Tentando contar a história do FR de outro jeito aqui: quando o XPPR adquiriu o iTower + o prédio na faria lima, eles pagaram uns 400 MM "a vista": parte desse dinheiro foi o que eles captaram na ultima emissão, e parte desse dinheiro foi via emissão de 2 CRIs, emitidos dando os alugueis do iTower como garantia.
Acontece que teria mais uns 400MM pra pagar nos próximos tempos (o FR acho que é de dezembro de 2020, lá tinha o cronograma original, que é um pouco difícil de entender porque algumas datas não são datas fixas, mas baseadas em eventos). O que esse FR de agora fala é que houve uma repactuação (ou seja, o XPPR combinou com o vendedor novas condições pra pagamento dos 400MM de saldo que haviam) e o cronograma de pagamento mudou (o novo cronograma é o que está no fim do FR mais recente, que, sim, eu mesmo não entendo por completo dado que tem datas como "a ser pago no momento do fechamento da SPA FLP").
O que deu pra entender é que foi captado mais 310MM em dívida: parte o fundo captou securitizando os alugueis do outro prédio de Barueri, e parte foi captado dentro da SPA FLP. Esse dinheiro foi usado para pagar (parte agora, parte no futuro) parte dos 400MM de saldo, sobrando cerca de 100MM não endereçados. Os CRIs de agora tem carência de 36 meses para TODOS os encargos (juros, amortização, correção monetária), ou seja, por esse período, o fundo vai ter um DY artificialmente alto porque ele receberá uma RMG maior, mas não pagará nenhum encargo sobre os CRIs emitidos.
Em resumo, hoje o fundo passa a ter cerca de 480MM em dívida, para um PL de 630MM e um valor de mercado perto de 500MM, sendo que a dívida tem garantias relativamente fracas (contratos típicos, em sua maioria). É de dar inveja pra quem reclamava da alavancagem no TRXF. Mas a gestora evitou ter que abrir uma emissão pra captar um valor muito expressivo agora, que, convenhamos, seria um total desastre pro fundo dada a provável precificação.
Resta em aberto saber como o fundo vai endereçar os 100MM que a divida emitida agora não cobre: ou seja, poderíamos ter emissão no curto prazo mesmo assim, depende de quando seria o "fechamento da SPA FLP" (perguntei sobre isso no RI, ainda não me responderam)
Ler Mais
Nosso fórum tem o objetivo apenas debater ideias acerca do mercado de Fundos Imobiliários e em nenhuma hipótese deve ser usado para auxílio na tomada de decisão de investimento de qualquer natureza ou anular sua própria análise e leitura das informações dos documentos oficiais e primários, publicados pelos administradores dos Fundos Imobiliários e explicitamente encontrados aqui no Clube FII. É responsabilidade do investidor verificar e analisar as informações, priorizando sempre as fontes oficiais, antes da tomada de qualquer decisão de investimento.
