COMENTÁRIOS POSTADOS

Queria levantar uma discussão sobre a tese do River One, um fundo que representa 43% do portfolio do fundo.

Estudo ali na USP a 10 anos, são 10 anos frequentando a região do Butantã, acho que tenho um bom conhecimento para afirmar que esse outro lado da marginal pode ser uma área que tende a valorizar muito. Além de toda a discussão sobre sobre facilidade de acesso e proximidade da faria lima vejo que a região esta se transformando muito, ontem quando passava perto do metro Butantã contei mais de 10 prédios que estão sendo entregues ou estão iniciando a construção. Acho que isso é um bom indicativo que o VP do fundo deve subir bem por causa da valorização da região.

Estava analisando o CRI Parque e fiquei com a impressão que foi uma operação errada com grande chance de dar ruim.

Trata-se de um empreendimento de 16 unidades apenas com volume de CRI de 10,3milhões, estamos falando de R$643mil por unidade, me pareceu bem exagerado isso, ainda que estamos falando de um apartamento de 104m2 com dois quartos em Porto Alegre.

Estão tentando vender a unidade por mais de 1 mega:
https://www.suder.com.br/infinita-parque

Mas sinceramente, por esse preço neste tipo de produto, só faria sentido em bairro nobre de SP perto de algum metrô.

Analisando a rua indicada no anuncio fiquei com uma impressão pior ainda:
https://www.google.com/maps/place/30%C2%B001''30.7%22S+51%C2%B011''16.1%22W/@-30.0253464,-51.1878473,3a,75y,79.27h,93.26t/data=!3m6!1e1!3m4!1scRpqL-l2jlYQegSnI3EbUw!2e0!7i16384!8i8192!4m5!3m4!1s0x0:0x0!8m2!3d-30.0252!4d-51.1878?hl=pt-BR


Vai ser bem difícil de vender esse produto, ainda mais neste preço. Se o CRi está liberando dinheiro conforme as vendas/obras esse prédio não vai acabar nunca.

Só espero que o tenha ocorrido uma pequena liberação da grana do CRI pois essa operação está bem esquisita.

Daniel Nigri, o queridinho dos investidores de FIIs, alertou para tomar cuidado com as avaliações de garantias do agro recentemente, pois houve uma valorização de mais de 90% das terras agrícolas e talvez isso não seja sustentável...

Para os que vão dizer - "E o Kiko?" - recomendo o estudo da métrica LTV (Loan To Value). Inclusive o RG não informa esse dado...

Começa em 11:00 (eu acho)
https://www.youtube.com/watch?v=BRcUQL0LOvk

Segundo mês em que os rendimentos são penalizados pelos custos da segunda emissão. Fiz até uma recapitulação de leigo aqui para pôr em perspectiva:
- A Easynvest pulou fora em uma assembleia que contou com cotistas detentores de 0,002% das cotas.
- Pelo que entendi o fundo está oficialmente sem gestor até que a "AVA GESTÃO DE RECURSOS LTDA" consiga credenciamento como gestor perante a CVM. Por enquanto está como “Consultor Imobiliário”.
- Já são quase dois meses sem nenhum fato relevante sobre o futuro segunda emissão, que teve 480 cotas subscritas + 55 cotas nas sobras. Existe a possibilidade de dar certo se conseguirem investidores profissionais, apesar de me parecer um tanto difícil.

Me parece um quadro de abandono neste pequenino fundo de 53 milhões de patrimônio.

O relatório poderia trazer mais informações sobre as perspectivas futuras. Diz que houve pagamento da 2ª parcela referente aos custos extraordinários da 2ª emissão do FII, mas não ficou claro para mim se existem mais parcelas. Perdi isso em algum dos comunicados?

Espero que, antes de pensar em outra emissão, a gestora do URPR11 tenha a devida consideração com o grande número de cotistas que participaram da última emissão e não protele a conversão das cotas.

Vou dizer uma coisa aqui, depois que vendi minhas cotas do RECT, com prejuízo é verdade, acrescentei mais paz nos meus investimentos, e no final isto conta muito. Este FII pode se recuperar? Pode. Vai acontecer? Não sei. Mas o que me tirou a paz aqui, não foi a queda da cotação ou vacância, quem investe em FII (renda variável) não pode se assustar com estas coisas. Mas este fundo na minha opinião perdeu um fundamento muito importante, a confiança na palavra do gestor. o Sr. Moise prometeu :

a)Manter R$0,60 - Não cumpriu
b)Fazer hedge para o passivo através de CRI - cumpriu parcialmente e depois desfez totalmente.
c) Só informou o descasamento do indexador do passivo e cri depois que a inflação estourou.
d) Não informa aos cotistas o quanto de carência negocia as novas alocações.
d) Disse que não comentaria mais aqui por aqui, porque tem fake/avatar e ele não consegue identificar por foto quem está criticando o FII ( inacreditável isto. Só responde o cotista quando está tudo bem?)
a) não reduziu a taxa de gestão em função dos problemas do fundo, onde o cotista está pagando a conta do fraco resultado do fundo sozinho, não demonstrando alinhamento nenhum com o cotista com relação a evolução da renda.

Listei aqui algumas coisas que me lembrei agora.

Este é apenas meu depoimento, e acredito que se o cotista perde a confiança no gestor. A melhor coisa é procurar outro investimento. Pq aquela dúvida psicológica vai te incomodar sempre.

RECT nunca mais.

Abraços a todos.

Pessoal uma dúvida: Eu participei da subscrição que houve há ns dois meses, contudo as novas cotas não aparecem na clear, apenas no CEI como TRXF13, qual prazo para que isso seja liquidado e apareça normalmente?

