FII de Renda Fixa têm investidos R$ 3 bi em CRI
A persistência do ciclo de recessão econômica nos últimos meses tem produzido efeitos no mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FII). Entre outros, o apetite dos investidores pelos FII que investem em imóveis, que estão sujeitos a episódios de vacância e inadimplência, tem se reduzido, em contraposição ao movimento relativo aos fundos que adquirem títulos de renda fixa, tais como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). O montante consolidado de emissões do conjunto de fundos com cotas negociadas na BM&FBovespa havia somado, entre janeiro e setembro de 2014, R$ 621,1 milhões, dos quais apenas R$ 136,5 milhões estavam relacionados a emissões de FII de Renda Fixa. Em contrapartida, no mesmo período de 2016 a cifra total pulou para R$ 1,88 bilhão, com os fundos de Renda Fixa representando R$ 1,67 bilhão, ou 89,0%, deste número.
Os fundos de Renda Fixa investem de forma preponderante em CRI e também em Letra de Crédito Imobiliário (LCI). O primeiro pode ter remuneração atrelada à taxa DI, ou desfrutar da atualização monetária por algum índice de inflação, que ocorre em base mensal, do saldo devedor, o que é vantajoso em períodos nos quais a inflação se mantém em patamar elevado. Além disso, os CRI também têm a correção monetária de valor do seu principal preponderantemente distribuída como rendimentos. No caso da LCI o título é garantido, sob determinadas condições, pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC).
Justamente, a classe de investidor que mais investiu no mercado primário de CRI, em termos de montante, entre janeiro e setembro de 2016, é aquela dos Fundos de Investimento, que inclui os fundos atualmente regulados pela Instrução CVM nº 555, mas também os FII, por exemplo. Considerando os R$ 6,78 bilhões emitidos em CRI dos quais foi possível obter o respectivo perfil de investidor (83,2% do total emitido entre janeiro e setembro de 2016), quase um quarto (24,1%) foi adquirido por esta categoria de investidor. Dado que a cifra, de R$ 1,64 bilhão, é compatível com o R$ 1,67 bilhão emitido pelos fundos de Renda Fixa no mesmo período, é razoável supor que a categoria Fundos de Investimento é composta majoritariamente pelos FII.
A demanda por investimentos dos FII em CRI ainda tem grande potencial de avanço, principalmente quando visto sob a perspectiva do investidor pessoa física. Esta categoria de investidor, que marca presença significativa no mercado de fundos imobiliários, é movida, entre outros, pela isenção tributária a que lhe diz respeito, e se beneficia da capacidade de gestão profissional dos FII, ao mesmo tempo em que também financia indiretamente o crédito imobiliário.
Esse movimento em direção aos FII de Renda Fixa tem se traduzido no aumento da representatividade desta categoria de fundos, e, consequentemente, da diversidade deste mercado. Os fundos de Renda Fixa, que ao final de 2014 representavam 7,5% do Patrimônio Líquido (PL) do conjunto de fundos com cotas
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