Paixões à parte, a realidade atual de ALZR é a seguinte: dois imóveis apenas, ambos alugados para monoinquilinos, uma rentabilidade mensal atual de pífios 0,4%, que caiu mais de 30% do mês passado para o atual, e uma PROMESSA de fazer uma boa alocação dos novos recursos, que ora se encontram parados na "perda fixa", pagando taxa de administração que não incidiria se aplicássemos via Tesouro Direto.
Pois bem.
Esse final de semana, voltando de viagem ao Rio de Janeiro, pedi ao motorista do uber que fizesse um pequeno desvio na rota e passasse em frente ao imóvel da Atento, um dos (únicos) dois que compõem atualmente o patrimônio de ALZR. Gente, sinceramente, fiquei impressionado! Só que muito MAL impressionado. Alguém já analisou com mais cuidado esse imóvel? Olhem a foto que sai todo mês no relatório gerencial, que vale a pena. O imóvel fica em Del Castilho, no Rio de Janeiro, e está A POUCOS METROS DA FAVELA DO JACAREZINHO (que a foto do relatório mensal, certamente a melhor que eles conseguiram, tenta esconder ao fundo). Chequem no google mapas que vale a pena, se não puderem ir até lá como eu fui. É só botar "Atento Del Castilho". Gente, sinceramente, a coisa é pesada. Fica a apenas umas quatro quadras, em linha reta, da entrada da favela.
Bom, depois de passar na frente do tal imóvel, que representa 50% do patrimônio do fundo, vou ver, como devia ter feito com o devido cuidado quando entrei (a R$ 100), os detalhes dessa tal locação. E aí vem o pior! Esse imóvel de Del Castilho tem 8.178m2 e tá alugado para a Atento por R$ 424.061 por mês, o que significa, acreditem ou não, R$ 52 de aluguel por metro quadrado em Del Castilho, praticamente na entrada da favela do Jacarezinho. Alguém acha que vale isso? É preço de m² de locação que se encontra disponível em imóveis padrão A ou AA atualmente, em outras zonas muito melhores do Rio de Janeiro. Ainda mais com a elevadíssima vacância atual na cidade. Como, ao investir em FIIs, não busco comprar contratos de locação temporários (vejam XPCM), mas sim imóveis de qualidade, zerei posição em ALZR instantes atrás. Entrei a R$ 100, e saí agora há pouco a cerca de R$ 104. O outro imóvel, da Air Liquide, tampouco me deixa confortável. É industrial, SÓ TEM SERVENTIA PARA AQUELE INQUILINO EM PARTICULAR, está numa zona igualmente ruim, e, portanto, teria absoluta dificuldade de realocação, no futuro, em caso de eventual vacância. E a isso se resume hoje o fundo, fora o dinheiro parado na renda fixa aguardando a promessa de uma "maravilhosa" destinação.
Em tempos de reforma tributária à vista, cujos debates se iniciam já em agosto, e tendo esse projeto de lei do Senador Eduardo Braga que pretende tributar rendimentos de FIIs, somada, principalmente, a essa minha passagem pela frente do local onde está o imóvel de ALZR alugado para a Atento, não me pareceu minimamente satisfatório o prêmio de risco que esse fundo paga hoje ao investidor.
De toda forma, desejo sucesso e boa sorte aos amigos que ficam!
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