Verdades difíceis de engolir #40: Custo de reposição

Custo de reposição é apenas a desculpinha do momento para justificar o fraco desempenho dos fundos de Tijolos, a depender do ponto de compra a inflação pode subir e subir e o valor dos imóveis não acompanhar tal alta. Assim como vem acontecendo no Rio de Janeiro, de 2014 até 2021 o IPCA acumulado é de 54% e duvido que o valor dos imóveis tenha subido esse valor.

Imóveis não são somente terreno + materiais, há um acréscimo que varia de acordo com as expectativas futuras para a região e a economia, então mesmo que a inflação suba, o valor do imóvel pode não subir, pois essa gordura poderá estar sendo queimada.

Reparei que a posição de compra no book último pregão havia uns investidores comprando muito, com o código 3 e principalmente 85. Será que estão sabendo de algo?

Boa tarde pessoal,
Com toda esta instabilidade nos Fiis, vcs já pensaram em investir em ativos reais através de plataformas como a blox (energia solar, agronegócio) e Hurst (royalties musicais) para uma renda passiva mensal?
Alguém já investiu e gostou? Obrigado.
@TiagoPS
@camposhm
@Prof_Cesar
@Entao

Vocês poderiam recomendar algum portal nos moldes do clubeFii, voltado para ações e opções?

A Estratégia do Jumento (uma interpretação).

"Com juros em queda, posição em pré-fixados (FIIs de tijolos)
Com juros em alta, posição em pós-fixados (FIIs de papel com prêmio + juros)".

Essa máxima, que ouvi do prof. Bacci, é uma simplificação muito útil para o comportamento frente à flutuação dos juros.
Os FIIs de tijolos são equiparáveis a pré-fixados porque a receita com aluguéis é pactuada antes e oscila pouco, no curto prazo.
Os FIIs de CRIs são comparáveis a pós-fixados porque pagam prêmio mais a inflação que será conhecida.
Um ponto importante, porque contra-intuitivo (a meu ver) é que o mecanismo que o mercado tem para refletir alta ou baixa de juros é a reprecificação do valor de face dos titulos.
Ou seja, se temos um pré-fixado, ou um FII de tijolos, e os juros aumentam, o efeito prático é que o preço dele cai.
O preço cai para pagar uma taxa maior e equlibrar esta modalidade de investimento no mercado em geral.
É só uma opinião. Abs.

Estava vendo a live do Vai pelos fundos com o Bacci e decidi reviver o meu primeiro verdades difíceis de engolir:

Verdades difíceis de engolir #1 FOCUS

O relatório FOCUS não passa de uma peça publicitária para agentes do mercado espalharem otimismo, eles estão sempre errando para um lado, o lado otimista, ou seja, sempre prevendo inflação e juros pra baixo e prevendo PIBs maiores.


A seguir a Live e o momento (39:50) em que o Bacci ridiculariza o boletim FOCUS:
https://www.youtube.com/watch?v=MZsbjxy3Kcc

@camposhm @Marcosnetzam @tiozao Alguém investe em crowdfunding imobiliário pela Hurst? Poderia compartilhar a experiência?
Valeu.

E hora de comprar ou esperar cair mais pela alta da Selic ?

Lendo o RG de julho e Agosto uma coisa me chamou a atenção, sobre o CRI Life Park:

“ • Amortização: cash sweep após
Habite-se, mínimo R$2 milhões “
“ Obras: Habite-se concedido em 4/8/2021 “

No meu entender teremos no mínimo R$ 2 milhões entrando no caixa e aparecendo no próximo RG. Somado aos 500 mil não distribuídos no semestre temos R$ 2.5 milhões o que dá R$ 1,81/cota que serão divididos nos próximos 4 meses, ou seja, 0.45/ cota mês, fora os juros mensais.

Se realmente entrar este mês está amortização, vem dividendo gordo por aí …. Aguardemos !!!

Estive refletindo sobre essa situação do Fundo pagar a taxa de distribuição e a vantagem é q podemos baixar ainda mais o nosso preço médio já q não vamos somar o valor da taxa de distribuição. A desvantagem é q força ainda mais a participação já q quem não participar vai pagar a taxa de todo jeito. Mas toda essa situação só existe devido ao valor absurdo cobrado por esse serviço. Nessa do VGHF vai comer mais de 1 mês de dividendos (é realmente algo surreal). Falei besteira?

O Daniel Nigri fez um vídeo bem interessante no YouTube dele sobre concessão de crédito no Brasil. O comentário de FII Agro foi interessante em relação as garantias. Recomendo ver o vídeo.

Bom dia amigos foristas, caso eu quiser posso vender meu direito de subscrição do DEVA ?

"Imprecionante" o último relatório gerencial, divulgado na última sexta-feira.
Fluxo de veículos com aumento de 857,2%,
SSS com aumento de 279,9%, ....
.... sobre 2020.
:-O
Tenho ódio e nojo destes gestores que tratam os cotistas como imbecis!

Aporte do mês

Após uma ida ao supermercado está decidido qual vai ser o próximo aporte: estocagem de gêneros alimentícios duráveis e gasolina.

A inflação de alimentos vai vir muito mais forte do que qualquer DY de fundo Ultra High Yield

Quando costumam divulgar os relatórios desse fundo? Não encontrei o RG de agosto no site da gestora e nem aqui no CF. Já passamos da metade de setembro..

Boa tarde gente fiz uma live com o Rodrigo Colombo lá no canal e batemos um papo sobre os FII''s confiram la e se inscrevam para me ajudar a crescer, https://youtu.be/ko_lY05bDhk

Vi que o fundo fez uma pagamentos agora e algo que comprou lá atrás. Ele já tava recebendo os rendimentos inteiros e isso significa que vai manter o aluguel e diminuir a renda financeira, ou ainda não recebia o aluguel referente, e por isso vai subir o aluguel?