso não tivesse feito o giro de carteira de HCTR11 para HABT11 estaria apenas com 73 HCTR11 a R$100,80, ou seja, um lucro de R$167,90 (5 vezes menos).

Achei que o não recorrente duraria por pelo menos mais dois trimestres. Não era isso que constava nos outros relatórios? Ou será que esse queda toda nos rendimentos foi taxa de performance?

- 2,68% que será que houve ?

VP: 107,86 --> 119,91
PVP: 0,95 --> 0,86
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=397066&cvm=true

Quanto será que vai ser o próximo dividendo? Virada de ano influencia igual no snff?

O último relatório responde questões muito pertinentes levantadas aqui no fórum recentemente:

"No mês de novembro, a subordinação de renda foi de cerca de R$ 178.700 ou R$ 0,12/cota. No cenário com desconto da taxa
do Consultor Imobiliário de 0,85% a.a., para que o Fundo tivesse distribuído cerca de R$ 0,62/cota, mantendo-se os preços
médios e custos atuais, a taxa de ocupação do portfólio deveria ter atingido 93% (ressalvando que a taxa de ocupação média
atual do portfólio é de 78%). Se considerarmos o pagamento da taxa do Consultor Imobiliário, mantendo-se os preços médios,
os custos atuais e a taxa de ocupação do portfólio de 93%, o Fundo teria distribuído cerca de R$ 0,54/cota."

23 milhões aplicados em FIIs esse mês segundo o RG, notadamente em TGAR11.
Sinceramente, não gostei do movimento. Se quisesse FOF, comprava SNFF11.

Cotação do devaneio segue subindo , será que chega nas 100 prata? Quero vender e embolsar o lucro.

Palpite do rendimento deste mês (referente a dezembro de 2022).
Chuto R$ 1,35 por cota.

Início de 2022 esse FII tava com valor patrimonial por cota de 106, hj ele está com valor patrimonial por cota de 100. Porque tanta perca de valor patrimonial? Será porque os fundos imobiliário tem desfeito do patrimônio para manter rendimentos?

FALIU?

Retrospectiva TiagoPS (Parte 1)

#2019: O ano dos Holders
Me lembro como se fosse ontem meu início no mundo dos FIIs, tudo caro no começo de 2019, o que me fez dar preferência a ativos mais arriscados no início da minha trajetória.

Minha primeira compra foi BBFI11B, em seguida foram XPCM11 e CXCE11B, felizmente vendi poucos meses depois. Em 2019 ainda era muito medroso e achava uma maravilha os contratos atípicos, tanto é que minhas primeiras 3 compras possuíam contratos assim, no entanto, estavam com vencimento próximo.

Então um que me atraiu bastante foi um tal de ALZR11, que possuía contratos fortes e longe de vencer, mas não cheguei a comprar. O fundo era bem diferente do que é hoje, tinha apenas 2 imóveis com localização duvidosa com inquilinos razoavelmente conhecidos.

O motivo de não ter comprado ALZR11 foi que mais ou menos na mesma época perdi o medo dos FIIs de papel, daí em diante foi só alegria, o primeiro foi FEXC11, o segundo UBSR11 (hoje RECR11) e mais pro final do ano HABT11.

Minhas primeiras desavenças devem ter começado ou ao menos se intensificado no final de 2019, quando aconteceu o grande rali dos fundos imobiliários. Esses meses de rali foram a época de ouro dos influenciadores Holder radical e alguém como eu, um ferrenho defensor da tese de que preço importa, arrumei muitas tretas com investidores achando normal os preços negociados. Quem me conhece já deve estar imaginando o principal palco dessas discussões, sim, o fórum do amado Alzirão da massa.

Caindo junto com PVBI, JSRE, LVBI e HLOG.